華夏幸福2022年“扭虧為盈”，造血能力仍待提升

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

華夏幸福官宣將扭虧為盈。

2023年1月30日晚，華夏幸福（600340.SH，股價2.84元，市值111.15億元，董事長王文學(xué)）發(fā)布2022年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計2022年度將實現(xiàn)扭虧為盈，預(yù)計實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤11億-16億元。

華夏幸福正在走出至暗時刻，但說“曙光在前”也為時尚早。

因為，此盈利只是扣非之前，如果看歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤依然是-173億元到-168億元。

2022年無疑是華夏幸福的重大節(jié)點，這一年該公司宣布了經(jīng)營轉(zhuǎn)型，拿出了兩個資產(chǎn)平臺進行債務(wù)重組，將南方總部的武漢資產(chǎn)進行了變賣，最終實現(xiàn)扭虧為盈……董事長王文學(xué)似乎有理由喘一口氣了。

不過這個成績單還未經(jīng)過會計師審計，最終數(shù)據(jù)仍存變數(shù)。

因債務(wù)重組減負(fù)

對于為何會扭虧為盈，華夏幸福在業(yè)績預(yù)告中說：“本報告期業(yè)績較上年同期實現(xiàn)扭虧為盈，主要系因本報告期公司債務(wù)重組取得重大進展，基于債務(wù)重組進展而確認(rèn)的債務(wù)重組收益所致”。

在2022年，華夏幸福債務(wù)重組的標(biāo)志性事件，要數(shù)幸福精選平臺和幸福優(yōu)選平臺的搭建了。

2022年12月14日晚間，華夏幸福一口氣發(fā)布了14份公告，內(nèi)容核心是該公司用其下屬公司分別搭建了幸福精選平臺和幸福優(yōu)選平臺。幸福精選平臺預(yù)測估值500億元，幸福優(yōu)選平臺預(yù)測估值521.4億元。

根據(jù)華夏幸福提供的數(shù)據(jù)，幸福精選平臺為較為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，2022年1-9月間，3家公司凈利潤為4887.39萬元，但華夏幸福表示幸福優(yōu)選平臺公司設(shè)立時間較短，目前尚無相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)。

按照計劃，華夏幸福以這兩個共1000億元的平臺向債權(quán)人以預(yù)測估值的8折或7.5折（早鳥期參與則享受7.5折）實施債務(wù)重組，即債權(quán)人將以不超過400.39億元債權(quán)換取幸福精選平臺及幸福優(yōu)選平臺分別不超過49%股權(quán)或相應(yīng)收益權(quán)。

這筆債轉(zhuǎn)股目前應(yīng)當(dāng)在正常推進中，華夏幸福相關(guān)工作人員1月31日通過微信告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“截至2022年12月31日，債權(quán)人選擇通過幸福精選平臺股權(quán)抵償公司對其負(fù)有的金融債務(wù)金額為24.65億元，抵償經(jīng)營債務(wù)金額為25.53億元，前述債權(quán)人通過以股抵債方式共可獲得幸福精選平臺7.87%股權(quán)，幸福優(yōu)選平臺5.29%股權(quán)。”

截至2022年12月31日，華夏幸?！秱鶆?wù)重組計劃》中2192億元金融債務(wù)已簽約實現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計為1388.08元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計133.75億元。初步估算，幾天前美元債完成重組后，華夏幸福金融債務(wù)重組金額將超過1700億元，完成全部金融債務(wù)重組近8成。

仍有資產(chǎn)待售

華夏幸福還在公告中透露了一點好消息：“目前，公司正就部分待出售資產(chǎn)與潛在交易對方進行磋商，鑒于目前就前述資產(chǎn)出售尚未簽訂約束性協(xié)議，尚無法判斷資產(chǎn)出售事項對公司2022年度業(yè)績的影響。”

而在2022年，華夏幸福資產(chǎn)出售已經(jīng)頻頻成交。

2019年，吳向東帶著雄心加入了華夏幸福，出任聯(lián)席董事長，設(shè)立了華夏幸福南方總部。當(dāng)年9月，吳向東上任后真正意義上的第一次出手，便以116億元拍得武漢兩宗地塊，地塊均位于武昌濱江商務(wù)區(qū)，也即武漢市核心區(qū)域。

