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“商談”沙龍 | 高力國際陸遜:商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇應(yīng)關(guān)注融合跨界等五大發(fā)展趨勢

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-03-09 17:14:29

◎“商業(yè)地產(chǎn)走入發(fā)展的瓶頸期并非由疫情直接導(dǎo)致,而是長期大量的供應(yīng)之下,每一個(gè)商業(yè)載體都不可避免地受到挑戰(zhàn)?!?/p>

◎“融合跨界、文化意識(shí)、社會(huì)責(zé)任、新生代和老齡化、數(shù)字化,既是目前商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇的痛點(diǎn)和堵點(diǎn),也是未來發(fā)展趨勢的關(guān)鍵詞。”

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“融合跨界、文化意識(shí)、社會(huì)責(zé)任、新生代和老齡化、數(shù)字化,既是目前商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇的痛點(diǎn)和堵點(diǎn),也是未來發(fā)展趨勢的關(guān)鍵詞。”

3月2日下午,由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“商業(yè)觀點(diǎn)談”線下沙龍?jiān)谏虾Ee行。沙龍以“重回?zé)熁饸?rdquo;為主題,聚焦消費(fèi)復(fù)蘇,尋找商業(yè)新密碼。

在話題討論環(huán)節(jié),高力國際零售房地產(chǎn)服務(wù)董事陸遜表示,商業(yè)地產(chǎn)走入發(fā)展的瓶頸期并非由疫情直接導(dǎo)致,而是在長期大量的供應(yīng)之下,每一個(gè)商業(yè)載體都不可避免地受到挑戰(zhàn)。

高力國際零售房地產(chǎn)服務(wù)董事陸遜 圖片來源:每經(jīng)記者 崔晟 攝

商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇的痛點(diǎn)和堵點(diǎn)

陸遜認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)走入發(fā)展的瓶頸期并非由疫情直接導(dǎo)致,而是長期大量的供應(yīng)之下,每一個(gè)商業(yè)載體都不可避免地受到挑戰(zhàn)。“這是來自國際形勢,來自疫情影響,來自之前將近10年一直積累下來的供應(yīng)量過大、同質(zhì)化競爭的狀態(tài),正好在這個(gè)點(diǎn)上爆發(fā)了。”

“商業(yè)體里,大家最先關(guān)注的奢侈品、然后慢慢轉(zhuǎn)向輕奢,再到快消、餐飲,實(shí)際已經(jīng)出現(xiàn)了逐步的變化。”

陸遜表示,“從我們的視角來看,這些變化可以分為兩個(gè)維度:一是可支配收入,二是購買力。事實(shí)上在一線城市中,北京和上海的人均可支配收入排名前兩位,但是上海的購買力在全國排在第五位,北京排在第七位。這意味著,一線城市的生活壓力導(dǎo)致在可支配收入允許的條件下,人們的購買意愿出現(xiàn)下滑。”

為什么近期文化類品牌會(huì)頻頻開店?陸遜認(rèn)為,事實(shí)上在早些年,這些品類的開店意愿一直是有的,但從業(yè)主角度看,他們付租能力很低。而優(yōu)質(zhì)場地一定會(huì)給像ZARA、H&M這樣的快銷品牌,因?yàn)樵缧┠晁麄兪怯衅放铺?hào)召力的。但現(xiàn)在ZARA、H&M閉店多了,怎么來填空?

另一個(gè)影響線下商業(yè)回暖的因素是線上零售的擴(kuò)張。

“疫情期間線上銷售增長超過30%的品類,如黃金珠寶增長將近60%,餐飲線上成交增長將近50%,服裝增長達(dá)33.7%。另外像裝修裝飾材料、家居、煙酒、汽車等,全都通過上線上來滿足,這些都是付租能力很強(qiáng)的業(yè)態(tài),如果他們的增長全都到了線上去后,線下出現(xiàn)的空白如何填補(bǔ),是需要深思的。”陸遜表示。

商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展五大趨勢

據(jù)高力國際觀察,商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變,并且在未來發(fā)展趨勢中將呈現(xiàn)五大方面的熱點(diǎn),即融合跨界、文化意識(shí)、社會(huì)責(zé)任、新生代和老齡化、數(shù)字化。

“最首要的趨勢是融合。”

陸遜解釋道,“融合包括兩層意思:第一層是線上線下融合,線上已經(jīng)形成了完整的生態(tài)系統(tǒng)了,而對于線下,包括未來的服務(wù)也好,商家?guī)熹N比的提升也好,都是有利好的;第二層是品牌本身的跨界,這是一個(gè)非常強(qiáng)的趨勢,未來整個(gè)零售、消費(fèi)形態(tài)可能會(huì)改變,商家按照消費(fèi)目的性打造商業(yè)環(huán)境,不論是跨界的體驗(yàn)式場景也好,融合的運(yùn)營手段也好,要考慮的是如何去實(shí)現(xiàn)。”

文化意識(shí)則是商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的第二大趨勢。“以往我們對品牌的認(rèn)同是價(jià)格便宜不便宜、質(zhì)量好不好、服務(wù)好不好,但未來品牌背后的文化更值得挖掘,而且會(huì)有越來越多的Z世代年輕人開始關(guān)注這個(gè)品牌的企業(yè)操守和企業(yè)文化,包括狹義的ESG,節(jié)能、環(huán)保、減排等屬于消費(fèi)者的文化意識(shí),這也是品牌升級(jí)迭代需要關(guān)注的焦點(diǎn)。”

“第三個(gè)趨勢是目前眾多品牌已經(jīng)意識(shí)到的企業(yè)責(zé)任,也就是廣義的ESG,包括社會(huì)、環(huán)境、治理。”

陸遜表示,企業(yè)和商場對可持續(xù)發(fā)展的關(guān)注將成為整個(gè)市場的驅(qū)動(dòng)力。與前兩代消費(fèi)者相比,關(guān)注環(huán)保和公益的企業(yè)更容易獲得新生代消費(fèi)者的關(guān)注,他們對此有一種共情認(rèn)知。

“第四大趨勢來自品牌細(xì)分最重要的源頭——新生代和老齡化。”陸遜認(rèn)為,以前商場開業(yè)只需重點(diǎn)關(guān)注主力消費(fèi)群即可,如18~35歲最主力群體和15~55歲是次主力群體,但現(xiàn)在的關(guān)注點(diǎn)已從越來越小到越來越老,因?yàn)橄M(fèi)主動(dòng)權(quán)都在他們手里,所以從新生代到老齡化的怎么去細(xì)分,包括服務(wù)的細(xì)分和品牌文化的細(xì)分,也是一個(gè)非常重要的點(diǎn)。

數(shù)字化的呈現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的第五個(gè)趨勢。“一是關(guān)于整個(gè)品牌(或商場)對外的傳播,二是供應(yīng)鏈的整個(gè)環(huán)節(jié)或者管理體系的升級(jí),三是在于整個(gè)數(shù)字化在終端場景中的應(yīng)用。”

陸遜表示,在商業(yè)地產(chǎn)回暖進(jìn)程中,數(shù)字化扮演了極為重要的角色,但從當(dāng)前的運(yùn)行情況來看,如何打通技術(shù)成為亟待解決的問題。事實(shí)上,現(xiàn)在很多購物中心是做不到數(shù)字經(jīng)濟(jì)支撐整體流程的,盡管是未來的大趨勢,但仍然需要時(shí)間落地。

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封面圖片來源:每經(jīng)記者 崔晟 攝

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