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5個(gè)大盤售樓處擠一起,華潤(rùn)、中海短兵相接,北京海淀某熱門區(qū)域面對(duì)面“搶客”

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-01-16 20:24:38

◎中建壹品和海開(kāi)共同開(kāi)發(fā)的棲海澐頌即將入市,該項(xiàng)目也是2022年9月23日拿地,銷售指導(dǎo)價(jià)也是8.2萬(wàn)元/平方米。屆時(shí)像幸福里潤(rùn)園和匯德里那樣短兵相接的場(chǎng)面會(huì)再次上演。

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“應(yīng)該是搶我們海淀的客源吧。”

被問(wèn)及位于昌平區(qū)的匯智里為何要在距離較遠(yuǎn)的海淀區(qū)設(shè)置售樓處,富華里銷售人員不置可否。

2023年1月9日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到了北京市海淀區(qū)永豐地塊,作為海淀近年供地的大熱區(qū)域,多家房企在這里短兵相接。

出了海淀永豐地鐵站往北走,不出3公里,小小的區(qū)域中分布著至少5個(gè)售樓處,分別有幸福里潤(rùn)園、國(guó)譽(yù)燕園等。但有意思的是,中海旗下的3個(gè)樓盤,匯德里、匯智里、富華里“三合一”,共用一個(gè)售樓處,不過(guò)這些項(xiàng)目?jī)H是共用一套前臺(tái),人員系統(tǒng)互不統(tǒng)屬,此種配置,既巧妙又微妙。

中海“三合一”售樓處 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

970套剩余

中海在海淀永豐有一個(gè)“三合一”售樓處,分別是匯德里、匯智里、富華里,但三者互相并不統(tǒng)屬。記者在了解完富華里,提出想看看匯智里時(shí),富華里銷售人員說(shuō)需要再次去前臺(tái)登記,再次匹配銷售人員,所有流程都需要重新來(lái)一次。

富華里是中海目前在海淀主推的項(xiàng)目。2022年9月23日北京第三批集中供地中,中海接連出手,先是41.975億元和3.6萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售面積拿下京土儲(chǔ)掛(海)[2022]044號(hào)宗地,又以55.775億元和4000平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得京土儲(chǔ)掛(海)[2022]045號(hào)宗地,這個(gè)總價(jià)接近100億元的兩宗地塊僅一路之隔,距離中海另一個(gè)項(xiàng)目匯德里也僅一街之隔,可見(jiàn)中海在海淀的布局決心。

據(jù)富華里銷售人員介紹,項(xiàng)目是兩宗地塊,分為富華里富園和富華里匯園。目前北區(qū)富園基本售罄,主要能選的房子都位于南區(qū)的匯園。

從網(wǎng)簽來(lái)看,富華里富園2022年12月3日取得預(yù)售證,匯園2022年12月24日取得預(yù)售證,不過(guò)兩個(gè)項(xiàng)目暫無(wú)網(wǎng)簽信息,富園“基本售罄”尚無(wú)從驗(yàn)證。

除此之外,富華里現(xiàn)在還需要面對(duì)昌平同門項(xiàng)目匯智里的“搶客”。

匯智里位于昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)中關(guān)村國(guó)家工程技術(shù)創(chuàng)新基地,中海在2022年北京首批集中供地中以32.6億元底價(jià)拿下該地塊。該項(xiàng)目距離“三合一”售樓處有大約11公里,開(kāi)車需要22分鐘。如果是公共交通,需要換乘兩趟公交,耗時(shí)約1小時(shí)8分。該項(xiàng)目距離昌平城區(qū)也有大約12公里。

匯智里于2022年4月2日取得預(yù)售證,曾在去年8月成為北京網(wǎng)簽榜亞軍,網(wǎng)簽套數(shù)686套。

不過(guò)匯智里是一個(gè)大盤,住宅批準(zhǔn)銷售套數(shù)是1656套,兩下比較可知,匯智里目前還有970套房源待網(wǎng)簽。

華潤(rùn)、中海的永豐之爭(zhēng)

事實(shí)上,海淀永豐的整體銷售情況是不錯(cuò)的。2020年以來(lái),海淀區(qū)供地多集中在永豐片區(qū),華潤(rùn)、中海、海開(kāi)等開(kāi)發(fā)商在此皆有布子。

2021年10月13日上午,中海、華潤(rùn)置地+首開(kāi)股份、金隅+建工、懋源等多方都盯上了北旺鎮(zhèn)京土整儲(chǔ)掛(海)(2021)046號(hào)宗地,最終經(jīng)歷7輪報(bào)價(jià),中海以45億元拿下該地塊。

隨后,在中海、華潤(rùn)置地+首開(kāi)股份、建工+金隅、招商蛇口四方的爭(zhēng)奪中,華潤(rùn)置地+首開(kāi)股份經(jīng)過(guò)9輪出價(jià),最終以44.95億元拿下海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)京土整儲(chǔ)掛(海)(2021)047號(hào)宗地。

兩宗地塊僅一路之隔,銷售指導(dǎo)價(jià)也都在8.3萬(wàn)元/平方米,可以說(shuō)是天然競(jìng)品。從最終銷售情況看也確實(shí)是這樣,中海將046號(hào)地塊打造成了匯德里,華潤(rùn)置地+首開(kāi)股份則將047號(hào)地塊打造成了幸福里潤(rùn)園,兩項(xiàng)目都于2022年2月28日取得預(yù)售證。

海淀的購(gòu)買力也確實(shí)強(qiáng)勁,從記者的實(shí)地走訪和網(wǎng)簽結(jié)果看,兩項(xiàng)目確實(shí)是基本售罄。

