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年內(nèi)首家!這家國資物業(yè)擬分拆上市:毛利率處行業(yè)低位,募資將用于戰(zhàn)投及收購等

每日經(jīng)濟新聞 2023-02-27 17:28:26

◎招股書顯示,深業(yè)物業(yè)的募集用途第一條是計劃用于進行戰(zhàn)略投資及收購,與選定企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。比如用于與地方國資企業(yè)成立合資企業(yè)以及與地方政府建立戰(zhàn)略合作,為城市及產(chǎn)業(yè)園提供訂制及本地化服務(wù),加速業(yè)務(wù)拓展,繼而提高市場占有率。

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年首家國資物業(yè)分拆上市。

2月24日,深圳控股(HK00604,股價1.430港元,市值127.25億港元)發(fā)布公告,建議分拆深業(yè)物業(yè)股份并以全球發(fā)售新深業(yè)物業(yè)股份的方式(當(dāng)中包括優(yōu)先發(fā)售)于聯(lián)交所主板獨立上市。聯(lián)交所已確認(rèn)該公司可進行建議分拆。

同時,深業(yè)物業(yè)向港交所提交了招股書,這也是2023年首家國資分拆物業(yè)上市的公司。從不足6000萬平方米的在管規(guī)模體量,2021年21.52億元的營收等經(jīng)營財務(wù)數(shù)據(jù)顯示,這是一家腰部物業(yè)公司。

事實上,從去年7月開始,深圳控股就擬分拆深業(yè)物業(yè)赴港上市開始準(zhǔn)備,彼時還制定了2023年6月在香港聯(lián)交所掛牌上市的目標(biāo)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理招股書發(fā)現(xiàn),深業(yè)物業(yè)雖然盈利能力放在同行中較為一般,但其在募資收并購、全業(yè)態(tài)擴張、第三方品牌拓展上都蘊藏著不小的野心。

來源:深圳控股公告

毛利率處于行業(yè)低位

招股書顯示,截至2022年9月30日,深業(yè)物業(yè)在管建筑面積5920萬平方米,在管項目總數(shù)為462個,覆蓋全國46個城市和14個省份,總簽約建筑面積6180萬平方米。其中,大灣區(qū)的在管面積占比為63%。

受母公司深圳控股布局的影響和關(guān)聯(lián)方的密切度,深業(yè)物業(yè)的大部分業(yè)務(wù)和布局都集中在大灣區(qū)。深業(yè)物業(yè)在招股書中也表示,“我們深耕大灣區(qū),足跡正在不斷覆蓋中國市場。”

從營收看,2020年、2021年及截至2022年9月30日止9個月,深業(yè)物業(yè)總收入分別為18.38億元、21.52億元及16.51億元,大灣區(qū)的營收占比分別為70.6%、75.7%及77.5%。

來源:深業(yè)物業(yè)招股書

據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)統(tǒng)計的數(shù)據(jù),2022年上半年,58家上市物企毛利率為23.92%,其中央國企為21.11%、民企為24.82%,均較2021年度的毛利率有所減少。8家上市物企凈利率為10.41%,其中央國企進一步增長至11.39%,民企凈利率則降至10.09%。 

而深業(yè)物業(yè)在2020年、2021年及截至2022年9月30日止9個月的毛利分別為2.78億元、2.80億元、2.40億元,對應(yīng)毛利率為15.2%、13.0%、14.6%。

放在具體的可比對象之下來看,同屬于國資背景且布局集中的京城佳業(yè),在2021年營收12.25億元下,實現(xiàn)毛利1.42億元,毛利率24.7%。

來源:深業(yè)物業(yè)招股書

同時,深業(yè)物業(yè)的年內(nèi)溢利由2020年的1.05億元減少28.9%至2021年的7450萬元,凈利率也由5.7%下降至3.5%。深業(yè)物業(yè)表示,與2021年的收入增加相比,有關(guān)減少主要是由于行政開支因管理的項目數(shù)量及建筑面積增加,為進一步整合公司資源而增加員工人數(shù),同時由于COVID-19疫情有所緩解導(dǎo)致2021年的的社保付款抵扣減少。

募資將用于戰(zhàn)投及收購等

與一般國資背景的物業(yè)企業(yè)較為不同的是,深業(yè)物業(yè)較早就開始了非住宅業(yè)務(wù)的全業(yè)態(tài)布局,且非住宅業(yè)務(wù)的占比還超過住宅業(yè)務(wù)。

目前,深業(yè)物業(yè)的主要業(yè)務(wù)板塊包括城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)三大類。截至2022年9月30日,深業(yè)物業(yè)合共管理247個城市及產(chǎn)業(yè)園項目,在管面積占比為48.4%,而住宅物業(yè)的在管面積占比為45%。

由于大灣區(qū)分區(qū)提供更多的市政基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù),城市及產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)的營收占比也逐年增加,在三個財務(wù)期內(nèi)從35.5%增至42.2%,反超住宅物業(yè)管理。不過這一業(yè)務(wù)的毛利率在2020年、2021年財務(wù)統(tǒng)計中是最低的,均不足10%。

值得注意的是,在深圳控股擬分拆物業(yè)上市的公告中,一口氣列舉了10大分拆理由,包括分拆對深業(yè)物業(yè)的加速發(fā)展至關(guān)重要,令收入及盈利水平迅速持續(xù)增長;建議分拆亦將為余下集團及分拆集團的業(yè)務(wù)提供獨立籌資平臺,為兩個集團各自的業(yè)務(wù)發(fā)展及擴張撥資等。

招股書顯示,深業(yè)物業(yè)的募集用途第一條是計劃用于進行戰(zhàn)略投資及收購,與選定企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。比如用于與地方國資企業(yè)成立合資企業(yè)以及與地方政府建立戰(zhàn)略合作,為城市及產(chǎn)業(yè)園提供訂制及本地化服務(wù),加速業(yè)務(wù)拓展,繼而提高市場占有率。

其次,將用于優(yōu)化數(shù)據(jù)化服務(wù)平臺及購買新設(shè)備,如建立綜合服務(wù)基礎(chǔ)平臺、分配服務(wù)資源及升級服務(wù);購置額外設(shè)備,轉(zhuǎn)及減低人力成本確保有序運營,降低人力成本。

在業(yè)務(wù)拓展上,深業(yè)物業(yè)還提到,未來將依托國企背景和固有能力,通過協(xié)同創(chuàng)新央企與地方企業(yè)“總部對總部”合作拓展方式、運用運營口碑接管大灣區(qū)周邊項目等舉措,積極從其他獨立第三方,如國企、央企及私企獲得不同項目,為各業(yè)態(tài)提供服務(wù),擴大市場份額、實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)及增加收入及由獨立第三方開發(fā)的在管建筑面積的比例。

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封面圖片來源:每日經(jīng)濟新聞 文多 攝

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深圳控股 分拆上市

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