微觀這一年?房企 | 花153.7億拿地、躋身深圳TOP3！深鐵置業(yè)憑什么讓業(yè)績逆市增長？

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

大多數(shù)人對于深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱深鐵集團）的印象，還只是停留在深圳地鐵建設(shè)者或“萬科第一大股東”上，但事實上，深鐵集團在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域同樣有不俗表現(xiàn)。

深圳地鐵置業(yè)集團有限公司（以下簡稱深鐵置業(yè)）就是深鐵集團旗下專門負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司，其在過去一年的深圳土拍市場儼然成為拿地?？?，共拿下6宗（其中2宗為聯(lián)合拿地）宅地，總金額達153.7億元。

除了在土拍市場表現(xiàn)積極外，2022年深鐵置業(yè)的銷售額也實現(xiàn)逆市增長，沖進深圳房企銷售金額榜TOP3。與此同時，其開發(fā)的深鐵懿府和深鐵瑞城項目，還分別以90.1億元和66.72億元的銷售金額，進入2022年深圳樓盤銷售金額排行榜TOP10。

深鐵置業(yè)旗下在建項目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

花153.7億元拿下深圳6宗地

事實上，目前各地的地鐵公司參與房地產(chǎn)開發(fā)并不是新鮮事。因為地鐵公司掌握著地鐵線路規(guī)劃和建設(shè)進程，加上本身具有國資背景，因此具有開發(fā)房地產(chǎn)項目的天然優(yōu)勢。

尤其在當下房地產(chǎn)市場低迷的背景下，眾多傳統(tǒng)房企下場拿地的意愿逐步下降，而不少地鐵公司及其附屬公司卻在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)活躍，成為土拍市場的新生力量。

這一表現(xiàn)在深鐵置業(yè)身上表現(xiàn)尤為明顯。

2022年，深圳分別于4月、8月、9月和11月推出4批集中供地，除首批供地外，深鐵置業(yè)在其余3批土拍中均有斬獲。

其中在2022年8月4日的深圳第二批集中土拍中，深鐵置業(yè)聯(lián)合華潤和深業(yè)泰然分別斬獲兩宗地塊，一宗為光明鳳凰街道的A503-0096地塊；一宗為龍崗龍城街道的G01048-0153地塊，成交總價分別為24.29億元和29.37億元。

在2022年9月28日的深圳第3批集中土拍中，深鐵置業(yè)拿下坪山坑梓街道2宗地塊、石井街道1宗地塊，成交總價分別為32.92億元、16.46億元和11億元。

在2022年11月25日深圳第4批集中土拍中，深鐵置業(yè)以39.63億元拿下龍崗坪地街道G10203-0499地塊。

綜上統(tǒng)計，2022年深鐵置業(yè)在深圳集中供地中共拿下6宗宅地，總金額達153.7億元，僅次于華潤的203.5億元。

而在此前的2021年，深鐵置業(yè)在深圳拿地同樣較為積極，共參與獲6宗地塊，分別位于坪山、龍崗、光明等區(qū)域。

在深鐵置業(yè)官網(wǎng)提到，“公司旗下有物業(yè)開發(fā)、樞紐兩大核心業(yè)務(wù)板塊，其中物業(yè)開發(fā)板塊方面，目前擁有21個軌道沿線上蓋項目的綜合開發(fā)權(quán)，開發(fā)建設(shè)規(guī)模約1260萬平方米，其中政府配置項目7個，市場化拓展項目4個，當前在建面積約666萬平方米。”

銷售金額沖進深圳房企TOP3

值得注意的是，除了在佛山開發(fā)的“佛山南海天空之城”項目外，深鐵置業(yè)其余項目全部在深圳本地。

據(jù)深鐵置業(yè)官網(wǎng)，目前深鐵置業(yè)在深圳入市的樓盤項目有7個，包括地鐵前海時代廣場、匯德大廈、深灣匯云中心和地鐵錦上花園等；在建樓盤項目則多達10個，包括深鐵瓏境、深鐵瑞城、深鐵懿府等。

深鐵置業(yè)旗下樓盤項目分布 來源：深鐵置業(yè)官網(wǎng)

記者觀察發(fā)現(xiàn)，從深鐵置業(yè)所開發(fā)項目的類型來看，絕大多數(shù)項目都是采用“軌道+物業(yè)”的發(fā)展模式，項目位置通常都靠近地鐵站。

比如前海時代廣場，臨近深圳地鐵1號線鯉魚門站及深圳西站；匯德大廈位于龍華區(qū)深圳北站綜合交通樞紐上蓋區(qū)域東側(cè)，接駁深圳北站；深灣匯云中心是南山區(qū)深圳灣超級總部基地核心區(qū)的地鐵上蓋物業(yè)，位于2號線、9號線、11號線三條地鐵交匯的樞紐中心。

正因為所開發(fā)的項目區(qū)位優(yōu)勢較為顯著，深鐵置業(yè)在開發(fā)時通常也習(xí)慣性將項目打造成包括住宅、商業(yè)和保障性住房為一體的“站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)”。甚至在深圳不少地鐵線路交匯處的站點，可以看到深鐵置業(yè)打造的“深鐵匯坊”商業(yè)空間，其中包含美食、娛樂、潮玩等多種商業(yè)業(yè)態(tài)。

深鐵置業(yè)打造的深鐵匯坊 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

雖然各地的地鐵公司都在參與房地產(chǎn)開發(fā)，但依托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)“盈利反轉(zhuǎn)”的企業(yè)似乎并不多。

記者注意到，在國內(nèi)各大地鐵公司中，深鐵集團的凈利潤常年位居全國首位。但從2019年至2021年，其營收及凈利潤均出現(xiàn)一定程度下滑。2019年至2021年，深鐵集團的營收分別為209.9億元、208.28億元和163.97億元；凈利潤分別為116.67億元、111.02億元和28.9億元。

不過業(yè)績下滑趨勢在2022年得以控制。據(jù)2022年半年報，深鐵集團2022年上半年公司實現(xiàn)營收119.75億元，較2021年同期的54.14億元幾乎翻番；凈利潤約6.23億元，2021年同期則為6.13億元。同時，據(jù)深鐵集團最新公布的2022年營收數(shù)據(jù)，全年營收達234億元，創(chuàng)近5年最好成績。

深鐵集團在2022年扭轉(zhuǎn)利潤下滑趨勢，與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“反哺”有著極大關(guān)系。在深鐵集團2022年半年報中提到，報告期內(nèi)，公司利潤主要來源于TOD，占比甚至達217.54%，為本公司主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。“深鐵置業(yè)所有綜合開發(fā)收益、商業(yè)及軌道附屬資源經(jīng)營收益，全部反哺深圳軌道交通建設(shè)運營，減輕了政府財政壓力。”

2022年1-12月深圳房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP20 來源：中指研究院

值得一提的是，在過去一年，深鐵置業(yè)的銷售業(yè)績較前一年有了較大提升，同時也誕生了不少熱門樓盤項目。

如位于南山安托山的深鐵懿府項目，2022年合約銷售套數(shù)為743套，銷售金額達90.1億元，開盤去化超9成；位于光明的深鐵瑞城銷售套數(shù)為1322套，銷售金額達66.72億元。這兩個項目均沖進深圳樓盤銷售排行榜TOP10。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，深鐵集團2022年在深圳實現(xiàn)銷售額205.77億元，僅次于華潤置地和招商蛇口位居行業(yè)第三，較2021年的第六名（138億元）有了明顯提升。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