上海外灘德必產(chǎn)業(yè)園糾紛調(diào)查

皮之不存，毛將焉附。這兩年，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園行業(yè)及運營商面臨重重考驗，小微企業(yè)的租賃糾紛逐漸增多。 近日，上海羋知文化創(chuàng)意有限公司（以下簡稱羋知文化）創(chuàng)始人朱瑞曉向每經(jīng)房產(chǎn)微信后臺曝料稱，公司在上海黃浦區(qū)德必外灘WE辦公期間，由于不同意搬到租金更貴的辦公室，就遭到運營方逼退。辦公環(huán)境突然惡化，還導(dǎo)致公司數(shù)千萬元的融資計劃流產(chǎn)，員工無心上班，中途不得不停產(chǎn)停業(yè)。 2023年1月15日，朱瑞曉介紹，羋知文化已將德必外灘WE的運營商上海德必經(jīng)典創(chuàng)意發(fā)展有限公司（以下簡稱德必經(jīng)典）告上法庭。 德必經(jīng)典是上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展（集團）股份有限公司（SZ300947，股價12.85元，市值19.74億元；以下簡稱德必集團）的孫公司，后者被譽為“中國文創(chuàng)園龍頭企業(yè)”。對于租戶申訴的情況，德必集團公關(guān)負責人回應(yīng)《每日經(jīng)濟新聞》記者，“是因為辦公室整體需要裝修調(diào)整，才與羋知文化提前商討了置換和解約事宜?！? 記者經(jīng)過多日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與羋知文化有同樣遭遇的小企業(yè)租戶不止一家，甚至有公司花費數(shù)十萬元裝修辦公室后被“二房東”突然漲租。專家建議，相關(guān)部門應(yīng)加強對產(chǎn)業(yè)園“二房東”租賃合同監(jiān)管，規(guī)范合同條款，維護租戶的合法權(quán)益。 德必外灘WE文創(chuàng)園區(qū)現(xiàn)場圖片來源：每經(jīng)記者劉頌輝攝 禍起外灘項目 據(jù)朱瑞曉介紹，自己在2020年6月、2021年4月分別將羋知文化等兩家公司搬到德必外灘WE文創(chuàng)園區(qū)9樓辦公，建筑面積共191平方米，每月租金4.7萬元。按照合同，租賃期到2022年5月份。 怎料，離租賃期滿還有10個月時，德必經(jīng)典的園區(qū)經(jīng)理就提出，請羋知文化等兩家公司挪移到6樓，總面積200平方米以上的新辦公室。原因是，“9樓部分區(qū)域需要進行經(jīng)營重新規(guī)劃”，移動后“可滿足客戶明年團隊擴張后的需求”。 “一開始的置換方案，租金要上漲70%。溝通之后方案做了調(diào)整，租金還是漲了50%。期間，園區(qū)總經(jīng)理、城市運營負責人和集團董事長辦公室等多人過來勸我。”朱瑞曉推測道，德必經(jīng)典并不是基于租戶來考慮，只是為了漲租?！皥@區(qū)運營人員發(fā)信息說，是因為我們2019年簽的租賃合同，當時租金較低?！? 德必集團總部圖片來源：每經(jīng)記者劉頌輝攝 德必外灘WE文創(chuàng)園區(qū)位于黃浦區(qū)九江路上，距南京路步行街僅一街之隔，隔壁不遠是上海王寶和大酒店。記者實地走訪了解到，該項目由優(yōu)秀歷史建筑改造而來，它曾是中國歷史上第一家證券交易所——上海華商證券交易所舊址。 由于不滿漲租的方案，加之當時公司有兩件重大事情要安排，朱瑞曉及公司沒有同意置換辦公室，打算從德必外灘WE搬走，另尋辦公場地。 令她意想不到的是，在自己表示不同意置換方案后，2021年8月17日晚上就收到德必經(jīng)典的郵件，要求兩天內(nèi)給予回復(fù)。第三天，朱瑞曉和員工們來上班時發(fā)現(xiàn)，辦公室大門上被張貼了德必經(jīng)典出具的《通知》：“因經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整需要，現(xiàn)正式通知《租賃合同》于2021年9月3日正式解除，收回房屋。” 《通知》同時表示，如果羋知文化短期內(nèi)無法選定合適辦公地點，愿意在一定時間內(nèi)免費提供同一辦公園區(qū)房屋供過渡使用。不過，朱瑞曉并沒有接受這個“過渡”方案。 朱瑞曉提供的現(xiàn)場圖片和視頻顯示，在這之后，德必經(jīng)典將9樓的公共區(qū)域拆除并斷電，張貼海報（2021年9月3日貼出公區(qū)改造函，9月9號開始裝修），走廊上隨意堆放建筑垃圾，現(xiàn)場還遺留裸露的電線和未拔除的長釘。 