封陽臺(tái)“有違誠信原則”？成都一小區(qū)業(yè)主成被告，經(jīng)歷勝訴、改判，最終還是物業(yè)贏了

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

終審判了：拆！

兩年前，為隔音防塵、防高空墜物，成都綠城·誠園一業(yè)主將自家陽臺(tái)進(jìn)行封閉，反而被物業(yè)以違背誠實(shí)信用原則告上了法庭。經(jīng)歷了一審業(yè)主敗訴、二審業(yè)主勝訴后，近日，該案終于迎來了終審判決：

維持一審判決，撤銷二審判決，業(yè)主方有違契約精神及誠實(shí)信用原則，需限期拆除陽臺(tái)并恢復(fù)原貌。

物業(yè)，勝訴；業(yè)主，敗訴

公開信息顯示，綠城·誠園一期位于成都市雙流區(qū)怡心湖板塊，定位為改善型住宅，面積均為110平方米以上大戶型，最早于2018年11月開盤銷售，彼時(shí)項(xiàng)目均價(jià)就在2萬元/平方米以上，2020年年底陸續(xù)交付。

交房之后，考慮到噪音、安全等問題，小區(qū)陸續(xù)有超過10戶業(yè)主將自家陽臺(tái)封上。據(jù)了解，小區(qū)1-4棟房屋因?yàn)榕R街，開發(fā)商在交房時(shí)已統(tǒng)一對陽臺(tái)進(jìn)行了封閉，而其他樓棟為開放式陽臺(tái)。

2021年11月，綠城·誠園物業(yè)將小區(qū)首位自行封陽臺(tái)的業(yè)主高先生，以其有違誠實(shí)信用原則告上法庭，要求他立即拆除已封閉的陽臺(tái)并恢復(fù)原狀。

一審成都市雙流區(qū)人民法院支持物業(yè)的訴訟請求，認(rèn)為高先生的行為妨礙了物業(yè)服務(wù)和管理，并判決高先生須在15日之內(nèi)拆除違規(guī)封閉的陽臺(tái)并恢復(fù)原貌。

對此，業(yè)主方不服并表示陽臺(tái)并不是公攤區(qū)域，是自己的專屬區(qū)域，“不需要他人來決定能不能封”，隨后提起申訴。

據(jù)紅星新聞，二審法院判決認(rèn)為，“作為物業(yè)服務(wù)人無權(quán)決定是否拆除，小區(qū)業(yè)主可以封陽臺(tái)”，判決駁回物業(yè)公司的訴訟請求，業(yè)主勝訴。

但在該次判決后，有業(yè)主在自媒體發(fā)文明確表示“將采取行動(dòng)堅(jiān)決抵制違法違規(guī)擅自封窗”，這一號(hào)召也迎來大批同小區(qū)業(yè)主的留言支持。針對二審改判結(jié)果，物業(yè)方也存異議，隨即向四川省高級(jí)人民法院提起再審申請。

如今，四川省高院對案件做出終審判決：維持一審判決結(jié)果，業(yè)主高先生立即拆除已封閉的案涉房屋陽臺(tái)并恢復(fù)原狀。

四川省高院認(rèn)為，高先生未經(jīng)小區(qū)業(yè)主表決擅自封閉陽臺(tái)的行為，違反了合同約定以及自己作出的承諾，有違契約精神和誠實(shí)信用原則；綠城物業(yè)作為小區(qū)物業(yè)，要求其拆除封閉陽臺(tái)并恢復(fù)原狀，符合法律規(guī)定以及合同約定。

自此，這場歷時(shí)了近1年半的“封陽臺(tái)”之爭，最終以物業(yè)的勝訴而結(jié)束。

到底能不能封陽臺(tái)？

事實(shí)上，在成都，因封陽臺(tái)而被物業(yè)告上法庭的業(yè)主，高先生并非第一位。

3年前，同樣是高端物業(yè)，同樣因?yàn)榉怅柵_(tái)，成都仁恒濱河灣小區(qū)業(yè)主王某因擅自封陽臺(tái)，被成都仁恒物業(yè)進(jìn)行了起訴。

根據(jù)中國裁判文書網(wǎng)，被告業(yè)主在一審時(shí)被判敗訴。業(yè)主上訴后，二審法院認(rèn)為，業(yè)主與仁恒物業(yè)簽訂的《臨時(shí)管理規(guī)約》系格式條款應(yīng)該認(rèn)定無效，同時(shí)，業(yè)主封閉屬于其專有部分的陽臺(tái)，物業(yè)無證據(jù)證明該行為危及建筑物安全以及損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，二審改判業(yè)主勝訴。

