區(qū)域新盤觀察 | 超1200組意向登記+552批凍資，深圳開年首個取證樓盤入市引熱議

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

深圳開年首個取證樓盤即將選房。

按照銷售方案，1月13日，2023年深圳第一個取得預(yù)售證的住宅項(xiàng)目萬豐海岸城瀚府，公布了意向登記客戶名冊，入圍并完成意向登記保證金凍結(jié)的客戶總數(shù)為552批。

基于2022年第四季度大多數(shù)新房項(xiàng)目銷售低迷的市場環(huán)境，萬豐海岸城該次在認(rèn)籌登記過程中明顯加強(qiáng)了與市場互動，相較過往幾次開盤，不僅首次開放了樣板間，還公布了項(xiàng)目實(shí)時登記認(rèn)籌動態(tài)，傳遞出暖意信號，也引發(fā)市場熱議關(guān)注。

1月5日，萬豐海岸城瀚府取得預(yù)售證，深圳市房地產(chǎn)信息平臺顯示，海岸城瀚府1棟、2棟有570套房源，除4套房源作為展示儲備外，此次推售共計566套住宅，戶型建面約100-122平方米，備案均價為5.75萬元/平方米，價格區(qū)間約4.64萬-6.14萬元/平方米，總價約463萬-743萬元/套，均為精裝交付，將于1月15日線上正式選房。

該項(xiàng)目之所以引發(fā)市場高度關(guān)注，與其為新年深圳首盤有關(guān)，還與其過往屢次開盤便“日光”的高光經(jīng)歷和項(xiàng)目存在的爭議有關(guān)。

來源：萬豐海岸城官微

超1200組意向登記與552批凍資

萬豐海岸城項(xiàng)目位于寶安區(qū)沙井區(qū)域，由海岸集團(tuán)和萬豐股份聯(lián)合開發(fā)，共有6個地塊，總建筑面積約120萬平方米，將建設(shè)為集住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)研發(fā)等多種業(yè)態(tài)為一體的產(chǎn)業(yè)綜合體。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前在實(shí)地走訪中了解到，雖然項(xiàng)目周邊有大量自建房和工廠，城市界面相對復(fù)雜，但該項(xiàng)目最大優(yōu)勢是交通，距離深圳地鐵11號線馬安山站僅約500米，且有名校深圳外國語寶安學(xué)校加持（建設(shè)中），周邊還有大鐘山公園和新橋市民廣場。

萬豐海岸城瀚府公布銷售方案后，比起以往幾期開盤，此次項(xiàng)目加強(qiáng)了與外界互動并實(shí)時公布了客戶動態(tài)登記信息。1月10日，項(xiàng)目官方公眾號發(fā)布消息稱，官方平臺“i深圳”APP上意向登記超1000組；1月11日，意向登記超1200組。1月13日，項(xiàng)目公布最終入圍并完成保證金的客戶總數(shù)，為552批。

萬豐海岸城項(xiàng)目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

對于項(xiàng)目認(rèn)籌過程中實(shí)時公布的意向登記超過1200組和最后入圍凍資的552批 ，一位資深地產(chǎn)人士1月13日在接受記者電話采訪時表示，“是少了一點(diǎn)，對比過往新盤情況，兩組數(shù)據(jù)間有落差。”

實(shí)際上，自1月5日公布銷售方案后，市場關(guān)于萬豐海岸城瀚府的討論就不斷，主要聚焦在兩個方面：一方面是在新房交易處在低位的當(dāng)下，該項(xiàng)目能否延續(xù)過往暢銷勢頭，保持開盤就售罄的紀(jì)錄。

過往火熱的市場和名校加持產(chǎn)品屬性等因素，給了萬豐海岸城足夠熱度，被市場稱為頂流紅盤或頭牌。據(jù)克爾瑞深圳統(tǒng)計，2021年1月，萬豐海岸城錦園/璽園開盤，推售717套房源，備案均價5.75萬元/平方米，入圍2114批，當(dāng)天即售罄。2021年10月，萬豐海岸城瑧園開盤，推售1025套房源，備案均價5.75萬元/平方米，2760批入圍，當(dāng)天售罄。

而在當(dāng)時火熱的市場下，萬豐海岸城達(dá)到3倍認(rèn)籌，購房者需要約60分的積分才能成功入圍。彼時搖號結(jié)果出來后，有搖到800多號的購房者，被嘆可惜。

1月14日，一位曾代售萬豐海岸城項(xiàng)目的中介人員在接受記者咨詢時表示，“之前已售項(xiàng)目還有房源。”而對于此次新開盤項(xiàng)目，他表示，“這個年后開發(fā)商會先賣，到時候看貨源情況。”

熱議的另一方面則是，前期購買該項(xiàng)目的業(yè)主關(guān)于項(xiàng)目本身產(chǎn)品的投訴維權(quán)訴求，是否會影響當(dāng)下潛在購房者的認(rèn)籌和決策。