德必外灘WE文創(chuàng)園區(qū)9樓辦公區(qū)改造現(xiàn)場圖片來源：受訪者提供 租戶被迫搬離 公開資料顯示，羋知文化是一家專注文娛IP運作的文創(chuàng)公司，員工有15人左右。 朱瑞曉提到的兩件大事之一是，據(jù)商務(wù)部官網(wǎng)2021年與7月披露的《關(guān)于公示2021-2022年度國家文化出口重點企業(yè)和重點項目名單的通知》，羋知文化的一個原創(chuàng)IP正好是上海市13個入選項目之一。 “當時，投資人正準備到公司盡調(diào)，但是期間9樓被拆得一塌糊涂。”朱瑞曉稱，公司努力促成的6000萬元融資計劃后來也無法推進下去，“以為我們經(jīng)營不善交不起租金了”。 德必外灘WE文創(chuàng)園區(qū)9樓辦公區(qū)改造現(xiàn)場圖片來源：受訪者提供 2022年1月，眼見著9樓的裝修區(qū)域沒有任何改造進展，朱瑞曉無奈地帶著羋知文化搬離德必外灘WE。隨后，采取法律途徑維權(quán)，要求德必經(jīng)典退還保證金6萬元，賠償因惡意改造導(dǎo)致公司停產(chǎn)停業(yè)等造成的直接損失40萬元。 上海市光明律師事務(wù)所律師付永生表示，《中華人民共和國民法典》規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。 付永生認為，德必經(jīng)典在租戶的合同遠沒有到期的情況下，提出漲租、置換要求，是不合理行為。租戶不同意之下就停電，隨意堆放建筑垃圾影響辦公環(huán)境，屬于“吃相太難看”。不過他坦率地說，如果合同沒有寫清楚違約金，租戶只能獲賠一般不超過3~6個月的租金。 岳軍是長三角地區(qū)多個產(chǎn)業(yè)園的運營負責人，其也認為，行業(yè)內(nèi)一般是在合同期臨近一兩個月與租戶商談續(xù)租問題，像德必外灘WE項目提前10個月勸租的現(xiàn)象較為少見?！跋鄬τ诳萍肌⑽锪骱椭圃鞓I(yè)園區(qū)，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園的運營門檻低，招商難度大，盈利也更難。”岳軍向記者介紹。 在記者獲取的一份德必集團的郵件中，董事長賈波寫道：“這個世界不僅僅只有幾十平方米大，也不僅僅只有幾百平方米大。如果肯抬頭看看，就會發(fā)現(xiàn)，世界真的很大?！? 值得一提的是，近日有投資者在德必集團投資者互動平臺提問：2023年2月1日執(zhí)行的《上海市住房租賃條例》對“二房東”加大了監(jiān)管力度，條例的實施會給公司帶來哪些影響？ 德必集團1月6日在投資者互動平臺表示，《上海市住房租賃條例》適用范圍為上海市行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃及其監(jiān)督管理，其目的為規(guī)范住房租賃行為，保障住房租賃當事人合法權(quán)益，促進住房租賃市場健康發(fā)展。而其作為文科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營服務(wù)商，主營業(yè)務(wù)為文科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、設(shè)計、改造、招商及運營管理，為文科創(chuàng)企業(yè)提供舒適的辦公環(huán)境和深度的專業(yè)化服務(wù)。公司主營業(yè)務(wù)不屬于《上海市住房租賃條例》的適用范圍，條例的實施不會對公司產(chǎn)生影響。 母公司業(yè)績承壓 遇到類似的文創(chuàng)園區(qū)辦公租賃糾紛不止羋知文化一例。 記者通過相關(guān)網(wǎng)絡(luò)平臺了解到，虹口德必運動LOFT國際體育產(chǎn)業(yè)園、嘉定德必易園等項目也遭到多位小微企業(yè)投訴。 德必長寧易園現(xiàn)場圖片來源：每經(jīng)記者劉頌輝攝 一位曾在虹口德必運動LOFT國際體育產(chǎn)業(yè)園辦公的小微企業(yè)主透露，自己租辦公室時，是純毛坯的廠房，鋼結(jié)構(gòu)都沒有搭建，是項目最早一批租戶。等公司花費40余萬元裝修好、辦公3年后，運營方在續(xù)租時突然漲價175%，一些花費百萬元裝修的租戶只能暗自接受，吃了啞巴虧。 據(jù)虹口區(qū)市場監(jiān)督管理局2022年6月份出具的行政處罰決定書，該局2019年11月22日依法對上海虹口德必創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司涉嫌價格違法的行為立案調(diào)查。