“因城施策”多措并舉，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“強(qiáng)者愈強(qiáng)”時(shí)代

新年伊始，全國已有多個(gè)城市出臺(tái)政策，持續(xù)落實(shí)“因城施策”，其中近20個(gè)城市降低首套房貸利率下限至4%以下，核心一二線城市政策優(yōu)化力度繼續(xù)增強(qiáng)。

在政府“大力支持剛性和改善性住房需求”的號(hào)召下，剛進(jìn)入2月就已有多個(gè)城市發(fā)布具體措施響應(yīng)：天津出臺(tái)33條政策推動(dòng)經(jīng)濟(jì)，其中5方面涉及房地產(chǎn)市場發(fā)展；河南洛陽發(fā)布20條舉措支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；寧波海曙則推出千萬購房消費(fèi)券，每套最高可送18萬元。

但從2023年首月房企銷售數(shù)據(jù)來看，購房信心和預(yù)期仍待修復(fù)。TOP100房企銷售總額同比下降了31.7%，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，1月份重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比下降近30%，同比降幅仍超兩成，2023年春節(jié)假期，部分一二線城市新房項(xiàng)目到訪量與2022年春節(jié)相比有所修復(fù)，但購房者觀望情緒仍然較重。

行業(yè)回暖尚需過程

近日，保利、萬科、綠城等頭部房企高層在公開場合表示了對2023年市場的看法，保利發(fā)展控股集團(tuán)董事長劉平判斷：未來五年房地產(chǎn)市場規(guī)模仍然巨大，全國新房市場將保持在10萬億元以上，新房及二手房市場合計(jì)將超20萬億元。

綠城中國董事會(huì)主席張亞東近日在接受《香港經(jīng)濟(jì)日報(bào)》專訪時(shí)也提出：“回暖需要一個(gè)過程，多項(xiàng)政策放松將在2023年陸續(xù)落實(shí)，預(yù)計(jì)下半年才會(huì)真正顯示出回暖的成果。”

多家第三方機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，行業(yè)深度調(diào)整即將進(jìn)入收尾階段，整體市場有望在二季度回升。但區(qū)域分化和市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對于房企而言仍充滿了挑戰(zhàn)。

張亞東認(rèn)為過去商品房銷售額曾高達(dá)18萬億元，去年則降至13萬億元，預(yù)期2023年約為12萬億元水平。“中國經(jīng)濟(jì)基本面向好，將提振購房意愿，加上剛需仍是購房主力，在買漲不買跌的慣性思維之下，只有當(dāng)綜合因素好轉(zhuǎn)時(shí)，行業(yè)才復(fù)蘇。”

2023年房企格局仍是“強(qiáng)者愈強(qiáng)”

根據(jù)張亞東的判斷，“在復(fù)蘇過程中，一二線城市恢復(fù)較快，三四線或以下則較為緩慢，甚至短期內(nèi)看不到回暖；企業(yè)則強(qiáng)者愈強(qiáng)，更容易取得金融資源。”

克而瑞也在近期一份報(bào)告中提出，深圳、武漢等當(dāng)前市場已出現(xiàn)企穩(wěn)回升征兆，無論是來訪、認(rèn)購都將保持小幅回升態(tài)勢；弱二線重慶、南寧、福州等客戶信心也逐步修復(fù)，后期若伴隨以價(jià)換量政策延續(xù)，成交還有進(jìn)一步增長的可能。

基于對市場分化的判斷，張亞東介紹，2023年綠城中國采取將“精準(zhǔn)拿地”和“審慎并購”的策略。

根據(jù)其“10+25”發(fā)展戰(zhàn)略，將主動(dòng)進(jìn)攻如上海、杭州等位于長三角的超一線及新一線城市、強(qiáng)二線10個(gè)戰(zhàn)略城市，另外看準(zhǔn)機(jī)會(huì)對25個(gè)城市進(jìn)行部署。在土地獲取方面，張亞東透露，“目前的存量貨值已經(jīng)能夠保證2023年的銷售業(yè)績，未來不會(huì)輕易抄底收購，而更傾向于公開市場招拍掛的機(jī)會(huì)。”

值得欣慰的是，在2022年房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的大環(huán)境下，憑借對內(nèi)外部形勢的精準(zhǔn)研判和自身的穩(wěn)健經(jīng)營，包括綠城、華潤、萬科等在內(nèi)的房企仍保持了一定的發(fā)展韌性。

2023年行業(yè)仍將面臨極大的不確定性，“求生存”仍會(huì)是多數(shù)企業(yè)的主題詞。經(jīng)歷調(diào)整后的房企們，只有根據(jù)外部環(huán)境不斷刷新戰(zhàn)略，清晰看清外部的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)，精準(zhǔn)鎖定自身的不足和短板，制定切實(shí)可行的提升路徑，才能不斷延伸發(fā)展韌性。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）