怎樣合理有效應對“提前還貸潮”？

李楠 陳開宇    每經編輯 張凌霄    

春節(jié)過后網上突然冒出關于“提前還貸潮”的熱議，讓筆者著實有點困惑。

年末年初之際原本就是“提前還貸”高峰期。隨著年終獎、各類補貼獎勵、投資分紅等各種收入到位，大家手中現金增加，自然需要總結上年收入，并對手里的“閑錢”做出規(guī)劃預算，或投資或理財或還貸。因此，提前還貸往往集中在每年的一季度。

其次，房貸是長期貸款，銀行普遍采用是的浮動利率制，也就是說每年的貸款利率會隨著基準利率的變化而變化，因此利率快速上升期，提前還貸的意愿才會增強，而中國現在是處于穩(wěn)定的低利率期，沒有出現“提前還貸潮”的經濟環(huán)境和邏輯基礎。

那么，最近突然出現“提前還貸潮”的原因是什么呢？總結下來，大致有以下幾點：

一是隨著多地房貸利率密集下調，不少地方的按揭貸款利率到了3字頭，購房者認為還需要按過去的高利率來交利息太虧了。

二是經過疫情，許多勞動者收入下降，以前注重“開源”現在要注重“節(jié)流”，開始重新審視以往不太在意的利息問題。

三是不少人在資本市場上投資虧損，對股票、基金、理財等投資收益的預期降低，不想手持現金等待投資機會了。

四是部分銀行擔心“開門紅”的業(yè)績考核，又惰于解釋工作，沒有把浮動利率的信息與房貸者溝通，簡單粗暴地采取了限制提前還貸的各種“軟措施”，加劇了市場恐慌。

五是部分銀行為了“開門紅”沖業(yè)績，趁機置換他行的按揭貸款，推波助瀾。

六是一些網絡自媒體熱炒“提前還貸”話題，造成購房者不必要的緊張情緒。

其實對于購房者而言，提前還貸恐慌其實是不必要的。我們不妨考慮這樣幾個原因。

首先我們來看看按揭貸款的利率規(guī)則。對于銀行而言，個人住房按揭貸款屬于長期貸款，利率風險累加起來是非常大的，因此，根據商業(yè)銀行風險管理的原則，個人住房按揭貸款都不會采取固定利率，而是采取浮動利率，例如基準利率上浮+10%。

隨著基準利率的漲跌，按揭利率也會隨之漲跌。對于存量個人住房按揭貸款的計息而言，也會按照最新利率每三個月調整一次計息利率。

假設：某購房者于2019年10月份以6%年息獲得了個人住房按揭貸款，那么2019年12月計息時，其貸款就按照6%計息。但到2020年1月份，按揭利率下調到了5%，那么2020年3月份計息時就會按照計息期內的最新利率5%進行計息。

大部分銀行的個人住房貸款都是照此方式計息。所以，浮動利率制下，并不存在所謂的存量房貸利率與市場房貸利率的大幅利差，除非銀行是按年度進行利息調整（若是如此，在利率上漲時，銀行會面臨巨大的風險）。

所以，建議購房者在決定是否提前還貸時，首先向銀行咨詢在該銀行的個人住房按揭貸款的利率調整及計息政策。

第二，我們也要考慮提前還貸可能面臨不必要的費用支出。如果購房者打算提前還掉以前高利息的住房貸款，再辦理更低利息的新貸款。

購房者在進行此番操作前，首先應該仔細計算一下相關費用和時間成本。比如，重新辦理房屋抵押手續(xù)需要支付住房資產評估費用、住房保險費用、抵押登記手續(xù)費等。其中，資產評估費用和保險費用都是第三方機構收取的，金額往往不低。而且，根據貸款合同約定，部分銀行會收取一定的提前還貸違約金。

另外，購房者也需要仔細了解清楚新的貸款是固定利率制還是浮動利率制，在目前的利率環(huán)境，很難想象哪個銀行會采取固定利率制，因為固定利率制下，利率上升時銀行面臨的風險是巨大的。但是在浮動利率制下，房貸者的利息會隨著市場利率的變化而變化的，并不能鎖定現行的低利率。

