年報解讀| 城建發(fā)展：2022年天壇府單盤占據(jù)近4成業(yè)績，投資收益繼續(xù)下降

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“望壇項目于2023年起陸續(xù)交付，公司將繼續(xù)深耕北京市場。”

城建發(fā)展的2022年離不開一個紅盤。3月28日，城建發(fā)展董事長、總經(jīng)理儲昭武在上證路演平臺的2022年度業(yè)績會上如此回復《每日經(jīng)濟新聞》記者以投資者身份的提問。

儲昭武2022年7月接任城建發(fā)展董事長，首次發(fā)布年報即需面對虧損的狀況，但是面對業(yè)績質(zhì)疑，他回答“公司2022年度房地產(chǎn)業(yè)務并未發(fā)生虧損”。

可以說，城建發(fā)展旗下幾個熱門項目給了儲昭武如此回答的信心，尤其是位于北京市東城區(qū)的天壇府，一舉成為北京樓市銷冠，但審視年報，這種依賴重磅紅盤的模式經(jīng)不起推敲。

天壇府單盤銷售占據(jù)近4成業(yè)績

城建發(fā)展業(yè)績下滑是不爭的事實。根據(jù)年報，2022年，城建發(fā)展實現(xiàn)營收245.62億元，同比增長1.56%；凈利潤-8.84億元，同比下降195.31%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-9.26億元，同比下降244.43%。報告期末，城建發(fā)展凈資產(chǎn)為274.79億元，與去年同期相比下降3.97%；資產(chǎn)負債率為80.20%。

就在業(yè)績會前的那個周末，天壇府五期剛剛經(jīng)歷了15分鐘開盤售罄。業(yè)績會剛開場，就有投資者發(fā)布消息，“恭喜天壇府15分鐘五期開盤售罄”。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，天壇府2022年銷售額120.2億元，成為北京最為暢銷的項目。該項目位于北京東城區(qū)景泰地鐵站，距離天壇以南約1公里，可以說是北京核心中的核心。

根據(jù)城建發(fā)展年報，2022年實現(xiàn)銷售額約303.42億元，可見天壇府的銷售額就占據(jù)近4成。

我們看到，即使到了2023年，天壇府銷售仍舊熱度不減。3月23日，天壇府又取得了最新一張預售證，僅過去幾天，已經(jīng)網(wǎng)簽65套，網(wǎng)簽金額超過14.76億元。

另據(jù)公告，截至2022年12月31日，該項目存貨還有276億元，可以說還足夠該公司再開發(fā)一些時間。

天壇府是單價超過12萬元的豪宅項目，該項目熱銷令城建發(fā)展嘗到了甜頭，并希望在其他項目中也復制這種成功。

根據(jù)年報中2022年內(nèi)房地產(chǎn)銷售和結轉(zhuǎn)情況表，兩個位于北京的“龍樾”系項目很有代表性。

龍樾合璽位于朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)黑橋村，是城建發(fā)展和招商局置地各占50%共同開發(fā)的項目，項目最早于2021年9月取得預售證，平均網(wǎng)簽單價8.8萬元，可以說屬于改善型項目。項目2022年10月1日取得第二張預售證，但銷售情況并不樂觀。

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，龍樾合璽首張預售證中共426套房源，一年多后只網(wǎng)簽了116套，第二張預售證目前更是0網(wǎng)簽。

這和年報中的數(shù)據(jù)相互印證。城建發(fā)展年報顯示，該項目可售面積59783平方米，而目前僅已售16515平方米，尚未產(chǎn)生結轉(zhuǎn)收入。

龍樾天元是城建發(fā)展單獨操盤項目，位于豐臺區(qū)盧溝橋街道大井新村，目前成交均價約8.1萬元，也是改善型項目。該項目2022年7月12日取得預售證，共批準銷售套數(shù)440套，但目前僅網(wǎng)簽72套，網(wǎng)簽率不足16.36%。年報中，該項目可供出售面積55670平方米，已售6547平方米，和網(wǎng)簽結果類似。

這兩個改善項目具有代表性，可見城建發(fā)展除了天壇府之外，改善型項目想再復制這種“盛況”已十分不易。

投資收益繼續(xù)下滑

另一方面，城建發(fā)展的剛需盤取得了還不錯的成績。

位于六環(huán)邊北京昌平的國譽燕園2022年11月6日取得預售證，共有1788套房源被批準銷售，僅僅幾個月，該項目便網(wǎng)簽366套，網(wǎng)簽率超過20%，但這是一個成交均價3.4萬元的剛需項目。

城建發(fā)展在年報中說：“產(chǎn)品競爭優(yōu)勢明顯。天壇府建立文化豪宅品牌形象，國譽系列產(chǎn)品持續(xù)引領各區(qū)域市場，產(chǎn)品品質(zhì)贏得業(yè)界和市場認可。”

但真正的情況是，類似天壇府的豪宅是否能延續(xù)尚不可知。城建發(fā)展在2022年“立足北京，以底價或接近底價獲得大井、馬池口、平各莊B、生命科學園、物資學院5宗用地”，房地產(chǎn)儲備情況中，在北京市的儲備也多在延慶區(qū)、懷柔區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)等，這其中位于核心區(qū)域的地塊并不多。

年報顯示，城建發(fā)展在北京地區(qū)2022年毛利率為11.02%，較2021年下降11.77個百分點，儲昭武在回答《每日經(jīng)濟新聞》提問時表示：“公司每年結算的項目不同，項目毛利率水平也不一樣”。如果剛需產(chǎn)品占比持續(xù)擴大，毛利率可能進一步受影響。

此外，金融資產(chǎn)跌值也影響了該公司的利潤。

報告期內(nèi)，城建發(fā)展所持有的國信證券、錦州銀行等金融資產(chǎn)股價下跌，導致該公司公允價值變動損益為-7.58億元，其參股子公司中科招商所持有的南微醫(yī)學等金融資產(chǎn)股價下跌，導致公司權益法核算的該公司投資收益為-7.67億元，這些都對城建發(fā)展營業(yè)利潤產(chǎn)生了重大影響。

儲昭武對此表示：“公司投資板塊的本金已收回，處置可變現(xiàn)金融資產(chǎn)的總體策略是尋求變現(xiàn)時機，降低金融資產(chǎn)規(guī)模，回籠資金。”

但儲昭武也不得不承認，金融資產(chǎn)影響了該公司的盈利能力：“第一，2022年度受金融市場波動影響，公司直接持有的國信證券、錦州銀行和間接持有的南微醫(yī)學股價下跌，使得公允價值變動損益和投資收益共計產(chǎn)生15.25億元損失，導致當期公司利潤減少；第二，受不可抗力因素影響，公司對部分商業(yè)地產(chǎn)承租人減免租金近億元影響了公司經(jīng)營收益；第三，部分項目受房地產(chǎn)市場多重因素影響售價不及預期，影響了公司當期損益。”

所以，對于2023年，儲昭武表示，城建發(fā)展將堅持“快周轉(zhuǎn)、去庫存”思路不動搖，不斷創(chuàng)新營銷方式，狠抓各項目營銷節(jié)點，助推公司業(yè)績再上新臺階。將加快項目開發(fā)節(jié)奏，跑出拿地開盤新速度，力爭開盤即熱銷。

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