二手房反彈背后·杭州| 以價(jià)換量換來“小陽春”，杭州網(wǎng)紅板塊中介小哥稱“別想著炒房”，業(yè)內(nèi)：不具備上漲前提

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

沉寂已久的杭州二手房市場，終于等來了復(fù)蘇行情。

今年2月，杭州全市網(wǎng)簽單量達(dá)7396套，環(huán)比1月增長133%，達(dá)到自2021年6月以來20個(gè)月的網(wǎng)簽最高值。

但3月以來，關(guān)于杭州大批二手房拋售、未來科技城房東割肉的消息也開始蔓延。據(jù)《中國企業(yè)家》報(bào)道，“之前賣8字頭的，現(xiàn)在只要6開頭了。”談起杭州明星板塊未來科技城的二手房價(jià)，一位杭州本地中介感慨，“我說的是這里最好的幾個(gè)小區(qū)，8萬跌回6萬。”

“不要想著投資賺大錢，這種想法是不可取的。我可以推薦你去新盤搖號，但希望你還是理性一點(diǎn)。”杭州網(wǎng)紅板塊未來科技城的中介周天鳴用勸退回應(yīng)了記者。

一個(gè)月上漲的200萬和每平米跌掉的2萬

成交量翻倍并沒有讓價(jià)格同步走高。

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2月杭州二手房環(huán)比微漲0.4%，同比仍然下跌1.3%。

圖片來源：貝殼研究院

一方面，和上海動(dòng)輒千萬豪宅售罄不同，今年以來的杭州仍然是剛需市場。但另一方面，越是成交暢旺的區(qū)域，價(jià)格滑坡越是明顯。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，杭州網(wǎng)紅板塊未來科技城，2月成交套數(shù)119套，環(huán)比增加117%，同比增加467%；拱墅區(qū)申花板塊，2月成交同比增加405%，均價(jià)高達(dá)53356元/平方米，但是這兩個(gè)板塊均價(jià)下跌最為嚴(yán)重，同比分別跌了15%和19%。

圖片來源：貝殼研究院

網(wǎng)紅板塊里的網(wǎng)紅盤——未來科技城三兄弟（陽光城未來悅、中南樾府、東原印未來），其中的陽光城未來悅也是2022年跌勢最慘烈的，曾在半年內(nèi)降幅近100萬元。

而據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，2021年二手房漲得飛快的時(shí)候，陽光城未來悅120平方米戶型，一個(gè)月漲了近200萬元。但后來，用中介的話說，“跌成了事故”。

記者從鏈家平臺公布的歷史成交數(shù)據(jù)看，陽光城未來悅2月8日成交的一套89平方米3房，價(jià)格為370萬元。

“這套房當(dāng)時(shí)裝修款跟車位款剝離了，實(shí)際成交價(jià)不止這個(gè)，最終成交是425萬元，但房屋本身是一套沿街的二樓，價(jià)格偏低。”周天鳴說，“最近剛成交了一套二期9樓的房子，戶型一模一樣，490萬元，另外還需要買家承擔(dān)稅金。”

不過，成交價(jià)格并不能代表趨勢。“陽光城未來悅2023年以來是二期成交的多，本來就比一期裝修標(biāo)準(zhǔn)高，并且樓棟位置更好，所以價(jià)格本身就要高一點(diǎn)。”

另一個(gè)網(wǎng)紅項(xiàng)目，“6萬人搖”的西溪公館，3月已經(jīng)成交了7套房，但跌幅也不小。“西溪公館領(lǐng)取房產(chǎn)證之后就有很多人拿出來賣，那時(shí)候單價(jià)接近5.5萬元/平方米了，從2021年6月到現(xiàn)在，每平方米跌了將近1.5萬-2萬元不等。”

對于西溪公館的盛況，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，“網(wǎng)上選房，一個(gè)號2分鐘考慮時(shí)間。如果超時(shí)還沒選好，號碼作廢，往下順延。”當(dāng)記者以看房人身份要求參觀樣板間時(shí)，被告知并沒有樣板間，客戶根據(jù)房型圖和沙盤位置選房。面對記者的不解，置業(yè)顧問勸說道，“要到的話按順序選房，房型不滿意么，要買就買，不買就算了。其實(shí)這種準(zhǔn)現(xiàn)房無所謂的，交房你就賣掉，穩(wěn)賺一輛豪車。

中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出：“現(xiàn)在的市場熱度基本上就是以價(jià)換量換出來的，不具備任何漲價(jià)的前提。”

大量積壓客源入場

2月掛牌量環(huán)比提升268%，同比提升47%，也是自2021年5月起，連續(xù)22個(gè)月的最高單月度掛牌量。但掛牌量激增并不意味著拋貨，客源量也在2月環(huán)比提升141%，同比提升74%，相當(dāng)于2022年5月的客源量。

買賣帶看量更是達(dá)到了2021年6月高峰時(shí)的量級，環(huán)比提升255%，同比提升134%。

圖片來源：貝殼研究院

貝殼研究院指出，由于大量積壓客源入場，庫存房源被市場回暖激活。

對于市場熱度能否持續(xù)，盧文曦分析：“二線城市市場彈性還是比較大的，基本上能出利好政策的都出了。比如南京，區(qū)域限購、限貸，已經(jīng)最大尺度松綁了，所以說彈性較大。另一方面，二線城市相對人口多一點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)好一點(diǎn)，比三四線要好很多，所以這個(gè)后續(xù)，我覺得還是能走一走量的。”

但未來，市場分化是必然趨勢。

“一線、二線城市彈性大，成交量好，小陽春還能延續(xù)一下，三線四線可能就比較尷尬了。其實(shí)除了城市跟城市之間，城市內(nèi)部板塊分化也很大。比如波動(dòng)比較大的未來科技城板塊，雖然量好，但基本上都是以價(jià)換量換出來的。”盧文曦認(rèn)為。

“現(xiàn)在成交走向很穩(wěn)定，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月都很火熱了，而且每一天的網(wǎng)簽量很穩(wěn)定，跌的希望不大，但漲幅也比較有限。”周天鳴說。

58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟此前在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，阿里搬遷后，未來科技城二手房掛牌均價(jià)數(shù)據(jù)環(huán)比逐月下跌，阿里對板塊房價(jià)短期影響相對較大。

“但從長遠(yuǎn)看，未來科技城板塊發(fā)展已經(jīng)相對成熟，即便阿里退出，新的企業(yè)也會(huì)入駐，且服務(wù)于阿里的相關(guān)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在該板塊落地，短期內(nèi)也不可能集體搬走。”陸騎麟強(qiáng)調(diào)，“因此長期不會(huì)對未來科技城板塊房價(jià)帶來巨大沖擊。”

此外，從一二線城市及杭州連續(xù)2年的市場景氣度走勢來看，業(yè)主信心相比1月末有所趨弱，且未能達(dá)到2021年同期指數(shù)。

“后續(xù)市場，只能說是從最低谷開始慢慢往上，有修復(fù)性行情。不會(huì)特別差，也不會(huì)特別好。這個(gè)量先穩(wěn)住之后，價(jià)格基本上也就探明了?？赡苌习肽旮唿c(diǎn)之后會(huì)有短期回落，二季度很可能就是量價(jià)企穩(wěn)的這樣走勢了。”盧文曦判斷。

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