不過，在四川高院的終審中，法院認(rèn)為，有關(guān)禁止業(yè)主封閉陽臺(tái)的約定是否有效是案件的爭議焦點(diǎn)，《臨時(shí)管理規(guī)約》中“不得擅自封閉陽臺(tái)”的條款對業(yè)主具有拘束力。業(yè)主簽訂《規(guī)約》時(shí)，即表明對陽臺(tái)的構(gòu)造、功能、建設(shè)規(guī)劃均知情，“限制業(yè)主封閉陽臺(tái)是要求業(yè)主在法律范圍內(nèi)合法行使權(quán)利……并非對業(yè)主物權(quán)的限制，且（限制業(yè)主封閉陽臺(tái)）有利于維護(hù)小區(qū)環(huán)境美觀以及小區(qū)全體業(yè)主的整體利益。”

最終，這場從2015年開始，歷時(shí)4年，經(jīng)歷3次判決的起訴，最終也是以業(yè)主敗訴、物業(yè)勝訴而告終。

而對于此次成都綠城服務(wù)與業(yè)主的判決結(jié)果，不少網(wǎng)友也給出了不同的觀點(diǎn)：“封自己的房子，按照物業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，封了有何不可？”“所謂合同都是物業(yè)單方面制定的，業(yè)主沒有參與，所以這合同應(yīng)該無效”“保證了房子的整體美觀性，有益于房子的整體價(jià)值”……

“這場訴訟看似物業(yè)贏了，但雙方都是輸家。對企業(yè)來說，雖然贏了官司，但輸了客戶。”成都一業(yè)內(nèi)人士在微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

不過，需要指出的是，陽臺(tái)的封閉與否，已經(jīng)是一個(gè)極具爭議的話題。

在杭州，去年11月才交付的天閱云合源小區(qū)，部分業(yè)主封包的陽臺(tái)最終被物業(yè)公司以違規(guī)進(jìn)行了拆除，并提出業(yè)主若需進(jìn)行陽臺(tái)封包，可以通過向社區(qū)申請成立物業(yè)管理委員會(huì)的方式，把包陽臺(tái)議題通過物管會(huì)推動(dòng)，全體業(yè)主投票表決（包括樣式、款式、材質(zhì)等）；在沒有物管會(huì)的情況下可以向社區(qū)申請，通過全體業(yè)主表決推動(dòng)包陽臺(tái)議題。

而在廣州，綠城·曉風(fēng)印月小區(qū)部分業(yè)主拆掉欄桿封包陽臺(tái)，也被綠城物業(yè)張貼了違規(guī)整改，并表示將阻止業(yè)主封包陽臺(tái)；在成都，武侯金茂府、麓湖生態(tài)城等項(xiàng)目在銷售時(shí)就與業(yè)主達(dá)成明確協(xié)議，不得擅自封陽臺(tái)，若封包則需經(jīng)表決。

對此，北京金訴律師事務(wù)所主任、創(chuàng)辦人之一王玉臣表示，“業(yè)主一般是不能自己封閉陽臺(tái)的，這基于兩個(gè)維度的考慮，守約、守法。”

他續(xù)稱，首先，通常來說，陽臺(tái)以內(nèi)的空間是業(yè)主專屬的，陽臺(tái)部分的外沿也往往屬于整個(gè)樓棟的外墻部分，屬于業(yè)主共有。所以，一般小區(qū)的物業(yè)合同或業(yè)主公約等也會(huì)特別約定，不得自行封閉陽臺(tái)。如果約定了，則業(yè)主就應(yīng)當(dāng)遵守；即使沒有約定，也不能侵犯其他業(yè)主的共有權(quán)利，不能擅自封閉。

其次，裝飾裝修也需要遵守相應(yīng)的法律法規(guī)。一方面需要遵守《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》相關(guān)規(guī)定，另一方面也要遵守規(guī)劃的相關(guān)規(guī)定。“一般來說，陽臺(tái)封閉或半封閉，在規(guī)劃上是有明確設(shè)定的，而且封閉和半封閉的陽臺(tái)，在建筑面積計(jì)算上也不一樣。如果擅自將半封閉陽臺(tái)改成了封閉的，還屬于違規(guī)行為。”

以成都為例，根據(jù)成都建筑規(guī)范中對陽臺(tái)的規(guī)定：“凹陽臺(tái)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；凸陽臺(tái)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。”凹陽臺(tái)即兩側(cè)有墻體的陽臺(tái)，這樣的陽臺(tái)是要計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積；凸陽臺(tái)則是一面有墻或者懸挑式陽臺(tái)，這樣陽臺(tái)只算一半面積。

封面圖片來源：項(xiàng)目官微