“基本沒(méi)有項(xiàng)目完成年度銷售目標(biāo)”，重慶新商品住宅成交量創(chuàng)15年新低

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“2022年重慶市場(chǎng)整體都下滑很嚴(yán)重，我們項(xiàng)目銷售任務(wù)完成情況不到50%。”

一全國(guó)性房企重慶項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李玉（化名）1月13日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，據(jù)其了解，基本沒(méi)有項(xiàng)目完成年度銷售目標(biāo)。

渝地云數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，受全國(guó)樓市大環(huán)境及疫情反復(fù)等因素影響，2022年重慶中心城區(qū)商品房市場(chǎng)供應(yīng)和成交下降明顯，全年供應(yīng)1199.25萬(wàn)平方米，同比下降52%；成交1312.52萬(wàn)平方米，同比下降52%。其中，商品住宅供應(yīng)量585.26萬(wàn)平方米，同比下降65%；成交584.77萬(wàn)平方米，同比下降69%。

“這一成交量創(chuàng)下了近15年新低。”重科華地城鄉(xiāng)空間與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院研究員劉渝鑫1月13日在接受記者書(shū)面采訪時(shí)表示。

同時(shí)，由于2021年下半年至2022年上半年供給持續(xù)高于成交，且成交一直處于疲軟態(tài)勢(shì)，重慶的庫(kù)存周期也出現(xiàn)了明顯上升，目前達(dá)到了22個(gè)月的水平。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，2023年，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境修復(fù)和行業(yè)政策繼續(xù)發(fā)力的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)“弱復(fù)蘇”，于重慶市場(chǎng)而言，下行態(tài)勢(shì)也有望逐步得到緩解，但大幅的改善或許較難出現(xiàn)。

“一兩個(gè)月都開(kāi)不了單”

“整體來(lái)說(shuō)，受大環(huán)境影響，2022年重慶新房市場(chǎng)跟全國(guó)很多城市情況類似，甚至還要差一些。”李玉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，項(xiàng)目也做了很多營(yíng)銷措施，如送家電、送物業(yè)費(fèi)，“但收效甚微。”

與李玉有類似感受的，還有曾經(jīng)做了6年置業(yè)顧問(wèn)的張戀（化名），她在2022年底選擇了告別項(xiàng)目，與朋友合開(kāi)了一家中介公司，主要從事新房交易業(yè)務(wù)。

“我當(dāng)時(shí)所在的是一個(gè)高端改善項(xiàng)目，全年整體成交量很低，一個(gè)月成交幾套，一些人一兩個(gè)月都開(kāi)不了單。”劉戀回憶道，就其所接待的購(gòu)房者情況看，成交周期往往需要一兩個(gè)月，“而且很多購(gòu)房者是已經(jīng)看得差不多了，最后又選擇了再等等。”

事實(shí)上，重慶開(kāi)發(fā)商也是鉚足了勁兒。如在2022年“雙11”當(dāng)天，直播、特價(jià)、補(bǔ)貼等成為關(guān)鍵詞，華僑城、大悅城、融創(chuàng)、龍湖、合景等超過(guò)20家開(kāi)發(fā)商均推出了花式營(yíng)銷活動(dòng)，包括現(xiàn)時(shí)秒殺、購(gòu)房券、特價(jià)房、贈(zèng)送家電、物業(yè)費(fèi)減免、車位抵扣券等，以期拉動(dòng)成交。

克而瑞重慶數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年12月底，重慶中心城區(qū)商品住宅存量達(dá)到871萬(wàn)平方米，去化周期延長(zhǎng)至22個(gè)月。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在總結(jié)全年樓市時(shí)就直言，以重慶為代表的城市，市場(chǎng)出現(xiàn)比較大幅度的腰斬，原因有二：一是供應(yīng)縮量明顯，二是城市整體成交透支。

市場(chǎng)的冷清，也進(jìn)一步降低了開(kāi)發(fā)商的入市意愿，特別是在核心區(qū)，已出現(xiàn)新盤(pán)斷檔的苗頭，新增預(yù)售證、真正投入市場(chǎng)的房源數(shù)更是肉眼可見(jiàn)地下滑。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2022年重慶樓市一共入市44個(gè)純新盤(pán)，而2021年同期為87個(gè)。

“一方面是市場(chǎng)下行，購(gòu)房者觀望情緒加重，開(kāi)發(fā)商在等待好時(shí)機(jī)；另一方面，開(kāi)發(fā)商也試圖以推盤(pán)節(jié)奏降速，在可控范圍內(nèi)降低備案價(jià)。”克而瑞在其報(bào)告中分析指出。

拿地計(jì)劃僅完成16.02%

不僅是新房成交量，同樣“難看”的還有2022年重慶土地市場(chǎng)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年重慶土地供應(yīng)量萎縮嚴(yán)重，全年三次土拍合計(jì)供應(yīng)35宗土地、成交35宗土地，無(wú)流拍地塊；累計(jì)成交的土地面積約4083畝，建筑規(guī)模約467萬(wàn)平方米；但在2021年同期為1362萬(wàn)平方米，2020年為1887萬(wàn)平方米。

根據(jù)重慶2022年供地計(jì)劃，全年計(jì)劃供地4次，實(shí)際只完成3次，土拍門(mén)檻較2021年降低，部分地塊土地出讓金甚至延長(zhǎng)至1年。

盡管如此，重慶土地市場(chǎng)熱度也難回2021年。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2022年11月24日，22城市本級(jí)全年供地完成率僅55%，重慶完成率僅16.02%，位居22城最后一名。

“2022年重慶主城區(qū)拿地企業(yè)從70家下滑到20余家，在渝開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地信心明顯不足，核心原因是開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地邏輯的變化。”

劉渝鑫表示，此前重慶對(duì)于房企而言是追求規(guī)模的市場(chǎng)，直到2020年由于政策調(diào)整，拿地邏輯才開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)樽非罄麧?rùn)。但由于重慶主城區(qū)房地價(jià)差在7000元/平方米左右，利潤(rùn)較低，房企更愿意把有限的資源投向北上廣深、長(zhǎng)三角、珠三角、成都等利潤(rùn)更高的區(qū)域。其次，房企各個(gè)項(xiàng)目的銷售和回款均不理想，進(jìn)一步降低了房企對(duì)重慶的樓市信心。

不過(guò)需要指出的是，針對(duì)重慶持續(xù)下滑的房地產(chǎn)市場(chǎng)，2022年重慶也先后出臺(tái)了多項(xiàng)政策穩(wěn)定市場(chǎng)。就在日前，重慶市人民政府網(wǎng)發(fā)布發(fā)布穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策包181條，其中就包括完善房地產(chǎn)信貸服務(wù)、提高住房公積金貸款額度、優(yōu)化商業(yè)貸款住房套數(shù)認(rèn)定等在內(nèi)的房地產(chǎn)政策27條。

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