郁亮談萬科與建行成立百億基金：長租業(yè)務(wù)有了退出渠道，未來或收購非萬科的租賃項目

3月8日，萬科在深圳召開2023年第一次臨時股東大會會議上。本次股東大會包括提請股東大會關(guān)于公司符合非公開發(fā)行A股股票條件、方案、預(yù)案的議案，以及募集資金投資項目可行性研究報告的議案。 對于本次萬科在A股的定增，市場關(guān)注的是萬科未在定價基準中明確增發(fā)價格的定價是否會高于每股凈資產(chǎn)。萬科企業(yè)（HK02202，12.800港元，市值1489億港元）在近期折價配售3億新股時，股價正處于“破凈”狀態(tài)。萬科A(SZ000002，16.09元，市值1871億元）亦是如此，截至3月8日報收每股16.09元，而每股凈資產(chǎn)為20.73元。 在股東大會現(xiàn)場，萬科總裁祝九勝回應(yīng)“破凈”配股時表示，以破凈價格在H股融資，不是因為缺錢。發(fā)H股拿到的資金60%用于置換原有的借款，剩下40%用于補充流動性，相對而言H股拿到的資金使用上更靈活一些。另外，選擇這個時機發(fā)H股也是希望償還部分境外債務(wù)性融資，降低財務(wù)費用。 萬科董事會主席郁亮在談及萬科與建行聯(lián)合成立百億規(guī)模住房租賃投資基金時指出，萬科希望給泊寓的資產(chǎn)找到解題思路。做長租業(yè)務(wù)、做經(jīng)營性業(yè)務(wù)最大的苦惱是不能夠光有投入而沒有退出渠道，這個基金安排提供了一種退出渠道，未來基金不排除也會收購非萬科的項目。 圖片來源：每經(jīng)記者黃婉銀攝 “破凈”配股意在資金靈活性 3月2日，萬科企業(yè)發(fā)布3億股新H股擬配售公告，配售價為每股H股13.05港元，配售價較3月1日(即配售協(xié)議日期前一日)聯(lián)交所所報收市價每股H股13.90港元折讓約6.12%。配售所得款項總額預(yù)計約為39.15億港元，配售所得款項凈額總額(扣減所有相關(guān)成本及費用)預(yù)計約為39.03億港元。 來源：萬科A公告 在本次臨時股東大會上，有投資者提問萬科為何在破凈的情況下增發(fā)H股，A股定增方案落地時是否也會出現(xiàn)類似的情況。 “我們在做這個決定之前，內(nèi)部也經(jīng)過多輪討論，也非常糾結(jié)?！弊＞艅倩貞?yīng)道，萬科不是因為缺錢而發(fā)的H股。一方面，去年‘三支箭’的政策出來對行業(yè)信心起到了提振，部分一二線城市出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的機會，萬科也想把握這個機會。另一方面，A股增發(fā)資金的用途主要用于現(xiàn)有的項目，就是保交付，多余的部分用于補流。發(fā)H股拿到的資金60%用于置換原有的借款，剩下40%用于補充流動性，相對而言H股拿到的資金使用上更靈活一些。另外，選擇這個時機發(fā)H股也是希望償還部分境外債務(wù)性融資，降低財務(wù)費用。 對于A股的增發(fā)定價情況，祝九勝進一步表示，萬科會以更慎重的態(tài)度在價格、時機上反復(fù)權(quán)衡，希望能讓股東滿意。短期大家可能關(guān)注價格和攤薄，長期還是看能不能創(chuàng)造價值。 根據(jù)《上市公司證券發(fā)行注冊管理辦法》規(guī)定，只有控股股東或?qū)嶋H控制人、或者通過參與增發(fā)能夠成為公司控股股東或戰(zhàn)略投資者的人士才可以提前確定為增發(fā)對象。因此萬科第一大股東深鐵，無法在預(yù)案階段明確將其作為萬科本次非公開發(fā)行的發(fā)行對象。 至于后續(xù)深鐵集團會不會在競價階段參與此次發(fā)行，萬科董秘朱旭表示，這需要由深鐵集團根據(jù)中國證監(jiān)會、香港聯(lián)交所，特別是最近剛剛出臺的注冊制新規(guī)的要求，結(jié)合其自身的情況進行綜合研判。 未來或收購非萬科的租賃項目 在本次臨時股東大會上，郁亮發(fā)言較少，大部分時間都是祝九勝在回應(yīng)相關(guān)問題。 去年12月，萬科集團發(fā)文，經(jīng)總裁祝九勝提議，張海、朱保全出任公司聯(lián)席總裁，協(xié)助祝九勝負責(zé)萬科開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)和經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理。 祝九勝也在股東大會上回應(yīng)設(shè)立聯(lián)席總裁一事，“第一大原因是基于我本人的經(jīng)歷、以及時間精力非常有限，我干了20多年的銀行，中間經(jīng)過一年的空檔后入職萬科，我這種背景對不動產(chǎn)方方面面的認知、能力、技能是有不足的，好在身邊的其他合伙人能夠相互補位、相互補臺。這個安排一方面是讓公司經(jīng)營管理能夠更好，事人能夠更匹配；另外一方面也是我個人有點小私心，確實管不過來，時間精力不許可，這是基本的考慮。在對外正式宣布之前，我們內(nèi)部按這個分工已經(jīng)試運行了超過一年，效果很好?！? 郁亮僅回答了萬科與建行聯(lián)合設(shè)立百億規(guī)模住房租賃投資基金一事。今年1月，萬科宣布與建行合作設(shè)立建萬住房租賃基金，募集規(guī)模為人民幣100億元，堅持投資于住房租賃基本定位，主要投資于公司及其下屬子公司（以下簡稱萬科集團）及其關(guān)聯(lián)方持有的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，同時投資于其他房企持有的具有投資價值的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，用于租賃住房。 “我們希望給泊寓的資產(chǎn)找到解題思路。我們做長租業(yè)務(wù)、做經(jīng)營性業(yè)務(wù)最大的苦惱是不能光有投入而沒有退出渠道，這個基金安排提供了一種退出渠道?！? 郁亮指出，從行業(yè)來說，未來房地產(chǎn)要進入新的發(fā)展階段，新的發(fā)展階段一定會有租購并舉，這也是區(qū)別于上一個發(fā)展階段很重要的特點。未來基金不排除也會收購非萬科的項目，萬科的經(jīng)營能力和服務(wù)能力是足夠的，可以支持把經(jīng)營業(yè)務(wù)做得更大。和建行合作成立的住房租賃投資基金，無論是對于萬科發(fā)展長租公寓，還是對租購并舉時代探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式都是意義很大的。 【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號Real-estate-Circle】