預(yù)售均價近13萬元/平方米 格力地產(chǎn)浦東豪宅項目仍要虧？

每經(jīng)記者 曾劍    每經(jīng)編輯 陳俊杰    

日前，格力地產(chǎn)（SH600185,股價10.30元，市值194.2億元）一紙業(yè)績預(yù)告引起業(yè)界關(guān)注。公司預(yù)計去年的凈利潤虧損23.86億元~28.63億元。公司巨虧的主要原因在于對開發(fā)的部分房產(chǎn)等計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對于公司業(yè)績的變化，上交所迅速下發(fā)了監(jiān)管工作函。2月10日晚間，上市公司在回復(fù)公告中表示，其前期對部分存貨項目的經(jīng)營預(yù)期與市場實際銷售價格情況存在差異，擬將部分存貨項目加速銷售去化。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，格力地產(chǎn)在上海開發(fā)的兩個項目出現(xiàn)“存貨的可變現(xiàn)凈值低于賬面成本”情形。其中，公司在上海浦東開發(fā)的錦云江悅項目的預(yù)售均價達到12.98萬元/平方米，但擋不住設(shè)計、材料、資金成本太高。

截至2月13日，格力地產(chǎn)報收10.30元/股，股價下跌0.19%。

去年存貨減值有四大原因

“基于房地產(chǎn)市場情況及公司各項目銷售計劃和銷售策略，公司2022年度預(yù)計計提存貨減值準(zhǔn)備15.11億~18.27億元，預(yù)計投資性房地產(chǎn)公允價值下降5.37億~6.45億元。”格力地產(chǎn)在公告中表示。

格力地產(chǎn)指出，其去年存貨減值主要有四大原因：一是受新冠疫情及房地產(chǎn)市場持續(xù)下行影響，房地產(chǎn)市場成交規(guī)模及成交價格均出現(xiàn)大幅同比下滑；二是公司前期對部分存貨項目的經(jīng)營預(yù)期與市場實際銷售價格情況存在差異；三是為加速存貨去化，加快資金回籠，公司新一屆管理層采取積極、靈活的營銷策略，擬將部分存貨項目加速銷售去化；四是為盤活公司資產(chǎn)，公司新一屆管理層適時調(diào)整項目定位，部分存貨項目處置方式發(fā)生變化。

值得一提的是，格力地產(chǎn)在去年10月回復(fù)上交所監(jiān)管工作函時曾表示，公司開發(fā)產(chǎn)品主要分布于經(jīng)濟發(fā)展程度較高的城市，具有較高的市場溢價空間；部分項目用地取得時間較早，地價成本較低，去化良好，不存在明顯的減值跡象等。

對于前后判斷的差異，上市公司解釋稱：公司管理層前期對于相關(guān)區(qū)域房地產(chǎn)銷售市場發(fā)展趨勢預(yù)期過高，未能充分結(jié)合外部市場經(jīng)營環(huán)境變化進行預(yù)判，經(jīng)營策略調(diào)整不夠及時，導(dǎo)致對存貨減值的預(yù)估較為保守，一定程度上存在不夠謹(jǐn)慎的情形。公司高管團隊于2022年10月底完成了換屆，新一屆管理層在綜合考慮外部市場經(jīng)營環(huán)境的不斷變化后，相應(yīng)調(diào)整經(jīng)營策略，因此對存貨減值的相關(guān)判斷發(fā)生變化和差異。

對于2023年，格力地產(chǎn)表示將加強房地產(chǎn)項目銷售的督導(dǎo)管理，加大力度去庫存、促回款，改善融資結(jié)構(gòu)、加強資金管理，同時加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，夯實健康發(fā)展基礎(chǔ)。

浦東豪宅項目面臨虧本？

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，格力地產(chǎn)計提涉及的地產(chǎn)項目合計有8個，其中2個位于上海、1個位于重慶，其余項目均位于珠海。上海的兩個項目均出現(xiàn)了“存貨的可變現(xiàn)凈值低于賬面成本”的情況。

以錦云江悅項目為例。該項目總建筑面積約52000平方米，業(yè)態(tài)主要以小高層住宅及高層住宅為主。項目于今年1月開始預(yù)售，預(yù)售均價為12.98萬元/平方米；但即便如此，上市公司仍可能賺不到錢。

據(jù)悉，格力地產(chǎn)2014年取得錦云江悅項目土地的樓面地價成本約6.58萬元/平方米。公司計劃將該項目打造成為國際化標(biāo)桿住宅項目，因此請了英國著名設(shè)計大師、普利策建筑獎得主理查德·羅杰斯親自主筆設(shè)計；基于公司對該項目的高端精品定位，項目為全鋼結(jié)構(gòu)、梁板一體化住宅，并大量采用大面積開窗和較高層高的做法，為保證產(chǎn)品品質(zhì)，采用國內(nèi)外高端材料進行建造和裝修。

“項目設(shè)計成本較高、項目材料成本較高”之外，格力地產(chǎn)還稱，基于公司管理層對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場中長期趨勢較樂觀的預(yù)判，錦云江悅項目取得土地至完成竣工驗收預(yù)計超過9年，項目成本中包含每年的資金利息成本，樓面資金利息成本約4.10萬元/平方米。

上海雅悅美筑項目的情況也與之相似。這個項目于2022年11月開始預(yù)售，預(yù)售均價為5.48萬元/平方米。不過，項目樓面地價成本約3.84萬元/平方米，樓面資金利息成本約0.74萬元/平方米；項目采用了國內(nèi)外高端材料進行建筑和裝修，建造成本較高。

對于上述項目在前兩年未計提減值準(zhǔn)備的原因，格力地產(chǎn)解釋稱，根據(jù)項目周邊樓盤的價格，公司此前預(yù)計新盤售價將達到或超過二手樓盤售價，銷售價格將不低于賬面成本，“前期預(yù)判與實際情況存在差異”。