在萬豐海岸城再次推售期間，有網(wǎng)友在當(dāng)?shù)刭彿咳簝?nèi)再次討論起該項(xiàng)目的產(chǎn)品維權(quán)問題。此前有深圳萬豐海岸城業(yè)主向記者曝料，認(rèn)為自己購買的房子與海岸城實(shí)際宣傳存在很大出入，認(rèn)為開發(fā)商把戶型圖放反了，且實(shí)際戶型與宣傳戶型不一致。也有購房者后來向記者透露，通過多次交涉之后，由律師朋友幫其溝通處理了。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹在1月13日在接受記者電話采訪時表示，當(dāng)前市場下行，各房企資金緊張，要么通過節(jié)衣縮食來儲備過冬糧，要么通過“以價換量”來謀求生路，“保交樓”已成為主旋律，在一定程度減緩了延期、爛尾的維權(quán)。但同時，“控成本、保利潤”已成為企業(yè)生存關(guān)鍵，在極度的成本壓縮之下，虛假宣傳和貨不對板更是成為維權(quán)重災(zāi)區(qū)。只要企業(yè)的利潤無法得到保障，新房維權(quán)將難以解決。

建設(shè)中的萬豐海岸城項(xiàng)目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

“政策難言大幅度放松”

對于萬豐海岸城瀚府今年首開的認(rèn)籌情況，何倩茹認(rèn)為，首先，目前深圳市場只是出現(xiàn)了轉(zhuǎn)暖跡象，但并無實(shí)際行動；其次，該項(xiàng)目此次的備案價格在市場預(yù)期下行的階段超出了部分置業(yè)者的預(yù)期，雙層壓力之下，置業(yè)者對于真正出手購買，還差一點(diǎn)動力。

實(shí)際上，“日光盤”光景不再，與過去一年較為冷寂的市場環(huán)境不無關(guān)系。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2022年深圳全市年度供應(yīng)面積達(dá)516.5萬平方米，同比下降22.5%。在市場情緒持續(xù)低迷的背景下，全市年度成交面積同比下降31.5%至388.7萬平方米。其中，第四季度全市成交面積環(huán)比下降11.4%至97.4萬平方米。

而相較前兩年不少樓盤開盤就日光的熱銷場景，在行業(yè)深度調(diào)整的環(huán)境下，2022年不少新房項(xiàng)目開盤不得不祭出超值折扣，但依舊難賣。如深圳西部有項(xiàng)目開盤幾月網(wǎng)簽僅幾套，甚至過往被萬人熱捧的“日光”網(wǎng)紅盤，也少有能再續(xù)高光時刻。

美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022 年深圳開盤日光盤顯著減少，占比僅十分之一左右，非日光盤的去化率均不盡如 人意，大多數(shù)在5成以下。2022年深圳新房住宅成交量價齊跌，全年共計成交34441套， 同比下跌34.3%；成交均價57380 元/平方米，同比下跌2.3%。

來源：安居客

中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫在1月12日在接受記者電話采訪時表示，新房成交雖然依然高于二手，但成交也呈下滑走勢，開盤去化率持續(xù)走低，日光盤難現(xiàn)，開發(fā)商折扣越來越普遍，折扣力度越來越大，但去化仍不理想。

鄭叔倫舉例道，去年萬科前海新盤打出92折，天健前海項(xiàng)目滯銷。作為熱度最高的區(qū)域，前海項(xiàng)目一直都是日光為主，卻也大幅打折，一方面說明房企確實(shí)艱難；另一方面是繼中低端市場難賣之后，高端市場也出現(xiàn)分化，市場極度低迷。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿認(rèn)為，2023年隨著“金融16條”相關(guān)政策的逐步落實(shí)，預(yù)計新批預(yù)售速度將繼續(xù)加快，供求失衡狀況有望進(jìn)一步改善。但因深圳住宅銷售市場情緒持續(xù)疲軟，加大促銷活動及優(yōu)惠力度仍將為開發(fā)商主要銷售策略之一，深圳一手住宅成交均價2023年預(yù)計保持小幅下降趨勢。

何倩茹表示，2023年深圳房地產(chǎn)市場政策亦難言大幅度放松，樓市大概率會呈現(xiàn)“前高后低”走勢，上半年延續(xù)調(diào)整，下半年企穩(wěn)并回升，預(yù)計成交量會率先回升。2023年深圳一手住宅成交量或上漲10%，剛性和改善性住房需求將成為擴(kuò)內(nèi)需的重要抓手。

值得一提的是，近日深圳住建局發(fā)布了2023年一季度計劃入市新盤清單，待入市項(xiàng)目共有23個，其中住宅新盤共有16個（含深汕合作區(qū)），7802套。其中龍崗區(qū)待入市項(xiàng)目最大，有6個新盤計劃入市，福田、寶安、龍華各2個。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