每日經(jīng)濟(jì)新聞 2022-07-28 18:36:11
◎“和前兩年相比,貴陽房價(jià)確實(shí)有所下降了,金陽、南明、云巖這些地方平均每平米降了約1000-2000元,其他更偏的地方降價(jià)幅度更大?!?/p>
每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝
貴陽樓市已然進(jìn)入整修期。
盡管在今年“五一”前,貴陽發(fā)布“4·28”樓市新政,通過五個(gè)大類、17條新規(guī),持續(xù)優(yōu)化提升房地產(chǎn)領(lǐng)域營商環(huán)境,更好滿足群眾合理購房需求,導(dǎo)致成交與供應(yīng)兩端在短期都有不同程度的上漲,成交均價(jià)穩(wěn)中有升。
但多方數(shù)據(jù)顯示,今年上半年貴陽商品住宅供、銷同比出現(xiàn)“雙降”。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),今年3、4月貴陽新建商品房價(jià)格環(huán)比短暫出現(xiàn)了上漲,但此后在5、6月份又回歸下跌態(tài)勢。
“貴陽屬于人口流動力偏弱的城市,支撐樓市發(fā)展的購房需求偏低,產(chǎn)業(yè)覆蓋面與多元性較低,人口有外流傾向,或在一定程度上導(dǎo)致房價(jià)漲勢底氣不足。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪7月27日通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
“和前兩年相比,貴陽房價(jià)確實(shí)有所下降了,金陽、南明、云巖這些地方平均每平米降了約1000-2000元,其他更偏的地方降價(jià)幅度更大。”7月27日,貴陽某中介門店經(jīng)紀(jì)人張平(化名)在電話中告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
以位于金陽的保利•大國璟為例,2019年項(xiàng)目高層成交均價(jià)維持在11000元/平方米左右,但目前項(xiàng)目還剩少量尾盤房源,準(zhǔn)現(xiàn)房均價(jià)9500元/平方米。
“降價(jià)情況具體還要看樓盤位置和樓層。”張平表示,每平方米1500元的降價(jià)幅度并不大,“這些地方房價(jià)基本都在20000元/平方米左右,降價(jià)幅度差不多在10%以內(nèi),但相較于貴安、花溪等地方40%-50%的降價(jià)幅度而言,核心區(qū)域房價(jià)還算是比較穩(wěn)定的。”
事實(shí)上,今年以來貴陽樓市依舊存在“以價(jià)換量”的情況,樓盤促銷內(nèi)容涵蓋首付分期 、總價(jià)折扣、送車位、送物業(yè)費(fèi)等,而如萬達(dá)生態(tài)城、云巖賦、華潤九悅等項(xiàng)目均在今年上半年選擇折銷售走量。
“受疫情影響, 一些房企為了拉動銷售,盡快回款,還出現(xiàn)低首付現(xiàn)象。”張平舉例道,位于花溪、經(jīng)開區(qū)、烏當(dāng)?shù)葏^(qū)域的部分項(xiàng)目,若總價(jià)100萬元,按貴陽今年4月新政,最低首付兩成來算,購房者應(yīng)首付20萬元,但一些項(xiàng)目就會以“幫購房者支付首付款的方式”變相降價(jià)。
而所謂的“幫助支付首付款”,就是購房者只需繳納首付款的一成或兩成,剩余部分由開發(fā)商出資轉(zhuǎn)賬給購房者后再回款至開發(fā)商賬戶,但后續(xù)這筆款項(xiàng)也不需要購房者返還。至于為何采取此種措施,張平表示“政府有規(guī)定,銷售價(jià)格不能低于備案價(jià)的一定比例”。不過她也表示,這種方式也僅有少數(shù)樓盤在操作,“而且一般來說,都是位置比較偏、項(xiàng)目較小的樓盤。”
不過,今年以來的優(yōu)惠幅度與去年出現(xiàn)的“5折”“買一送一”等夸張促銷手段相比,要理性得多。
貴陽正合機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年觀山湖區(qū)新房供應(yīng)、成交均超過30萬平方米,領(lǐng)跑貴陽樓市;而花溪、經(jīng)開區(qū)、烏當(dāng)?shù)葏^(qū)域,區(qū)域銷量環(huán)比跌幅擴(kuò)張至30%-50%,烏當(dāng)區(qū)成交量更是跌至底部。此外,清鎮(zhèn)、貴安新區(qū)、龍里等區(qū)域,均呈現(xiàn)量價(jià)大跌的趨勢。
