新規(guī)實施！外墻面層計入建筑面積，公攤變大了？

每經(jīng)編輯 孫志成 畢陸名 蓋源源    

3月1日起，住建部發(fā)布的強(qiáng)制性文件《民用建筑通用規(guī)范》正式實施，其中關(guān)于外墻面層計入建筑面積的規(guī)定引起輿論熱議。新規(guī)規(guī)定“建筑面積應(yīng)按建筑每個自然層樓（地）面處外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計算”，也就是說不僅外圍建筑墻體，而且作為外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻、人造板材幕墻等也要被計入建筑面積。

那么，新規(guī)對購房者會造成哪些影響？據(jù)紅星新聞3月6日報道，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，對購房者來說，可能購房成本會有所增加?！案鶕?jù)新規(guī)來看，購房者想要買到和以前同樣套內(nèi)面積的房子可能需要付出更多的成本?！?/span>

有網(wǎng)友認(rèn)為，這條規(guī)定是指今后外墻面層，包括找平層、保溫層、抹灰層幕墻等，統(tǒng)統(tǒng)都要計入建筑面積，這將讓房子的建筑（公攤）面積增加，得房率進(jìn)一步下降。

對此，北京青年報記者從住建部獲悉，此種說法是誤讀。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這個標(biāo)準(zhǔn)是建筑規(guī)范，不是測繪規(guī)范。

新舊建筑面積計算規(guī)范確有區(qū)別

住建部2022年8月發(fā)布《民用建筑通用規(guī)范》公告

實際上，在2022年8月25日住建部官網(wǎng)就發(fā)布了《民用建筑通用規(guī)范》公告（國標(biāo)編號GB 55031-2022），并指出本規(guī)范為強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范，今年3月1日新規(guī)正式實施后，全部條文必須嚴(yán)格執(zhí)行?，F(xiàn)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)規(guī)定與本規(guī)范不一致的，以本規(guī)范的規(guī)定為準(zhǔn)。

那么新規(guī)范與舊規(guī)最大的區(qū)別究竟是什么？首先來看引起巨大關(guān)注3.1.1條，其中稱：“建筑面積應(yīng)按建筑每個自然層樓（地）面處外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計算?！辈糠秩耸糠治龃藯l款時稱，以前外墻水平投影面積不被算入建筑面積，以后則將算入，因而會大大增加公攤面積。

2013年12月，住建部曾發(fā)布《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》公告，在新規(guī)范出臺之前，這就是國家標(biāo)準(zhǔn)的房屋建筑面積測算規(guī)范，其中稱：建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計算；建筑物的外墻外保溫層，應(yīng)按其保溫材料的水平截面積計算，并計入自然層建筑面積；以幕墻作為維護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計算建筑面積。

此外，2013版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》還明確指出，一些項目不應(yīng)計算建筑面積，包括勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻等。

通過對比可以看出，舊規(guī)范并非完全不計算外墻水平投影面積，但計算的僅是結(jié)構(gòu)外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和，包括保溫層，且不把墻面抹灰、裝飾面、裝飾性幕墻算入。

而新規(guī)范則將外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積全部算入。根據(jù)住建部網(wǎng)站的名詞解釋，圍護(hù)結(jié)構(gòu)指圍合形成物理封閉建筑空間的墻體(柱)、門、窗、幕墻等。這意味著外墻面抹灰、裝飾面、裝飾性幕墻等水平投影面積都需要算入建筑面積。

除了近日開始正式實施的《民用建筑通用規(guī)范》，去年11月，住建部還就新的《建筑工程建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》公開征求意見，這份標(biāo)準(zhǔn)對2013年版本的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》進(jìn)行了修訂，其中對于建筑面積計算的表述與最新的《民用建筑通用規(guī)范》保持了一致，即“建筑工程建筑面積應(yīng)按各自然層樓面或地面處圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面的水平面積之和計算”。由此可見，住建部已在兩份新規(guī)中統(tǒng)一表述，統(tǒng)一啟用新的建筑面積計算規(guī)范。

圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

總體來說，住建部實施的新規(guī)范與各地正在執(zhí)行的房產(chǎn)面積測繪規(guī)范相差并不多，由于該標(biāo)準(zhǔn)是建筑規(guī)范，而不是測繪規(guī)范，在測繪規(guī)范未變的情況下，不會實際增加公攤面積。

新規(guī)對購房者會造成哪些影響？

據(jù)紅星新聞3月6日報道，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄向記者表示，對購房者來說，可能購房成本會有所增加?！案鶕?jù)新規(guī)來看，外墻面層均要計入建筑面積，房子的建筑面積增大，但實際套內(nèi)面積沒有改變，購房者想要買到和以前同樣套內(nèi)面積的房子可能需要付出更多的成本。”

陳霄舉例說，比如購房者買一套建筑面積為100平方米的房子，按照國家規(guī)定，11層以下的房子公攤率在7%-16%左右，12層以上公攤率在14%-24%左右，公攤面積7-24平方米，實際套內(nèi)面積在76-93平方米。將外墻面層計入建筑面積，那么公攤面積可能會增大，相應(yīng)的套內(nèi)面積會縮小。

不過陳霄表示，也不必過于擔(dān)憂，因為商品房面層厚度一般為20mm左右，雖然公攤率增加了，但其中產(chǎn)生的差距可能不會過大，而房企及設(shè)計院在設(shè)計住宅過程中可能會需要更多的考量。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，新規(guī)還需要住建部門給出具體的解釋，因為建筑面積的確認(rèn)最終要以住建部門的測繪為準(zhǔn)?！芭c之前的規(guī)定相比，新規(guī)主要是規(guī)定外墻部分計入建筑面積，我覺得主要目的還是鼓勵開發(fā)商不使用玻璃幕墻這種高耗能、光污染大的建材。另外從建筑全生命周期管理角度來說，如果外墻計入房屋面積的話，對這部分的投入就會增加，有利于提升房屋的生命質(zhì)量?！?/span>

公攤面積需不需要取消？

近年來，關(guān)于取消公攤面積的聲音從未間斷。2022年兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象。取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購房。2021年兩會期間，全國政協(xié)委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案。

圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

據(jù)時代周報此前報道，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者，關(guān)于公攤面積，如果開發(fā)商能夠?qū)崿F(xiàn)公開公示，并且真實用到購房者生活居住本身，沒有私自盈利，就是合理的公攤，沒必要取消。

中國香港被認(rèn)為是“公攤”的發(fā)源地，中國內(nèi)地的期房預(yù)售、賣公攤面積等模式，都是上世紀(jì)90年代借鑒自香港，但香港已于10年前正式廢除了公攤模式。從2013年起，香港的新房銷售必須按照實用面積標(biāo)注，否則將被罰款100萬至500萬港幣、判處3至7年監(jiān)禁，針對存量房售賣，政府要求賣家提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”計價的雙份資料。從國際經(jīng)驗來看，“取消公攤”也已經(jīng)是大勢所趨。

如果收房后出現(xiàn)房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業(yè)主又該如何維權(quán)呢？在收房后，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產(chǎn)測繪中心申請面積鑒定。

據(jù)央視新聞此前報道，廣東連越律師事務(wù)所高級合伙人黃羅平曾表示，我們說一般正確尋求法律幫助的話，你首先要把你受損害的證據(jù)要固定好，第一開發(fā)商他在進(jìn)行報建的時候，報建的公攤面積到底有多少，第二把開發(fā)商當(dāng)初給你做的承諾，證據(jù)可以準(zhǔn)備好，第三向相關(guān)的行政主管部門進(jìn)行投訴，最后環(huán)節(jié)才是依法向人民法院提起訴訟。

編輯|孫志成?畢陸名?蓋源源

校對|王月龍

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