龍湖集團2022：依靠“底色”穿越周期

文/王西嶺

“我們‘善待你一生’的企業(yè)理念、空間即服務(wù)的經(jīng)營戰(zhàn)略、穩(wěn)健的財務(wù)策略，包括我們的企業(yè)文化，這些都是我們公司最可貴的底色。無論行業(yè)再難的時候，包括在去年行業(yè)最艱難的時刻，我們反而是靠這些最底色的堅韌來讓公司穿越周期，所以這些我們是不會做改變，而且會持續(xù)加強的。”

3月17日，龍湖集團公布其截至2022年12月31日的全年業(yè)績，業(yè)績會中，龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平如此解釋龍湖在2022依舊穩(wěn)健的原因，這也是龍湖在30周年之際繼續(xù)前行的動力。

更加精準(zhǔn)地把控市場

2022年全年，龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)收入2505.7億元（人民幣，下同），同比增長12.2%；實現(xiàn)歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元，同比也是穩(wěn)中有增。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售方面，集團實現(xiàn)合同銷售額2015.9億元，對應(yīng)銷售總建筑面積為1304.7萬平方米。地域上看，長三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中片區(qū)合同銷售額分別為775.8億元、414.0億元、393.9億元、251.3億元及180.9億元，分別占集團合同銷售額的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

在介紹整體房地產(chǎn)市場時，執(zhí)行董事兼高級副總裁張旭忠表示：“總體來看，一線的城市和高能級的二線城市市場是比較穩(wěn)定的，一些相對能級比較弱的城市還是繼續(xù)在承壓。比如像杭州、成都、武漢、西安等城市，這些城市1—2月份的簽約成交金額是整體同比上升20%。”

張旭忠繼續(xù)表示：“我們也會重點聚焦在20個主力城市和14個機會城市，更加合理的處理好整個供、銷、存的關(guān)系。”

“今年我們的拿地策略依然會堅持兩個方向。第一，目前龍湖的土地儲備還是比較充裕的，所以我們還是會堅持以銷定支，將拿地的投資額跟銷售回款動態(tài)匹配，主動把握好投資節(jié)奏，保證我們盤面的安全性。第二，我們依然會嚴(yán)守投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)。具體來說，一個是在城市聚焦方面，我們會堅持按照我們的20個主力城市和14個機會城市來布局，并聚焦在這些城市的核心區(qū)域；另一方面，在拿到土地之后，將通過產(chǎn)品力的打造等動作進一步提升盈利能力和周轉(zhuǎn)能力。”

更難能可貴的是，2022年，龍湖集團面臨內(nèi)外部多重嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但是龍湖集團凝心聚力，交付業(yè)績，兌現(xiàn)承諾。全年100%如期交付了11萬套以上的品質(zhì)住宅，客戶滿意度達到90%。

5年，50%以上

注重經(jīng)營性業(yè)務(wù)，是龍湖集團的長期主義戰(zhàn)略定力和堅定執(zhí)行，近年來也逐漸收獲了豐碩的成果。

2022年，龍湖經(jīng)營性收入由運營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成，達到236億元，同比增長25%，經(jīng)營性利潤占比達到27%，利潤結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。2022年，龍湖運營業(yè)務(wù)不含稅租金收入為118.8億元，較上年增長14.1%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7%,運營毛利率為75.6%。

龍湖商業(yè)已在全國32座城市累計獲取139個項目，穩(wěn)步推進高能級城市的網(wǎng)格化布局，截至2022年12月31日，龍湖集團已開業(yè)商場建筑面積為722萬平方米（含車位總建筑面積為927萬平方米），整體出租率為93.9%，在帶動區(qū)域升級的同時，也滿足了“龍民們”對高頻、體驗式消費的需求。

長租公寓方面，龍湖冠寓緊盯核心城市中年輕客群的品質(zhì)租賃市場，已開業(yè)超過11萬間房源，并不斷貢獻盈利。運營業(yè)務(wù)將持續(xù)提升經(jīng)營收益和資產(chǎn)回報，并產(chǎn)生正向經(jīng)營性現(xiàn)金流。冠寓已開業(yè)11.6萬間，規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，開業(yè)超過六個月的項目出租率為91.1%。

擁有超過20年物業(yè)服務(wù)和商業(yè)運營經(jīng)驗的龍湖智創(chuàng)生活，全面覆蓋廣闊城市管理中的復(fù)合業(yè)態(tài)，提供高品質(zhì)的多元服務(wù)。截至去年底，智創(chuàng)生活物業(yè)在管面積達到3.2億方。服務(wù)業(yè)務(wù)及其他不含稅收入為116.7億元，較上年增長38.6%。服務(wù)業(yè)務(wù)及其他毛利率為28.9%，較上年增長9.7%，客戶滿意度連續(xù)14年保持90%以上。