經(jīng)調(diào)查查明，LOFT國際體育產(chǎn)業(yè)園對租戶安裝小電表并按月收取電費，每月收取的電費分別由用電量電費和契約電費組成。實際上，屬于重復(fù)收取電費，LOFT國際體育產(chǎn)業(yè)園自2018年4月至2019年9月期間向園區(qū)內(nèi)租戶多收取的電費總計161.43萬元。 來源：上海市虹口區(qū)市場監(jiān)督管理局官網(wǎng) “偷面積、偷電費、強制漲價退租，是文創(chuàng)園區(qū)運營的通病?！眱|翰智庫產(chǎn)業(yè)研究院院長黃新云在接受記者采訪時表示，文創(chuàng)園區(qū)大多屬于老舊建筑改造項目，前幾年在政策支持下迅速發(fā)展，行業(yè)在2018年后逐步規(guī)范化?！耙郧昂芏喙I(yè)廠房附加文創(chuàng)創(chuàng)意的故事后轉(zhuǎn)為辦公樓，搭建后的出租規(guī)模比建筑面積大很多。” 據(jù)德必集團最新披露的信息，公司主要采用“承租運營”“參股運營”“受托運營”三種方經(jīng)營模式，70%~80%的項目都是舊樓改造，不存在自持物業(yè)產(chǎn)權(quán)。截至2022年三季度末，據(jù)德必集團在北、上、廣、深等多個城市，以及意大利、美國等地運營管理67個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，管理面積約117.27萬平方米。德必外灘WE，產(chǎn)權(quán)方為國企上海王寶和大酒店有限公司。 事實上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)范疇，相似于商業(yè)地產(chǎn)，在這兩年遇到不小的運營挑戰(zhàn)。 以上海為例，據(jù)仲量聯(lián)行1月10日發(fā)布的《2022年第四季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告，2022年上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量共計錄得26.9萬平方米，大部分租戶仍保持較為謹慎的租賃策略，加之疫情影響，致使其決策周期延長。新增供應(yīng)持續(xù)入市，使得整體空置率上升至12.6%。 財報顯示，2019~2021年及2022年前三季度，德必集團的營業(yè)收入和凈利潤波動較大。其中，2019~2021年的營業(yè)總收入分別為9.10億元、8.33億元、9.55億元；凈利潤分別為1.14億元、9840萬元、1.04億元。 截至2022年三季度末，德必集團的營業(yè)總收入為5.89億元，同比下降16.76%；歸母凈利潤為5887.21萬元，同比下降26.18%；毛利率為46.62%，同比增長19.17%；凈利率為10.68%，同比減少11.67%；三費占營收比32.64%，同比增長32.01%。 來源：德必集團2022年三季報 面對園區(qū)租戶的質(zhì)疑，上述德必集團公關(guān)負責人回應(yīng)稱，公司推進辦公室裝修改造是正常的運營行為，因為羋知文化租用的是聯(lián)合辦公區(qū)域。公司后來調(diào)整方案，維持原租金不變來置換辦公室。遺憾的是，也沒能達成一致。 “辦公室的租金都按照市場化機制，根據(jù)項目位置和周邊市場環(huán)境變化，在合理區(qū)間里定價，不存在突然強制漲價的情況?！痹撁P(guān)負責人表示，相關(guān)的訴訟還在法律程序中，一切以法院判決為準?！肮静粫^(qū)別對待裝修過的企業(yè)，大家都是雙向選擇，租戶在裝修之前也該提前研判是否值得?！? 對于重復(fù)收電費的問題，其表示，事件發(fā)生后，集團規(guī)定各個項目嚴格自查，及時掌握政策變動情況，調(diào)整糾正運營誤區(qū)，按照最新法規(guī)執(zhí)行。 對此，黃新云認為，在市場不好時，產(chǎn)業(yè)園運營商更應(yīng)該溫和對待退租事宜，不能忽視品牌管理?！霸缒甑卤睾芏鄨@區(qū)很講道理的，公司上市之后，被資本‘綁架’了，對股價和收益的要求越來越高。增量項目獲取不到，只能從存量項目上摳利潤，一級一級傳達到底層的時候，就容易出現(xiàn)上述問題?！? 【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號Real-estate-Circle】