微觀這一年?房企｜大名城扭虧為盈AB面：抓緊募資“補血”，旗下樓盤無證施工被罰

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在行業(yè)整體下行、多數(shù)房企預虧的2022年，卻有房企公告實現(xiàn)扭虧為盈。

1月30日，大名城（SH600094，股價3.30元，市值81.69億元）發(fā)布業(yè)績預告，預計在2022年度將實現(xiàn)扭虧為盈，歸母凈利潤為1.42億-1.7億元。

事實上，這家老牌閩系房企在去年前三季度的業(yè)績均不太理想，直到年末終于交出了預增“答卷”。對于2022年業(yè)績扭虧為盈的原因，大名城表示，一是影響計提存貨跌價準備的因素已不再持續(xù)惡化，另外子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓影響投資收益，預計報告期內(nèi)投資收益較上一年度報告期同比減少。

不過從實際項目來看，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，大名城在上海奉賢區(qū)的合作項目陜建名城映藍開盤兩個多月，僅去化18套房源；此外，近日大名城位于福州的凱邦公館項目，因無證施工被福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局行政處罰。

官網(wǎng)顯示，目前大名城已拓展上海、福州、蘭州、南京、杭州等17個城市，相繼開發(fā)高尚住宅、城市綜合體、5A寫字樓、星級酒店、旅游文化園區(qū)等多種物業(yè)業(yè)態(tài)，累計建設(shè)面積超千萬平方米，土地儲備超4萬畝。

從地產(chǎn)轉(zhuǎn)型金融控股業(yè)務(wù)，又從金控業(yè)務(wù)回歸地產(chǎn)主業(yè)，大名城在上海五個新城大舉拿地，已斥資近100億元。接下來的2023年，如何提升項目去化速度將是大名城不得不考慮的問題。

來源：大名城公告

抓緊募集資金補血

過去的2022年，大名城在上海經(jīng)歷了銷售業(yè)績的滑鐵盧，原本以為上海作為一線城市是投資風險最小的區(qū)域，結(jié)果突然襲來的疫情將公司的發(fā)展計劃全部打亂。直到去年底，處于資金荒的大名城才終于等來了融資政策放松。

2022年11月28日，證監(jiān)會宣布在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展（即支持房企融資的“第三支箭”）后，大名城便快速召開臨時股東大會，發(fā)出了定增計劃獲股東通過的公告。

根據(jù)公告，97%的股東同意公司向大股東、機構(gòu)投資者和境內(nèi)自然人等不超過35名特定投資者募資不超過30億元，發(fā)行數(shù)量為6億股，70%的募集資金用于上海的4個住宅項目開發(fā)和建設(shè)。

募投項目都是大名城過去兩年重倉上海五個新城的項目，位置較為偏遠，包括松江區(qū)的大名城映云間、青浦區(qū)的大名城映湖、奉賢區(qū)的大名城映園以及臨港新片區(qū)的大名城映暉等。

來源：大名城公告

大名城方面的理由是，公司面臨較大的經(jīng)營壓力和財務(wù)風險，現(xiàn)有融資渠道較為單一，較難滿足公司未來穩(wěn)健發(fā)展需求；目前，公司擁有較豐富的土地儲備，大量后續(xù)項目的開發(fā)需要強有力的資金支持。通過非公開發(fā)行股票，公司將進一步拓寬融資渠道，增大資產(chǎn)規(guī)模，增強資金實力，降低財務(wù)風險，優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)。

據(jù)介紹，松江區(qū)永豐街道H單元H24-07號地塊項目（即大名城映云間）于2020年9月開工建設(shè)，預計于2023年3月交付。項目計劃總投資26.26億元，尚需投入3.83億元，擬使用募集資金3.5億元投入該項目。

記者注意到，此次募投的項目多已清盤，比如青浦區(qū)的大名城映湖也在2021年售罄。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)系統(tǒng)顯示，該項目的住宅共有586套房源，575套已網(wǎng)簽備案。

公開資料顯示，大名城在上海遠郊區(qū)域競得地塊不少于10宗，總金額達95.36億元。地塊分布在松江、青浦、奉賢、臨港等上海遠郊地段，即上海近些年規(guī)劃的嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等“五個新城”，以及臨港區(qū)域。

《每日經(jīng)濟新聞》此前曾報道，上海臨港新片區(qū)多個樓盤遇到銷售緩慢的窘境，有部分項目的去化率低于10%。其中，陜西建工與大名城首次在臨港打造住宅項目陜建名城映藍，網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，2022年11月25日開盤推出432套房源，截至2月2日，已售住宅套數(shù)僅18套，去化率僅4.2%。

值得一提的是，某TOP10房企上海區(qū)域公司高管此前曾向記者坦言，公司短時間內(nèi)不考慮在臨港新片區(qū)拿地，雖然臨港是未來上海樓市有提升空間的區(qū)域，但公司需要的是“投資能立馬變現(xiàn)”。

1月30日，大名城發(fā)布2022年度業(yè)績預告顯示，預計實現(xiàn)歸屬母凈利潤1.42億-1.70億元，與上年同期相比，將實現(xiàn)扭虧為盈；歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤0.92億-1.10億元。

