南寧“房貸年齡期限延長(zhǎng)至80歲”背后：新房供求均創(chuàng)近年新低，庫(kù)存去化需20個(gè)月

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

南寧“火”上了熱搜榜。

今日（2月12日），據(jù)南寧當(dāng)?shù)孛襟w南國(guó)早報(bào)消息，2月11日，南寧多個(gè)樓盤對(duì)外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”，多家銀行確認(rèn)了該消息，已有部分銀行開(kāi)始執(zhí)行該政策。

南寧當(dāng)?shù)囟辔恢薪榻袢胀黹g接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，這個(gè)政策從2月10日開(kāi)始實(shí)施，目前僅有部分銀行可以辦理。

“不管首套房還是二套房都可以，不過(guò)需要一些附加條件。如果購(gòu)房者的征信沒(méi)有問(wèn)題，流水可以覆蓋月供，就可以申請(qǐng)貸款年齡期限延長(zhǎng)至80歲，不需要子女做擔(dān)保。”

“需要一些附加條件”

“目前是有聽(tīng)說(shuō)有這個(gè)消息，但銀行政策還沒(méi)有正式出來(lái)，個(gè)別項(xiàng)目今天已開(kāi)始執(zhí)行了。”南寧當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介明君今日晚間通過(guò)第三方平臺(tái)告訴記者。

南寧另一中介雷亭則向記者表示，“目前已經(jīng)有部分銀行已經(jīng)實(shí)施了，不管首套房還是二套房都可以，不過(guò)需要一些附加條件。如果購(gòu)房者的征信沒(méi)有問(wèn)題，流水可以覆蓋月供，就可以申請(qǐng)貸款年齡期限延長(zhǎng)至80歲，不需要子女做擔(dān)保。如果老人退休后的銀行流水不夠還房貸，也可以做接力貸。”

“這跟目前信貸寬松和退休年齡延遲產(chǎn)生的市場(chǎng)需求相關(guān)。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)今日下午通過(guò)微信向記者表示，這在某種程度上照顧了中老年人的買房需求。“這部分人資金較為充足，在滿足其他條件下，意味著50歲之前的人都可以足額、足年貸款，有助于養(yǎng)老家庭完成置業(yè)計(jì)劃。”

南寧城市風(fēng)景 圖片來(lái)源：新華社

不過(guò)據(jù)財(cái)聯(lián)社，中信銀行南寧分行相關(guān)負(fù)責(zé)人今日表示，外界對(duì)此規(guī)定理解有誤。近期總行統(tǒng)一下發(fā)文件，其中“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過(guò)80歲，但“貸款人年齡不超過(guò)70歲”這一規(guī)定并沒(méi)有改變，且相關(guān)業(yè)務(wù)前提是銀行已經(jīng)核實(shí)貸款人收入流水滿足貸款要求。截至目前，新規(guī)定尚未有業(yè)務(wù)落地。

需要注意的是，將房貸年齡期限延長(zhǎng)到80歲并非首次出現(xiàn)。

早在2019年初，“杭州一銀行房屋按揭貸款最長(zhǎng)可貸到80周歲”的消息就曾引發(fā)爭(zhēng)議。據(jù)浙江新聞報(bào)道，該銀行負(fù)責(zé)人稱，這則消息純屬誤讀，事實(shí)上是總行早在2005年就推出的個(gè)人住房“接力貸”產(chǎn)品。

所謂接力貸，即以父母的購(gòu)房資格買房，當(dāng)父母的貸款年限或償還貸款能力有限時(shí)，子女在作為共同借款人的同時(shí)為父母提供擔(dān)保，雙方共同承擔(dān)還貸責(zé)任。

作為一種超出年齡限制的貸款業(yè)務(wù)，由于其存在變相規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策和住房信貸管理規(guī)定的可能性，上海早在2016年就叫停了接力貸；2022年北京、廣州等城市也曾先后落地接力貸，如2022年4月廣州的部分銀行開(kāi)展了接力貸業(yè)務(wù)，僅一天時(shí)間就被緊急叫停。

庫(kù)存去化需20個(gè)月

事實(shí)上，進(jìn)入2023年，南寧樓市信貸政策正在逐步放松。

1月31日晚，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息稱，為支持首套住房購(gòu)房需求，即日起，南寧市階段性調(diào)整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，調(diào)整后利率下限為L(zhǎng)PR減60個(gè)基點(diǎn)。按照現(xiàn)行LPR，南寧市首套住房商貸利率下限將下調(diào)為3.7%。

而據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年春節(jié)后，就有包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等在內(nèi)的30余個(gè)城市相繼下調(diào)了首套房貸款利率下限，其中超過(guò)20城的首套房貸款利率下調(diào)至4%以下。

南寧此次“大手筆”的放松信貸政策，與其樓市現(xiàn)狀不無(wú)關(guān)系。

早在2021年，南寧樓市便開(kāi)始步入下行通道。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2021年7月開(kāi)始，南寧二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始下跌，截至2022年底，南寧二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌18個(gè)月。

另?yè)?jù)安居客數(shù)據(jù)，今年2月份以來(lái)南寧的二手房均價(jià)為10534 元/平方米，同比2022年同期下跌4.67%，較2021年7月的高點(diǎn)1.16萬(wàn)元/平方米下跌幅度則達(dá)到了9.48%，跌回2018年的水平。

數(shù)據(jù)來(lái)源：廣西中原研究中心

在新房供求方面，南寧創(chuàng)下近年來(lái)新低。廣西中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年南寧市商品住宅供應(yīng)351萬(wàn)平方米，同比減少59%；成交498萬(wàn)平方米，同比減少26%；成交均價(jià)為12500元/平方米，與上年基本持平。

不僅如此，南寧庫(kù)存去化周期也比較高。據(jù)廣西中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至2022年底，南寧新建商品住宅庫(kù)存量為753萬(wàn)平方米，消化周期為20個(gè)月；其中去化周期最長(zhǎng)的邕寧區(qū)則達(dá)到了25個(gè)月。

數(shù)據(jù)來(lái)源：廣西中原研究中心

為促進(jìn)銷售，在過(guò)去的一年里，南寧部分樓盤項(xiàng)目推出低折扣、一口價(jià)、送車位、特價(jià)房等花樣繁多的優(yōu)惠措施，南寧軌道地產(chǎn)甚至還推出了“購(gòu)買任一項(xiàng)目住宅享受100%享受免費(fèi)坐地鐵10年”的福利活動(dòng)。

不過(guò)記者注意到，進(jìn)入2023年，南寧樓市已出現(xiàn)回暖跡象。

根南寧市住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年1月21日-1月27日，南寧全市商品房網(wǎng)簽成交套數(shù)同比增幅為415.79%，成交面積同比增長(zhǎng)638.13%，回暖意味明顯。

不過(guò)由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不包含新認(rèn)購(gòu)的數(shù)據(jù)情況，為此，南寧市住建部門進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研。調(diào)研結(jié)果顯示，2023年春節(jié)1月21日-27日，南寧市區(qū)103個(gè)營(yíng)業(yè)項(xiàng)目到訪量2889組，商品房成交332套，成交面積約36000平方米，實(shí)際的成交量遠(yuǎn)大于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

（應(yīng)受訪者要求，文中明君、雷亭為化名）

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封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