萬科郁亮：房地產(chǎn)時(shí)隔近20年再被看作支柱行業(yè) 政策面向好力度、廣度超出預(yù)期

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

12月16日，深圳鹽田大梅沙，萬科2022年第一次臨時(shí)股東大會(huì)召開。本次股東大會(huì)包括提請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)發(fā)行直接債務(wù)融資工具、提請(qǐng)股東大會(huì)給予董事會(huì)發(fā)行公司股份之一般性授權(quán)2項(xiàng)議案。

萬科董事會(huì)主席郁亮在股東大會(huì)上表示，市場(chǎng)修復(fù)是一個(gè)漫長(zhǎng)而溫和的過程，現(xiàn)在看起來比預(yù)期更加溫和。11月的銷售總體看又回到今年4、5月的水平，12月預(yù)計(jì)比11月要增加。同時(shí)政策面向好的力度、廣度全面超出預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)繼2003年后近20年再被看作是支柱行業(yè)。

“今天在市場(chǎng)本身壓力比較大的情況下，我覺得我們需要樹立信心。悲觀是一種情緒，而樂觀是一種思路。”

萬科董事會(huì)主席郁亮 企業(yè)供圖

“行業(yè)40%的跌幅已收縮過度”

從今年6月份的萬科股東大會(huì)開始，郁亮就在給行業(yè)傳遞信心。他當(dāng)時(shí)表示，今天行業(yè)需要信心，需要熬著往前走。這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)情緒也變得很重要，但凡有一絲微光就當(dāng)是光明所在往前走，所以需要更多發(fā)掘好的一面。

郁亮認(rèn)為，微光在逐步變成曙光。邏輯點(diǎn)毫無疑問是政策面都在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度全面超出了預(yù)期。

“行業(yè)很多年沒有發(fā)行股票了，現(xiàn)在終于可以發(fā)行了。房地產(chǎn)行業(yè)再被提是支柱行業(yè)了，上一次被稱為支柱行業(yè)還是2003年，20年之后又被看作支柱行業(yè)。這些毫無疑問對(duì)市場(chǎng)都有正面作用，都是在房住不炒的前提下，來化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性問題和促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。”

郁亮曾在今年中預(yù)計(jì)短期市場(chǎng)已經(jīng)觸底，恢復(fù)是一個(gè)緩慢溫和的過程。但現(xiàn)在來看，溫和的程度比其預(yù)期的還要更溫和一點(diǎn)，比如11月的銷售總體看又回到今年4、5月的水平。

積極的一面是，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)下降幅度已經(jīng)有40%，接近腰斬，顯然這是收縮過度了。郁亮指出，收縮過度自然會(huì)積蓄反彈力量。

過去在行業(yè)黃金時(shí)代郁亮常常發(fā)出警醒，當(dāng)下則時(shí)常給予信心，被視為是萬科過去看空，今年看多。但郁亮認(rèn)為這種說法并不準(zhǔn)確。

“我們只不過在黃金時(shí)代稍微清醒一點(diǎn)、理性一點(diǎn)，在今天市場(chǎng)本身壓力比較大的情況下，我覺得我們需要樹立信心。我最近有一句話跟同事分享，悲觀是一種情緒，而樂觀卻是一種思路。”

萬科過去一段時(shí)間做了兩件事情：一是保證自己活下去；二是不管市場(chǎng)如何變化，發(fā)力做好客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務(wù)。抓住這兩條，市場(chǎng)如何變化都能夠活下去、活得好、活得久。

“今年新投的地，平均凈利率大概能達(dá)到12%以上”

在本次臨時(shí)股東大會(huì)上，萬科擬新增不超500億元發(fā)行直接債務(wù)融資工具授權(quán)，同時(shí)第一大股東深鐵集團(tuán)提請(qǐng)董事會(huì)將《關(guān)于提請(qǐng)股東大會(huì)給予董事會(huì)發(fā)行公司股份之一般性授權(quán)的議案》。

對(duì)于本次股權(quán)融資議案，萬科總裁祝九勝解釋稱，首先，做股權(quán)融資是要優(yōu)化萬科的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，同時(shí)還要降低融資成本。從融資成本來看，只有股權(quán)性占比提升了以后，負(fù)債率才能下來，債權(quán)性融資成本也會(huì)下去，融資成本也會(huì)不斷形成一個(gè)低走趨勢(shì)。其次，確實(shí)政策上有這么一個(gè)窗口期，體現(xiàn)了監(jiān)管部門對(duì)整個(gè)行業(yè)的支持，加上大股東深鐵也非常支持提議。

“第三個(gè)方面，目前行業(yè)處在底部，曙光已經(jīng)出現(xiàn)，我們也隱隱約約看到一些機(jī)會(huì)。這次授權(quán)經(jīng)過股東大會(huì)支持表決通過，我們也會(huì)相機(jī)在授權(quán)范圍內(nèi)做后續(xù)安排。我們一直強(qiáng)調(diào)公司是開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重，這三類業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)我們都會(huì)關(guān)注。”

深鐵集團(tuán)董事、總經(jīng)理黃力平則表示，在當(dāng)前這個(gè)時(shí)點(diǎn)，開展股權(quán)融資有利于萬科抓住面向未來的發(fā)展機(jī)遇，帶來更好的發(fā)展，所以深鐵支持萬科把握當(dāng)前政策窗口期，以實(shí)際行動(dòng)來支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)和健康發(fā)展，提振整個(gè)市場(chǎng)的信心。“當(dāng)然我們也希望萬科進(jìn)一步把公司的發(fā)展和股東的回報(bào)相結(jié)合，用高質(zhì)量發(fā)展來回饋股東。”

萬科臨時(shí)股東大會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 企業(yè)供圖

年初萬科提出今年業(yè)績(jī)要企穩(wěn)，對(duì)于今年全年業(yè)績(jī)完成情況，祝九勝指出，萬科今年投資標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)，今年新投的地，平均凈利率大概能達(dá)到12%以上，同時(shí)還是集中在有人口流入，在我們隊(duì)伍有能力打贏的區(qū)域投入資源。

今年前9個(gè)月，萬科整體經(jīng)營(yíng)服務(wù)類收入大概有376億元，同比增長(zhǎng)約29.5%。物流在成本法的會(huì)計(jì)報(bào)表上有利潤(rùn)，商業(yè)和公寓虧損也明顯在下降。資本市場(chǎng)也打開了REITs這些渠道，一旦合格經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、合格資產(chǎn)能夠證券化或者能夠交易，萬科就會(huì)有一部分利潤(rùn)可以釋放、體現(xiàn)出來。

“有這么好的政策支持，行業(yè)的難關(guān)已過，曙光已現(xiàn)，我對(duì)我們?nèi)曛沟蠓€(wěn)是有信心的。未來確實(shí)會(huì)有一些挑戰(zhàn)和壓力，我們會(huì)全力以赴。我們相信，經(jīng)過大的調(diào)整，這個(gè)市場(chǎng)回暖或者需求端向好的時(shí)候，對(duì)于規(guī)范的企業(yè)來說，總歸是有更多好處的，當(dāng)然這一切取決于我們的能力是否有根本的提升，能不能適應(yīng)客戶、適應(yīng)市場(chǎng)的變化。”祝九勝如是表示。

封面圖片來源：企業(yè)供圖