年報(bào)現(xiàn)場(chǎng) | 綠城管理CEO李軍：代建行業(yè)迎長(zhǎng)期性利好，未來希望能保持20%市占率

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

3月20日，綠城管理控股有限公司（HK09979，股價(jià)7.25港元，市值145.73億港元；以下簡(jiǎn)稱綠城管理）舉行2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

綠城管理董事會(huì)主席兼非執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰、 執(zhí)行董事兼CEO李軍、執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁王俊峰、執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁林三九出席業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。業(yè)績(jī)會(huì)宣布擬進(jìn)行全額派息，綠城控股也成為今年首家100%派息的上市公司。

年報(bào)顯示，2022年綠城管理實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入26.56億元，同比增長(zhǎng)18.4%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)7.45億元，同比增長(zhǎng)31.7%；合約總建筑面積突破1億平方米，新拓代建費(fèi)增長(zhǎng)21.1%。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，李軍研判未來趨勢(shì)時(shí)表示，“未來將出現(xiàn)保障類物業(yè)的代建需求的爆發(fā)、國(guó)央企以及城投公司拿地后的代建需求，以及紓困類業(yè)務(wù)的代建需求，對(duì)綠城管理是一個(gè)長(zhǎng)期性的利好。”

綠城管理2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

城投類委托代建快速上升

年報(bào)顯示，2022年綠城管理新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積達(dá)2820萬平方米，較去年同期增長(zhǎng)約23.9%，其中政府類業(yè)務(wù)、國(guó)有企業(yè)委托方及金融機(jī)構(gòu)占比達(dá)76.5%；新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估86.1億元，較去年同期增長(zhǎng)約21.1%，其中政府、國(guó)有企業(yè)委托方及金融機(jī)構(gòu)占比達(dá)70.3%。

“實(shí)際上，城投公司的兜底拿地已經(jīng)提前給代建企業(yè)做好了土儲(chǔ)準(zhǔn)備。”

李軍表示，“來自券商分析的數(shù)據(jù)顯示，2022年雖然集中供地拿地的規(guī)模是在下降的，但國(guó)央企及城投公司的拿地比例從60%上升到了80%。而且有個(gè)非常特殊的現(xiàn)象：拿地以后，城投類公司的開工率非常低。以2022年為例，城投公司拿地當(dāng)年能夠?qū)崿F(xiàn)開工的占比只有不到10%，這其實(shí)也為未來的代建提供了很多業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，因?yàn)槌峭豆径档啄玫貎r(jià)都不便宜，很難在后期采取股權(quán)合作方式進(jìn)行開發(fā)，大概率就會(huì)推到代建市場(chǎng)采購這種專業(yè)的開發(fā)服務(wù)。”

值得一提的是，綠城管理在過去一年中加快了業(yè)務(wù)拓展和多元化經(jīng)營(yíng)，全年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額達(dá)到23.2億元，同比增長(zhǎng)98.6%。經(jīng)過2022年調(diào)整結(jié)構(gòu)以及市場(chǎng)主動(dòng)和被動(dòng)選擇，在綠城管理新拓項(xiàng)目中，城投類公司的委托業(yè)務(wù)快速上升，在整個(gè)業(yè)務(wù)占比中已經(jīng)達(dá)到了47%以上。

“城投類項(xiàng)目場(chǎng)景的穩(wěn)定性非常強(qiáng)，依法合規(guī)是它的底線。甚至在最不利情況下，城投項(xiàng)目開盤銷售后，市場(chǎng)下行的時(shí)候，也能夠通過雙方共同努力，最后把項(xiàng)目順利交付。城投的樓盤實(shí)際上代表了當(dāng)?shù)卣男庞?，其履約的可達(dá)性、服務(wù)產(chǎn)品的穩(wěn)定性以及代建費(fèi)收取的可能性都是更高的。”

李軍也表示，“城投公司實(shí)際上也缺錢，但缺錢的狀態(tài)在快速改善。2023年數(shù)據(jù)顯示，城投業(yè)務(wù)的中標(biāo)開工率在快速提升，背后的原因是當(dāng)下的房地產(chǎn)金融政策是歷史上最寬松的，包括3月17日央行降準(zhǔn)這樣的突發(fā)性利好，實(shí)際上就是在注入流動(dòng)性。城投公司作為地方政府的投融資平臺(tái)，在這一波流動(dòng)性注入過程當(dāng)中是真正的獲利者。所以我們判斷，城投公司的缺錢狀態(tài)會(huì)得到改善。”

未來希望能保持20%市占率

對(duì)于去年市場(chǎng)最為關(guān)注的紓困類代建業(yè)務(wù)，李軍坦言，綠城管理目前取得了一些“點(diǎn)”上的突破，未來還有很大的空間。

作為輕資產(chǎn)公司，綠城管理為了隔離投資類的風(fēng)險(xiǎn)，選擇不出資的發(fā)展模式。但紓困業(yè)務(wù)往往最缺的是錢，因此綠城管理正在推行尋找外部金融機(jī)構(gòu)搭設(shè)平臺(tái)，給一些遇困的企業(yè)和項(xiàng)目提供流動(dòng)性支持，能夠重新激活銷售。

“實(shí)際上，綠城管理在做一個(gè)征信背書，這個(gè)征信不是傳統(tǒng)意義上的抵押擔(dān)保，而是通過我們對(duì)市場(chǎng)能力的輸出、口碑的輸出、品牌的輸出，給金融機(jī)構(gòu)信心、給地方政府信心。這種架構(gòu)會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)原來的遇困項(xiàng)目和企業(yè)產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用，這是個(gè)共贏的結(jié)果。”

李軍表示，希望通過這種方向打造一個(gè)理想的狀態(tài)，即綠城管理操盤能力和信用能力能夠形成一個(gè)更大的業(yè)務(wù)入口，通過跟金融機(jī)構(gòu)的協(xié)同，幫助民營(yíng)企業(yè)或者紓困項(xiàng)目快速提升到跟國(guó)央企在同一水平、同一維度上競(jìng)爭(zhēng)的能力。

李軍預(yù)判，中國(guó)房地產(chǎn)的開發(fā)體量中期規(guī)模大約維持在10億平方米，其中有政府主導(dǎo)的保障類租賃用房建設(shè)可能會(huì)超過30%。金融機(jī)構(gòu)，包括一些AMC、股權(quán)類投資基金主動(dòng)的涉房投資，以及險(xiǎn)資主動(dòng)的涉房配置，未來還會(huì)快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)份額會(huì)接近20%左右。

“未來中國(guó)代建的滲透率會(huì)達(dá)到30%以上，這是很重要的一個(gè)數(shù)據(jù)預(yù)判。”李軍強(qiáng)調(diào)，綠城管理要保持龍頭的地位，希望在代建這個(gè)行業(yè)里還能保持20%的市場(chǎng)占比，算下來相當(dāng)于綠城管理每年需要新開工的面積是6000萬平方米，也就是綠城管理未來的理想目標(biāo)是能夠做到這樣的開發(fā)體量。

郭佳峰則表示，會(huì)繼續(xù)保持綠城管理的獨(dú)立性，并在大綠城體系給予更多的資源支持下，同時(shí)發(fā)揮輕重協(xié)同的作用，利用重資產(chǎn)區(qū)域公司的屬地化資源，助力代建業(yè)務(wù)的獲取，擴(kuò)大業(yè)務(wù)的流量。“未來，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)由輕重不同的模式組成，綠城有信心在兩個(gè)賽道保持領(lǐng)先地位。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