幸福里潤(rùn)園京房售證字(2022)15號(hào)批準(zhǔn)銷售套數(shù)共740套,目前已經(jīng)網(wǎng)簽631套,成交均價(jià)83241.26元/平方米,銷售人員也說(shuō):“目前只剩十幾套大戶型下躍,房源不多了。”

匯德里京房售證字(2022)16號(hào)批準(zhǔn)銷售套數(shù)1208套,目前已經(jīng)網(wǎng)簽住宅和丙類儲(chǔ)藏室共829套,住宅成交均價(jià)83858.73元/平方米。“三合一”售樓處也不再推薦匯德里的房源,表示“匯德里已經(jīng)大致清盤”。

從銷售價(jià)格也能看出,這兩個(gè)項(xiàng)目是按照備案價(jià)格來(lái)銷售的,并沒(méi)有出現(xiàn)北京市場(chǎng)中一些低于備案價(jià)銷售的現(xiàn)象,也能側(cè)面表明兩項(xiàng)目的順?shù)N程度。

在海淀東升鎮(zhèn),還有另一個(gè)知名的新盤中建壹品·學(xué)府公館,2022年4月16日取得預(yù)售證,備案名分別是書香茗園和書香悅園,兩者相加曾經(jīng)是2022年8月北京新房網(wǎng)簽套數(shù)和金額雙料冠軍。

競(jìng)品的壓力

然而,此前的順?shù)N行情到了富華里2022年12月開(kāi)盤時(shí)有了微妙變化。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到,對(duì)比中海拿地時(shí)的銷售指導(dǎo)價(jià),富華里似乎從一開(kāi)始就選擇了降價(jià)。

記者查詢得知,富華里富園在競(jìng)拍時(shí)的銷售指導(dǎo)價(jià)格為8.5萬(wàn)元/平方米,略高于匯德里。南部富華里匯園銷售指導(dǎo)價(jià)則為8.2萬(wàn)元/平方米。但根據(jù)北京住建委官網(wǎng)信息,富華里富園備案價(jià)格約8.3萬(wàn)元/平方米,而匯園是8.1萬(wàn)元/平方米。

從介紹來(lái)看,富華里戶型從80平方米到140平方米都有分布,從銷售人員對(duì)99平方米戶型800萬(wàn)元的報(bào)價(jià)來(lái)看,富華里匯園也的確是在按照8.1萬(wàn)元/平方米在銷售。

中海新盤的“降價(jià)促銷”或許來(lái)自競(jìng)品的壓力。

因?yàn)?,隔壁中建壹品和海開(kāi)共同開(kāi)發(fā)的棲海澐頌即將入市,該項(xiàng)目也是2022年9月23日拿地,銷售指導(dǎo)價(jià)也是8.2萬(wàn)元/平方米。屆時(shí)像幸福里潤(rùn)園和匯德里那樣短兵相接的場(chǎng)面會(huì)再次上演。

而昌平匯智里的價(jià)格對(duì)海淀富華里也有壓力,相隔11公里,匯智里售價(jià)明顯要低很多,備案價(jià)格約5萬(wàn)元/平方米。

海淀昌平交界處的項(xiàng)目來(lái)海淀建售樓處的并非只有匯智里一家,離“三合一”售樓處不遠(yuǎn)還有一個(gè)項(xiàng)目同樣也是如此操作。北京城建國(guó)譽(yù)燕園的售樓處在中關(guān)村一號(hào),距離中海“三合一”售樓處步行距離不超過(guò)500米,而項(xiàng)目地卻在昌平。銷售人員的說(shuō)辭是:“如果您在永豐工作,到我們項(xiàng)目簡(jiǎn)直就太方便了,很多海淀的客戶選擇到我們這里買房。”

國(guó)譽(yù)燕園2022年11月6日取得預(yù)售證,開(kāi)盤后項(xiàng)目進(jìn)行了大面積宣傳,“當(dāng)日勁銷482套,這意味著國(guó)譽(yù)燕園首開(kāi)全部房源已售罄”?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者到來(lái)時(shí),銷售人員說(shuō):“房源還有很多,我們只是‘首開(kāi)’售罄,項(xiàng)目是個(gè)大盤。”

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看,國(guó)譽(yù)燕園共有1788套房源被批準(zhǔn)銷售,但網(wǎng)簽僅172套,剩余1616套,“勁銷482套”的數(shù)據(jù)也暫未達(dá)到。

國(guó)譽(yù)燕園銷售價(jià)格是有優(yōu)勢(shì)的,目前成交均價(jià)為3.4萬(wàn)元/平方米,但項(xiàng)目位于昌平,如果以海淀客群為目標(biāo),當(dāng)前劣勢(shì)也是明顯的。國(guó)譽(yù)燕園位于昌平區(qū)六環(huán)路土城出口土城新村,從永豐到這里有18公里,開(kāi)車需要26分鐘。

 國(guó)譽(yù)燕園位于昌平的建設(shè)現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

臨近傍晚,記者來(lái)到國(guó)譽(yù)燕園建設(shè)現(xiàn)場(chǎng),需要從村莊的一條小路進(jìn)入,沒(méi)有商業(yè)、沒(méi)有綠地,周圍燈光稀少,冬天里更顯冷清,只能看到一輛輛飛馳的汽車從六環(huán)高架駛過(guò)。

國(guó)譽(yù)燕園到同樣位于昌平的匯智里,路程約9公里,開(kāi)車需要15分鐘左右,兩個(gè)項(xiàng)目加起來(lái)的未網(wǎng)簽房源超過(guò)2600套。

2022過(guò)去了,海淀樓市很熱鬧。2023來(lái)了,熱鬧還會(huì)延續(xù)嗎?

封面圖片來(lái)源:每經(jīng)記者 王佳飛 攝

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