招商蛇口收深交所并購(gòu)重組問(wèn)詢函，要求說(shuō)明募投項(xiàng)目是否符合資金用途等情況

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2月27日晚間，招商蛇口(SZ001979，股價(jià)14.83元，市值1147.71億元）發(fā)布公告稱，收到深交所關(guān)于發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書信息披露文件的問(wèn)詢函。

此前的2月17日，招商蛇口發(fā)布多份公告，擬通過(guò)發(fā)行股份，購(gòu)買深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)。本次交易標(biāo)的資產(chǎn)交易價(jià)格合計(jì)為89.28億元。

問(wèn)詢函提到，招商蛇口2月18日披露的《發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書（草案）》（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告書）顯示，交易對(duì)方招商局投資發(fā)展有限公司就交易標(biāo)的深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司及其下屬公司采取靜態(tài)假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的資產(chǎn)作出業(yè)績(jī)承諾，承諾補(bǔ)償資產(chǎn)在業(yè)績(jī)承諾期累計(jì)實(shí)現(xiàn)的扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于母公司前海實(shí)業(yè)的凈利潤(rùn)不低于3500萬(wàn)元。

“若承諾補(bǔ)償資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)低于累計(jì)承諾凈利潤(rùn)，則招商局投資發(fā)展應(yīng)按如下方式向上市公司進(jìn)行股份補(bǔ)償：應(yīng)補(bǔ)償?shù)墓煞輸?shù)=（累計(jì)承諾凈利潤(rùn)-累計(jì)實(shí)際實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)）÷累計(jì)承諾凈利潤(rùn)×承諾補(bǔ)償資產(chǎn)在《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》對(duì)應(yīng)的評(píng)估值×50%×2.8866%÷本次交易新增股份的發(fā)行價(jià)格。”

來(lái)源：招商蛇口公告

對(duì)此，深交所要求招商蛇口詳細(xì)說(shuō)明承諾補(bǔ)償資產(chǎn)的具體范圍及相關(guān)資產(chǎn)的具體情況，并結(jié)合相關(guān)資產(chǎn)目前的開發(fā)狀態(tài)、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃等，說(shuō)明其采用靜態(tài)假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估的原因、適當(dāng)性及合規(guī)性。

同時(shí)，說(shuō)明未納入承諾補(bǔ)償資產(chǎn)的其他資產(chǎn)是否均未采用收益法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，并詳細(xì)分析不適用收益法、假設(shè)開發(fā)法的原因，結(jié)合交易標(biāo)的相關(guān)資產(chǎn)采用的評(píng)估方法，說(shuō)明承諾補(bǔ)償資產(chǎn)范圍的確定是否合理、審慎，是否符合《監(jiān)管規(guī)則適用指引——上市類第 1 號(hào)》中關(guān)于業(yè)績(jī)補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定。

此外，結(jié)合本次交易標(biāo)的主營(yíng)業(yè)務(wù)情況、預(yù)計(jì)未來(lái)業(yè)績(jī)、承諾補(bǔ)償資產(chǎn)的評(píng)估情況等，說(shuō)明承諾補(bǔ)償資產(chǎn)三年累計(jì)承諾凈利潤(rùn)為3500萬(wàn)元的原因及合理性，承諾業(yè)績(jī)金額的具體計(jì)算過(guò)程，是否與交易標(biāo)的預(yù)測(cè)業(yè)績(jī)情況相匹配，是否存在刻意壓低補(bǔ)償金額的情況，并說(shuō)明業(yè)績(jī)補(bǔ)償承諾的范圍、方式和補(bǔ)償金額計(jì)算公式等是否符合《監(jiān)管規(guī)則適用指引——上市類第 1 號(hào)》中關(guān)于業(yè)績(jī)補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定。

根據(jù)報(bào)告書，招商蛇口對(duì)交易標(biāo)的深圳市南油（集團(tuán)）有限公司及前海實(shí)業(yè)均采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)交易標(biāo)的下屬部分企業(yè)嵌套采用市場(chǎng)法、靜態(tài)假設(shè)開發(fā)法、收益法等進(jìn)行評(píng)估。

深交所要求招商蛇口逐項(xiàng)說(shuō)明本次交易采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法、市場(chǎng)法、靜態(tài)假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法涉及的核心資產(chǎn)情況，并列表披露主要資產(chǎn)的評(píng)估方法、賬面價(jià)值、評(píng)估價(jià)值、評(píng)估增值等情況。同時(shí)，逐項(xiàng)論證相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估方法選取的適當(dāng)性。

報(bào)告書顯示，此次配套募集資金擬用于10個(gè)房地產(chǎn)在建項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金，其中合肥濱奧花園項(xiàng)目涉及住宅、體育中心、體育公園等多個(gè)業(yè)態(tài)，且該項(xiàng)目為在建、在售項(xiàng)目，部分已獲取預(yù)售許可證。

對(duì)此，深交所要求招商蛇口區(qū)分不同業(yè)態(tài)分別說(shuō)明合肥濱奧花園項(xiàng)目涉及的在建、在售及已取得、未取得預(yù)售證的具體項(xiàng)目情況，以及本次募投項(xiàng)目資金測(cè)算涉及的具體業(yè)態(tài)及項(xiàng)目情況。結(jié)合證監(jiān)會(huì)于2022年11月28日發(fā)布的房地產(chǎn)股權(quán)融資五項(xiàng)措施，就10個(gè)募投項(xiàng)目逐項(xiàng)說(shuō)明本次募集資金用途是否符合用于存量涉房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)，不用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等要求。

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