IIGF觀點|房地產(chǎn)行業(yè)綠色債券融資現(xiàn)狀和建議

每經(jīng)特約評論員 傅奕蕾 郭秋桐 施懿宸

每經(jīng)編輯 黃宗彥

在“三道紅線”等房企融資的調(diào)控政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)融資渠道變窄，隨著國家對綠色建筑的政策支持力度和資金支持力度不斷加大，房企的綠色融資逐漸發(fā)展。本文將基于房地產(chǎn)行業(yè)綠色債券融資現(xiàn)狀，綠色債券融資政策及優(yōu)勢分析，從發(fā)債方、債權(quán)方、承銷商角度提出相應(yīng)建議。

一、房地產(chǎn)行業(yè)綠色債券融資現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀

在“三道紅線”等房企融資的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)融資渠道變窄、投資增速放緩，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款規(guī)模受到嚴(yán)格限制。自2020年監(jiān)管趨嚴(yán)后，我國房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款比重持續(xù)下降，融資環(huán)境的變化改變了房企的經(jīng)營模式，房企致力于打破融資增債限制，以低杠桿達到降檔的目的，使得房地產(chǎn)行業(yè)整體融資情況低迷，經(jīng)營管理兩極分化趨勢顯著。其中，中小型企業(yè)的杠桿率相對較高且難以實現(xiàn)去杠桿降檔的目的，外部資金支持力度弱，融資渠道受限，資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)重打擊；國有企業(yè)和央企資金流相對穩(wěn)定，信譽良好、債務(wù)負擔(dān)低，大型房企抗風(fēng)險能力相對較強。

圖1 房地產(chǎn)貸款余額及占各項貸款余額比重 資料來源：Wind

房地產(chǎn)綠色融資市場開始逐漸得到關(guān)注。據(jù)IBM Cognos數(shù)據(jù)顯示，2020年95家典型房企綠色優(yōu)先票據(jù)發(fā)行規(guī)模達19億美元，同比2019年大幅增長245%。安永于2022年6月發(fā)布的《中國房地產(chǎn)行業(yè)2021年業(yè)績概覽及ESG發(fā)展機遇》報告中表明，2021年，中國境內(nèi)綠色債券發(fā)行量超過了人民幣6000億元，房地產(chǎn)企業(yè)中，旭輝、綠城、龍湖、中梁等共計30家房企都已發(fā)行了超過兩億人民幣規(guī)模的綠色債券。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)綠色債券融資現(xiàn)狀

境外房企綠色債券融資活動在市場成熟度支持下更顯活躍。2020年和2021年境外綠色票據(jù)及綠色債券的總發(fā)行規(guī)模分別為131億元和521億元，同比增長高達297.71%。根據(jù)彭博行業(yè)分類統(tǒng)計，截至2022年1月末，內(nèi)地房企境外共計發(fā)行美元綠色債券47筆，債券余額約達142億美元，其中正榮、當(dāng)代、禹洲、旭輝等企業(yè)發(fā)行規(guī)模領(lǐng)先。

境內(nèi)房地產(chǎn)綠色債券融資尚處起步階段?，F(xiàn)有參與者多以地方國企為主，境內(nèi)發(fā)行綠色債券的既有案例及經(jīng)驗較少，金融活躍度及市場增速有待進一步提升。

圖2 房地產(chǎn)美元綠色債券發(fā)行規(guī)模及境內(nèi)綠債發(fā)行規(guī)模情況 數(shù)據(jù)來源：Bloomberg, Wind

整體來看，近年來房企綠色美元債發(fā)行規(guī)模保有快速增長，境內(nèi)房地產(chǎn)綠債的發(fā)行規(guī)模波動上漲幅度有限。除短期利率政策、中期供給需求、長期人口經(jīng)濟等影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展及投融資活動的宏觀因素外，國內(nèi)綠債市場的進一步體系化、目錄指引的標(biāo)準(zhǔn)化和流程審批的高效化是激活國內(nèi)融資環(huán)境，抵御境外融資限制風(fēng)險，拉動綠色經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)發(fā)展的重要舉措。

一、房地產(chǎn)行業(yè)綠色債券融資政策和優(yōu)勢分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)綠色融資支持

2022年《應(yīng)對中國氣候挑戰(zhàn)：為轉(zhuǎn)型提供融資，實現(xiàn)凈零未來》報告預(yù)計為實現(xiàn)碳中和目標(biāo)中國在電力、鋼鐵、交通、建筑和房地產(chǎn)行業(yè)所需的綠色融資總額約為140萬億元。巨大的融資需求下，政策指引的構(gòu)建、激勵舉措的頒布及綠色資金的保障加速房地產(chǎn)行業(yè)綠色融資迎來“窗口期”。宏觀上，政府提出整體的綠色建筑發(fā)展規(guī)劃，完善綠色建筑的評級標(biāo)準(zhǔn)，多角度支持綠色建筑發(fā)展；微觀上，全國多個地區(qū)推出具體的綠色建筑激勵措施，為綠色建筑發(fā)展提供激勵舉措和資金保障。