另據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù),上半年貴陽新房成交套數(shù)22590平方米,同比下跌29.1%;成交面積279平方米,同比下跌22.8%。
數(shù)據(jù)來源:諸葛找房
此外,國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示,同比2020年同期,貴陽房價(jià)下跌0.2%;而相比2019年6月,貴陽二手房價(jià)更是下跌了11%。
實(shí)際上,從2018年開始,貴陽樓市便因消化房價(jià)上漲后,帶來與當(dāng)前區(qū)域發(fā)展面不匹配的高價(jià)格,以及購房者回歸理性而出現(xiàn)區(qū)域分化趨勢:熱點(diǎn)區(qū)域上漲,部分板塊開始出現(xiàn)下跌。
特別是在2021年,受貴陽“三改”工作啟動、房企爆雷、疫情等因素影響,云巖、南明、觀山湖成為貴陽樓市中抗跌、保價(jià)的支撐區(qū)域,與其他區(qū)域大量地“以價(jià)換量”形成鮮明對比。
一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是,在西南四?。ㄊ校┲?,貴陽在成交面積、房價(jià)等方面均落后于成都、重慶和昆明。
具體來看,價(jià)格方面,國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,同比2020年,重慶、成都、昆明新房價(jià)格分別上漲了12%、10.2%以及1.8%,而貴陽房價(jià)下跌0.2%;成交面積上,銳理數(shù)據(jù)顯示,今年上半年貴陽商品住宅成交158萬平方米,相比之下,重慶為649萬平方米,成都為850萬平方米,昆明191.39萬平方米。
“西南四省市房地產(chǎn)市場分化愈加明顯,根據(jù)2022年6月中指百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示,成渝雙城較2020年6月均出現(xiàn)較為明顯的上漲,但雙城上漲原因各異。”
中指研究院重慶公司研究副總監(jiān)戴小紅7月27日通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,成都市場韌性強(qiáng),市場量價(jià)表現(xiàn)相對較好,重慶主要受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整影響,帶動房價(jià)上漲。“貴陽和昆明表現(xiàn)相對較差,其中貴陽房價(jià)較兩年前漲幅最小。一方面受疫情和房企爆雷影響,市場信心不足;另一方面城市購買力較其余三城相對不足,需求端顯著萎縮。”
近一年貴陽房價(jià)走勢 來源:安居客
表現(xiàn)不佳的除了商品房成交外,還有土地市場。正合數(shù)據(jù)顯示,上半年貴陽和貴安土地供應(yīng)合計(jì)445.06萬平方米,相較于2020年同期的599.76萬平方米下降了25.79%,比起2021年同期的831.49萬平方米大幅下降46.47%。
然而盡管在這樣一個(gè)供應(yīng)低位的態(tài)勢下,上半年貴陽土地成交量僅143.91萬平方米,占比32.33%;較2020年和2021年同期分別下降67.21%和71.45%。而27.83億元的土地成交金額,僅占到2020年的約五分之一,2021年的十分之一。而在為數(shù)不多的成交地塊中,平臺公司依舊是拿地主力。
此外,上半年貴陽終止出讓的土地宗數(shù)為9宗,面積約87.19萬平方米,其中不乏觀山湖、白云等核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊。
“造成這一現(xiàn)象主要原因有兩點(diǎn):一是前幾年貴陽土地高量供應(yīng),市場庫存較大;二是受市場量價(jià)低位成交影響,企業(yè)缺乏市場信心。”戴小紅分析指出,在房地產(chǎn)投資方面盡管貴陽房地產(chǎn)開發(fā)投資增長相對較快,但2022年上半年增長幅度較去年其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)明顯收窄。
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封面圖片來源:攝圖網(wǎng)-501640735
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