陳序平表示：“去年，在整個行業(yè)深度調(diào)整中，我們對自身的業(yè)務(wù)和航道進行了梳理和重構(gòu)，形成了一個開發(fā)航道C1，兩個運營航道C2、C3，還有兩個服務(wù)航道C4、C5，‘1+2+2’的格局。未來我們在C2、C3兩個運營航道會更重視同店同比的增長以及經(jīng)營現(xiàn)金流整體回正。C4、C5兩個輕資產(chǎn)服務(wù)的航道依靠龍湖這么多年形成的業(yè)務(wù)圍欄、航道協(xié)同和數(shù)字化能力，增長空間是比較大的，有望每年保持40%—50%的增長。”

“未來，這兩個業(yè)務(wù)能給集團穿越周期帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障，也會逐步提高利潤占比。2022年這兩塊業(yè)務(wù)利潤占比是27%，我們預(yù)計在未來五年以內(nèi)利潤占比是非常有希望達到50%以上的，這應(yīng)該也會是行業(yè)頭部企業(yè)中為數(shù)不多的，非地產(chǎn)開發(fā)利潤占比50%以上的，可以令龍湖整個利潤盤面更加健康。”

不變的“底色”

談及財務(wù)表現(xiàn)，執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼表示：“2023年龍湖債務(wù)會保持平穩(wěn)，保持2080億總數(shù)不變，但是結(jié)構(gòu)會進一步優(yōu)化，加大國內(nèi)的銀行融資，加大經(jīng)營性開發(fā)貸，適度減少境外融資，繼續(xù)保持行業(yè)較優(yōu)的短債比和現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)，讓龍湖整個的現(xiàn)金流盤面和債務(wù)結(jié)構(gòu)能應(yīng)對行業(yè)的周期。”

根據(jù)年報來看，龍湖在2022年的綜合借貸為人民幣2,080.1億元，在手現(xiàn)金為人民幣726.2億元，凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為58.1%。平均借貸成本為年利率4.10%，平均貸款年限為6.67年；非抵押債務(wù)占總債務(wù)比例為69.8%。一年內(nèi)到期債務(wù)為人民幣206.6億元，占總債務(wù)比例為9.9%，現(xiàn)金短債比為3.52倍。

這是個相當(dāng)優(yōu)秀的成績，所以陳序平表示：“其實變的方面是根據(jù)現(xiàn)在內(nèi)外部和行業(yè)形勢，對整個增長模式和業(yè)務(wù)進行重構(gòu)調(diào)整。過去這個行業(yè)在高歌猛進的時候，幾乎所有開發(fā)商都是資產(chǎn)和負(fù)債同步增長，以此驅(qū)動公司的利潤和收入增長。這個邏輯在2021年下半年以來，已經(jīng)變得非常兇險，一些出險的公司也是因為這個原因。負(fù)債是無差異無差別的，但是資產(chǎn)有非常大的差別，所以我們在經(jīng)營上更重視資產(chǎn)質(zhì)量，同時在負(fù)債端，我們在過往控負(fù)債率的情況下，讓我們的有息負(fù)債總額也保持一個持平的規(guī)模，同時提升公司的周轉(zhuǎn)和運營效率，去驅(qū)動公司的增長。”

這便是龍湖的“底色”之一，克制而穩(wěn)健的發(fā)展路徑。

陳序平繼續(xù)表示：“這一兩年我們選擇了管理層會更加辛苦的一條路，在控負(fù)債總額的情況下要實現(xiàn)利潤的穩(wěn)中有增，同時還要優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。其實這是一條非常有挑戰(zhàn)，也需要額外付出的路。打個比方，你要增肌，但是體重不能增加，這就意味著作為管理層需要更加自律，更加提高經(jīng)營的水平，更加注重整個公司的資產(chǎn)質(zhì)量。但我覺得我們選擇了一條難但是正確的路，我們也會堅定的前行。”

“航道上我們已經(jīng)進行了重構(gòu)，變成一個開發(fā)航道、兩個運營航道、兩個服務(wù)航道，這樣‘1+2+2’的格局，而且是在‘一個龍湖’的統(tǒng)一體系下，這樣為龍湖穿越周期之后的后續(xù)發(fā)展，提供更大的空間。”

“今年是龍湖集團成立的30周年。一路走來，龍湖始終秉承「善待」初心，用執(zhí)行結(jié)果與承諾兌現(xiàn)增厚公司的信用與底盤，反饋我們的同路人。我們沒有浪費任何一次危機，而越過周期的龍湖將更具韌勁，聚而向前、行且堅毅！”陳序平最后表示。

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