所以，建議購房者提前咨詢，充分了解不同操作的真實成本再做決策。

第三，我們還要評估還款方式的差異。

個人住房貸款有多種還款方式，有等額還款有差額還款等。多數還款方式，都是先還利息再換本金的。對于銀行而言，先收利息再回收本金可以將銀行的風險降低。

以最常每月等額還款舉例，假如是二十年期貸款，每月等額還本息2萬元，那么在第一年第一個月，其實幾乎全部在還利息，此后逐漸減少利息開始更多地歸還本金，最后才是全部還本金。

因此，一般來說，貸款期過了三分一后，每月還款才會以本金為主。即使銀行調整利息遲緩，也沒有提前還款的必要（因為利息其實已經支付了）。

圖片來源：供稿人供圖

對于銀行而言，也有以下幾條建議：

一是“提前還貸潮”宜疏導不宜堵。銀行之所以能夠存在，就是因為提供了“信用服務”，而提供信用服務的前提是公眾對于銀行的信任和信心。在市場不確定性與日俱增的當下，信任的獲取很難，但是信心的崩塌卻很容易，因此，銀行必須重視聲譽風險的管理。

當出現提前還貸潮時，銀行需要做好房貸利率結構的解釋溝通工作，打消房貸者的顧慮，讓房貸者做出信息完備下的理性決策，而不是通過設置“軟門檻”，剝奪房貸者自主決策的權利。這樣不僅無助于問題解決，反而會增加公眾的恐慌情緒，失去民眾的信任，造成更大的危機。

此外，銀行需要對各級經營管理負責人做好相關風險管理和法律法規(guī)的教育，不能以業(yè)績?yōu)閱我豢己酥笜耍仨毎寻曌u風險在內的全面風險管理指標納入綜合考核范圍，這樣才能真正解決各級經營管理負責人為了沖業(yè)績，而忽視聲譽風險管理的問題。

當然，從監(jiān)管部門的角度看，也應該注意以下幾個方面：

一是切實重視各家銀行對提前還貸設置“軟門檻”對銀行體系聲譽風險的破壞性，保證民眾對于銀行違法違規(guī)行為的投訴通道暢通，例如銀保監(jiān)會的投訴電話123478，并且對經核實的違法違規(guī)行為進行嚴肅查處，保證房貸者的合法權益。

二是要求各家銀行向社會公眾妥善解釋相關利息政策，明確長期貸款的浮動利率制和利息計息政策。

三是檢查各家銀行的利率風險敞口，以及經濟資本是否按照巴塞爾協議和相關監(jiān)管條例，與其利率風險敞口相匹配。對利率風險敞口過高的銀行，責令其調整資產負債結構，例如把貸款固定利率變?yōu)楦永剩_到降低利率風險敞口，有效管理利率風險的目標。

四是落實2021年2月銀保監(jiān)會發(fā)布的《銀行保險機構聲譽風險管理辦法（試行）》，把聲譽風險納入對銀行的全面風險管理考核的指標體系，例如，可以通過經核實被投訴的案例數量等來考核銀行的聲譽風險，從而有效地解決銀行為了追求業(yè)績陷入惡性競爭的“囚徒困境”。

綜上所述，筆者認為春節(jié)后“提前還款潮”的出現一方面反映了部分民眾在做金融決策時沒能充分收集有效信息做出合理選擇，盲目跟風；另一方面，也反映出銀行各級管理者在應對這類問題時缺乏應有的風險管理意識，過度看重眼前利益。

而造成這一短視行為的癥結在于對于各級銀行的考核體系過度注重業(yè)績，忽視風險，特別缺乏對聲譽風險等難以量化的風險的有效管理手段。

解決這一問題的關鍵在于監(jiān)管者在制定考核標準和市場規(guī)則時，要遵循市場規(guī)律，注重相關市場參與者的利益和整體利益的統(tǒng)一，這樣才能真正保證金融體系全面風險管理的“前瞻性、匹配性、全覆蓋、有效性”四項重要原則得以體現。

作者信息：李楠，上海交通大學安泰經濟與管理學院副教授

陳開宇，上海交通大學行業(yè)研究院外聘專家