1.房地產(chǎn)綠色轉(zhuǎn)型政策支持

綠色建筑要求下房地產(chǎn)綠色轉(zhuǎn)型要求衍生。與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的裝配式建筑、既有建筑節(jié)能改造、低能耗建筑等綠色建筑相關(guān)概念是十四五規(guī)劃發(fā)展的一個重點，受到政府大力支持。行業(yè)及地方多對建造流程的材料技術(shù)、新建面積綠色占比等提出具象指標(biāo)，房企綠色綠色轉(zhuǎn)型熱點隨之開辟。

表1 綠色建筑的相關(guān)政策

2.房地產(chǎn)綠色轉(zhuǎn)型金融政策支持

建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的綠色轉(zhuǎn)型離不開政策激勵及資金保障。2012年財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于加快推動我國綠色建筑發(fā)展的實施意見》明確提出對高星級綠色建筑提供財政激勵政策，為推進綠色生態(tài)城區(qū)建設(shè)，保障綠色建筑發(fā)展提供一定的資金保障。目前主流補貼激勵政策主要針對于兩方面，一是對開發(fā)企業(yè)的補貼，二是對購房者的獎勵。

表2 綠色建筑的激勵政策

（二）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行綠色債券的優(yōu)勢

綠色債券的準(zhǔn)入條件更低。在三道紅線等調(diào)節(jié)政策的限制下，房企有息負債規(guī)模受到嚴(yán)格規(guī)范，對于觸線甚至是紅檔的房企，企業(yè)信用債融資規(guī)模收縮、發(fā)債資質(zhì)受限，資金鏈斷裂的風(fēng)險敞口增大。綠色債券為地產(chǎn)行業(yè)開拓了新型融資渠道，《綠色債券發(fā)行指引》規(guī)定發(fā)行綠色債券的企業(yè)不受發(fā)債指標(biāo)限制，為符合資質(zhì)的綠色房企發(fā)債提供了相對寬松的準(zhǔn)入條件，突破企業(yè)債發(fā)行財務(wù)指標(biāo)限制及資產(chǎn)負債要求。此外，發(fā)行綠色債券的募集資金占項目總投資的比例放寬到80%，綠色融資為企業(yè)資金鏈穩(wěn)定提供了一定保障。

綠色債券優(yōu)化企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)作為資本密集、高杠桿的行業(yè)，一直以來多通過加杠桿的方式推動其快速發(fā)展，部分房企呈現(xiàn)出總有息債占比高、短期有息債較多，債務(wù)結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象，運營財務(wù)風(fēng)險相對較大。發(fā)行綠色債券允許企業(yè)使用不超過50%的債券募集資金用于償還銀行貸款和補充營運資金。同時，在當(dāng)前融資收緊的背景下，房企獲得長期低成本的有息債務(wù)條件受限，綠色債券相比一般債券融資期限更長、發(fā)行利率更低，為企業(yè)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低財務(wù)風(fēng)險提供有益選擇。    

綠色債券審核時間更短。在房企暴雷事件后房企的高杠桿風(fēng)險逐漸受到關(guān)注，監(jiān)管層基于對房企償債能力的擔(dān)憂，對“募資用途”等環(huán)節(jié)著重審核，尤其對于民營房企的融資審核標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)格，審核和備案時間更長。在相關(guān)資質(zhì)、手續(xù)及償債保障措施完善齊備的基礎(chǔ)上，綠色債券隸屬“加快和簡化審核類”債券審核程序，發(fā)行綠色債券審核效率更高、更利于房企實現(xiàn)高效融資的目的。

一、房地產(chǎn)綠色債券融資發(fā)展建議

為了推進房地產(chǎn)行業(yè)綠色債券融資發(fā)展，我們從綠色債券的債權(quán)人、投資人和承銷商的角度提出綠色債券融資發(fā)展建議。

1.債權(quán)人綠色融資發(fā)展建議

房企通過綠色低碳化轉(zhuǎn)型進行綠色融資存在一定的增量成本，且增量成本與增量收益之間存在著時間、技術(shù)錯配，會帶來一定的流動性壓力及運營風(fēng)險。增量成本主要體現(xiàn)在房企在綠色轉(zhuǎn)型過程中的投入和綠色融資項目的設(shè)計，評估，披露和管理等過程，如下表所示，綠色建筑工程綜合增量成本較大，且隨綠建等級增加而增加。此外，部分中小型企業(yè)綠色轉(zhuǎn)型面臨技術(shù)攻堅、資金匱乏及時間緊迫的多重挑戰(zhàn)，綠色轉(zhuǎn)型融資需求與企業(yè)發(fā)展能力的錯配風(fēng)險被進一步放大。