到了2022年12月28日，華夏幸福退出了這兩幅大手筆拿下的地塊。

當(dāng)天，華夏幸福宣布，全資子公司擬與華潤置地簽署《華夏幸福南方總部資產(chǎn)包整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定將其各自持有的4家下屬公司股權(quán)，包括華御江（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、華御漢（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、華御元（南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60%股權(quán)、華御城（深圳）物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，以及前述標(biāo)的股權(quán)公司的142億元往來債權(quán)轉(zhuǎn)讓給華潤置地。

其中，標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款為4元，標(biāo)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓價款為12,399,999,996元，合計金額124億元。

除武漢項目外，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，2022年中，華夏幸福分別在3月31日出售永清鼎泰園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司，交易對價最終確定為6.5億元；6月11日擬將其持有的霸州產(chǎn)業(yè)投資100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給聚仁建設(shè)，債務(wù)及轉(zhuǎn)讓金合計1億元；12月9日擬向大廠回族自治縣國宏運營管理有限公司轉(zhuǎn)讓四項資產(chǎn)，總價款合計為6.93億元；12月27日約定轉(zhuǎn)讓總價款 9.99 億元的所屬四項資產(chǎn)與固安產(chǎn)發(fā)產(chǎn)業(yè)港投資有限公司、固安產(chǎn)發(fā)教育投資有限公司。

據(jù)了解，華夏幸福還在持續(xù)出售南方總部時期拿下的項目，“部分待出售資產(chǎn)”可能也與這些相關(guān)。

華夏幸福相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“后續(xù)資產(chǎn)交易，會在適當(dāng)?shù)墓?jié)點及時信披。”

“有序經(jīng)營”

當(dāng)然，僅僅債務(wù)重組以及處置資產(chǎn)是不足以令華夏幸福走出泥潭的，還應(yīng)當(dāng)有該公司自危機爆發(fā)以來王文學(xué)一直強調(diào)的“有序經(jīng)營”。

2022年12月23日，華夏幸福官微稱，該公司旗下資產(chǎn)域營管理業(yè)務(wù)的子公司幸福藍(lán)線和首程融石簽訂園區(qū)服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，首個產(chǎn)業(yè)園招商合作項目在北京首鋼園六工匯實施落地。

這代表了華夏幸福的經(jīng)營新模式，即轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)服務(wù)商。2022年7月5日，華夏幸福召開戰(zhàn)略宣貫大會，提出了“服務(wù)即未來”，全面轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商。

在華夏幸福的計劃中，產(chǎn)城開發(fā)業(yè)務(wù)將實現(xiàn)“輕重結(jié)合”，依托產(chǎn)業(yè)新城平臺，提供規(guī)劃、融資、代建和運營等輕資產(chǎn)服務(wù)，同時量力而行，保留一定量的開發(fā)業(yè)務(wù)，為城市發(fā)展提供綜合解決方案。

2022年9月初，華夏幸福宣布，截至2022年8月底，華夏幸福深產(chǎn)發(fā)已簽約29個項目，累計固投簽約突破100億元，這是華夏幸福深產(chǎn)發(fā)全新業(yè)務(wù)模式實踐的階段性重要成果。

這種轉(zhuǎn)變自然不會是一蹴而就的，華夏幸福副總裁、主管戰(zhàn)略負(fù)責(zé)人林成紅就公開表示：“（華夏幸福）文化變了。由甲方文化向乙方文化轉(zhuǎn)變，由躺著賺錢向跪著賺錢轉(zhuǎn)變。”

“跪著賺錢”自然不是一件容易的事，這從業(yè)績預(yù)告中也能看得出來，如上文所說，“預(yù)計公司2022年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為-173億元到-168億元。”

可見，華夏幸福要真正實現(xiàn)扣非盈利，還需提升自身造血能力。而后者，還有相當(dāng)長的路要走。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500622916