業(yè)績扭虧為盈的原因是，一是影響計提存貨跌價準備的因素已不再持續(xù)惡化，另外子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓影響投資收益，預計報告期內(nèi)投資收益較上一年度報告期同比減少。同時，報告期內(nèi)，公司嚴控三費支出，開源節(jié)流，提升獲利能力，預計較上一年度報告期公司三項費用同比減少。

事實上，為了緩解流動性緊張問題，大名城還于2023年1月12日發(fā)布公告稱，在確保不影響募集資金項目建設(shè)和募集資金使用計劃的情況下，使用閑置募集資金不超過2.3億元暫時補充流動資金。

來源：大名城公告

此外，2023年1月16日，在“支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展簽約儀式”上，上海大名城企業(yè)股份有限公司與中國工商銀行上海分行簽訂《銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議》，獲得工商銀行上海分行100億元授信，支持企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)大名城2022年三季報，截至2022年三季度末，大名城短期借款3.56億元，一年內(nèi)到期的非流動負債12.25億元；貨幣資金32.7億元，能夠覆蓋公司的債務(wù)規(guī)模。

截至報告期末，大名城繼續(xù)保持總體債務(wù)水平安全可控，現(xiàn)金短債比為2.07，扣除預收帳款后資產(chǎn)負債率為31.74%，凈負債率為30.44%，三道紅線閾值為“綠檔”。

旗下項目違規(guī)被罰

據(jù)信用中國（福建）官網(wǎng)披露，1月20日，福州凱邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因未取得《建筑工程施工許可證》擅自開工建設(shè)被福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局處罰。

公告顯示，經(jīng)查，由福州凱邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)的“凱邦公館”，工程于2020年8月25日取得施工許可證，在取得施工許可證前該工程的10號樓結(jié)構(gòu)已封頂，處于外墻裝飾裝修階段。

處罰機關(guān)認為，由福州凱邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)的“凱邦公館”工程涉嫌未取得《建筑工程施工許可證》擅自開工建設(shè)一案，違法事實清楚，證據(jù)確鑿，違法情節(jié)在《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)行政處罰裁量權(quán)基準﹝2021年版﹞》中屬于嚴重。根據(jù)規(guī)定，責令當事人進行改正，處以工程合同價款2%即8.9萬元的罰款。

來源：信用中國（福建）官網(wǎng)

凱邦公館即是位于福州市倉山區(qū)鳳岡路的大名城紫金九號項目，由大名城全資開發(fā)建設(shè)。

去年12月26日，項目公司在福州日報發(fā)布交房公告表示，大名城紫金九號（凱邦公館）已全面竣工，并經(jīng)驗收合格，達到交房條件。于12月29日開始正式交房。

然而一個月后，據(jù)福建新聞廣播報道，該項目的購房業(yè)主投訴稱，小區(qū)實際交付場景與開發(fā)商的沙盤、宣傳效果相差太遠，綠化縮水，公共配套設(shè)施減配。反饋給開發(fā)商要求整改，卻遲遲得不到回應(yīng)。

紫金九號項目是大名城于2020年2月27日福州首場土拍競得，總價24.6億元，折合平均樓面價22254元/平方米，刷新了彼時區(qū)域內(nèi)的地王記錄。在大名城各個區(qū)域的項目中，福州紫金九號的總投資規(guī)模排名數(shù)一數(shù)二。

為了完成福州紫金九號項目的建設(shè)，大名城曾不惜向地產(chǎn)信托伸手要錢。

記者注意到，去年9月，一款名為“筑盈10號集合資金信托計劃（第1期）”的信托理財產(chǎn)品由山東信托受托發(fā)售，總募資3.5億元，期限1年半，預期收益率7.4%~7.9%。該產(chǎn)品共分兩期，所募資金投向的即是大名城位于福州倉山區(qū)的“紫金九號”樓盤，備案名叫“凱邦公館”。

據(jù)大名城發(fā)布的公告，全資子公司福州凱邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因生產(chǎn)經(jīng)營所需，向山東信托申請信托貸款人民幣5.947億元，上海翀驍置業(yè)有限公司作為共同債務(wù)人與凱邦房地產(chǎn)公司一并履行上述信托貸款償還義務(wù)。

在該筆融資中，大名城還抵押了公司在2022年上半年新增的唯一土儲項目，即位于上海青浦區(qū)重固鎮(zhèn)毛家角村一宗41.6畝的宅地。

值得注意的是，2022年大名城在拓儲方面表現(xiàn)并不積極。公告顯示，2022年大名城在公開市場僅有一處新增土儲記錄。

2022年6月8日，上海首批集中供地的第5天，大名城在與中建八局的競爭中，成功以8.88億元的底價拿下青浦區(qū)重固鎮(zhèn)毛家角路南側(cè)38-01地塊，成交樓面價為16000元/平方米，房地聯(lián)動價為34800元/平方米。

而2021年，大名城在上海有3次新增土儲，2020年6次舉牌大舉在上海新總部區(qū)域和福州大本營拿地。

【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1162556855