表3  2019年居住用途二星以上綠色建筑工程綜合增量成本

數(shù)據(jù)來源：住建部《綠色建筑經(jīng)濟指標(biāo)（征求意見稿）》

為降低綠色融資的增量成本，房企應(yīng)提前明確綠色項目認證標(biāo)準(zhǔn)，踐行“綠色+建筑+科技”的綠色發(fā)展道路。有意向且有能力進行綠色轉(zhuǎn)型的企業(yè)應(yīng)在綠色融資活動推進前充分核對境內(nèi)外綠色建筑的評價目標(biāo)及界定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《綠色債券支持項目目錄（2021年版）》《歐盟可持續(xù)金融分類氣候授權(quán)法案》等文件從溫室氣體減排、污染物消減、生態(tài)環(huán)保等方面進行完善的信息披露，保障綠色債券及其他綠色金融產(chǎn)品的發(fā)行合規(guī)性，降低試錯成本，增強項目的綠色投資吸引力。同時，為減緩轉(zhuǎn)型成本內(nèi)部化的矛盾，房企應(yīng)在建筑領(lǐng)域加強企業(yè)間的綠色科技的研發(fā)與合作，通過對設(shè)計、供應(yīng)鏈、施工、運營等全流程新興綠色技術(shù)的學(xué)習(xí)掌握，把控綠色生產(chǎn)碳排，拓展綠色業(yè)務(wù)范疇，加快綠色轉(zhuǎn)型的同時減緩企業(yè)綠色轉(zhuǎn)型融資與傳統(tǒng)運營的錯配矛盾，在“綠色建筑”的政策激勵下實現(xiàn)環(huán)境效益與經(jīng)濟效益協(xié)同。

2.債券投資人綠色投資發(fā)展建議

投資者綠色投資理念相對匱乏。從個人投資者端看，投資人整體對于綠色可持續(xù)發(fā)展的投資理念還較為薄弱，在意識認知和綠色投資行動之間還存在較為明顯的差距。從機構(gòu)投資者端看，機構(gòu)戰(zhàn)略投資以確保相關(guān)方利益為首要業(yè)務(wù)驅(qū)動，但房地產(chǎn)行業(yè)整體系統(tǒng)性風(fēng)險偏高，加之近年來“漂綠”事件頻出，投資者申領(lǐng)意愿不強。

在投資端保障房地產(chǎn)行業(yè)綠色債券融資應(yīng)深化投資者綠色投資理念，致力打造社會責(zé)任投資角色。針對個人投資者，投資人應(yīng)不斷提升綠色投資理念，個人投資人可在充分了解可持續(xù)投資理念的基礎(chǔ)上，關(guān)注綠色投資形勢，將優(yōu)質(zhì)的綠色投資納入投資組合的長期考量。針對機構(gòu)投資者，應(yīng)積極踐行社會責(zé)任投資角色，在傳統(tǒng)財務(wù)績效表現(xiàn)的基礎(chǔ)上，將環(huán)境氣候指標(biāo)、ESG指標(biāo)列入機構(gòu)可持續(xù)投資戰(zhàn)略規(guī)劃中，把握“雙碳”目標(biāo)下綠色建筑市場的投資紅利，在扶持房地產(chǎn)行業(yè)綠色轉(zhuǎn)型的同時，實現(xiàn)機構(gòu)內(nèi)部的穩(wěn)定回報。同時，機構(gòu)投資者可聯(lián)合構(gòu)建綠色投資信息共享庫，加強業(yè)內(nèi)交流，避免綠色投資陷入“信息孤島”，降低信息不對稱帶來的投資風(fēng)險。

3.債券承銷商綠色承銷發(fā)展建議

金融機構(gòu)尚未形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)綠色信用評級標(biāo)準(zhǔn)和完善的環(huán)境信息披露機制，有效風(fēng)險管控成為綠色承銷過程中的難點與痛點。受房企融資風(fēng)向多變，企業(yè)體量及綠色轉(zhuǎn)型基礎(chǔ)異質(zhì)性強等因素影響，金融機構(gòu)針對房企的融資行為多持審慎態(tài)度，綠色化轉(zhuǎn)型的認證機制及發(fā)行流程響應(yīng)效率平平，傳統(tǒng)的信用評級標(biāo)準(zhǔn)的盲目挪用可能會造成綠色項目關(guān)鍵信息遺漏的問題，難以有效運用信息評級機制分門別類的對綠色項目進行識別與審批，因此，金融機構(gòu)在針對房企的綠色金融支持方面存在顯著的普及性及針對性短板。

建立房地產(chǎn)行業(yè)綠色風(fēng)險管控流程有助于金融機構(gòu)完善承銷流程。金融機構(gòu)應(yīng)積極響應(yīng)政策號召，綜合分析綠色項目的信息披露情況和綠色債券的發(fā)行特征，對綠色金融活動潛在的市場及資金敞口進行預(yù)判，形成房地產(chǎn)行業(yè)針對性的風(fēng)險預(yù)警機制。同時還需建立系統(tǒng)的綠色建筑項目風(fēng)險評級標(biāo)準(zhǔn)，從綠色項目的主體資質(zhì)、綜合效益、投放技術(shù)等多維角度進行科學(xué)性、可行性初評，并在項目開始實施后實時跟進落實情況，完善募集資金跟蹤管理與風(fēng)險管控流程。

作者傅奕蕾系中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院研究員，長三角綠色價值投資研究院研究員；郭秋桐系長三角綠色價值投資研究院科研助理；施懿宸系中財綠指 (北京) 信息咨詢有限公司首席顧問