375萬，這5個人，眾籌買了北京的法拍房？

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

2022年12月23日，北京市朝陽區(qū)繡菊園21號樓1層106室的一套房源完成了司法拍賣，根據成交確認書，陸某以375萬元拍得。

這本是一樁再正常不過的法拍房交易，但幾則微信公眾號的推送暴露了背后并不簡單的故事。

5人眾籌375萬買房

2022年12月19日，一個名為“康老師**”的賬號在網上發(fā)布了一條消息，表示有一個名為“0元置業(yè)平臺”的機構，組織報名競拍上述朝陽區(qū)繡菊園房產，“共有十多人報名，最終5名資金審核通過的投資者聯合組團拍下該套房產”，“本次眾籌的5名投資者是康老師、丁老師、葉老師、安老師、苗老師”。

根據京東法拍，該房源建筑面積為111.21平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)，評估總價421.47萬元，起拍價為295萬元。

最終的結果是，“經過三人報名81輪競價，最終以375萬元被眾籌合伙代持人陸老師競價獲得”。記者從京東法拍的成交確認書看到，最終競買人確實是陸某，最終交易金額也和該推送消息一致。

如果真的如“康老師**”所言，“陸老師”是合伙代持，“康老師、丁老師、葉老師、安老師，苗老師”眾籌投資，那么這樣有沒有問題呢？

上海易居房地產研究院智庫總監(jiān)嚴躍進2022年12月28日通過微信告訴《每日經濟新聞》記者：“如果是普通住宅，這種眾籌模式是有比較大風險的。但法拍房不是一種主流的房屋買賣模式，從他們的行為本身看還不至于有太多問題。”

但嚴躍進同時表示：“這種行為明顯具有投資屬性，涉及資金眾籌，也涉及投資回報率問題，普通自住房屋很少采取這種方式。具體到這套房源，375萬元并不能算絕對價格很高，這5人利用了杠桿，客觀上降低了交易成本。但這么操作背后的風險點還是很大的，5人中如果出現了投資理念分歧，也會影響后續(xù)的房屋分割，處理起來也會特別麻煩，很容易出現糾紛。”

“總之，不建議去這樣操作。”

在“康老師**”的介紹中，這一房源的“年化租金回報率5%以上”，很明顯是引導大家沖著投資房地產盈利的角度去的。

兜售所謂“看漲期權”

《每日經濟新聞》記者查詢“0元置業(yè)平臺”發(fā)現，這件事的背后推手并不是“康老師**”一人，還有一個名為“樓市投資**”的公眾號在發(fā)布一模一樣的內容，作者叫康輝。

在另一篇文章《0元置業(yè)的成交邏輯和案例》（2022年12月22日更新）中，康輝詳細地講述了自己設計的另一套商業(yè)模式。此人認為，房屋的所有權由占有、使用、處分、收益構成，而占有和使用部分是房屋的使用權，處分和收益部分是房屋的看漲期權，兩者應當分開討論。

然后此人舉了一個自己利用所謂“看漲期權”大筆獲利的故事：

“一套北京朝陽區(qū)青年路小區(qū)的70年住宅一居室，業(yè)主著急出售，同意210萬元，205萬元也可以，我出價210萬元。”

“我出資50萬元購買了看漲期權，以210萬元作為成交最低價，跟業(yè)主簽委托出售協(xié)議，約定兩年內該房屋出售權屬于看漲期權人。觀察期內如果房價漲了，漲幅的80%屬于看漲期權人，20%屬于業(yè)主。”

“觀察期內，如果沒有賣出去，那么看漲期權人放棄50萬元，業(yè)主獲利50萬元。當房價下跌50萬元以內，損失由看漲期權人承擔；下跌超過50萬元，業(yè)主開始受損，此時50萬元相當于下跌保險。觀察期內，房產出租中租金收益屬于業(yè)主，抵押權屬于看漲期權人。”

“最終，該套房在2017年初迎來大風，以310萬元成功出售，看漲期權人獲利100萬元的80%，共80萬元，投資收益率160%！”

雖然這個故事細節(jié)上還有模糊的地方，但大致意思是明確的，就是說康輝拿出50萬元給想要賣房的人，約定一定時間之后賣出，漲價的部分雙方按比例分成，如果房價下跌，康輝承擔50萬元以內的跌值。并且，房子的抵押權是康輝的，這期間他會利用抵押權進行操作，但怎么操作，文中并沒有交代。

就在2022年12月28日，“樓市投資**”再次發(fā)文《無需購房資格貸款和資格，可以0首付買海南住宅嗎？》，其中稱：“我推出的看漲期權方案目前正在環(huán)京區(qū)域被廣泛采用，很多投資者用看漲期權收購了多套環(huán)京的房產。”現在，康輝想把“成交方案轉嫁到海南房產上”。

和上文青年路小區(qū)的操作一樣，此人表示，海南省萬寧市石梅灣旅游度假區(qū)華潤石梅灣九里一期某房源“可以總價220萬元整體購買，也可以單獨購買20年的看漲期權，僅僅每月月供4000元，買斷房價上漲收益的80%獲利權。”

當然，這些所有的操作都建立在房價上漲的前提下，如果房價下跌，投資者的損失就是必然。

記者以購房人的名義加入了“樓市投資**”提供的群，隨后添加了“康老師”的微信。“康老師”沒有否認對眾籌法拍房的操作，并表示群里和其朋友圈中都有操作明細，讓記者先行學習。

從此人的朋友圈看，“眾籌競得朝陽區(qū)繡菊園”“杭州聯合收購”“0首付買海南住宅”等內容赫然在列。

美房網牽涉其中

《每日經濟新聞》記者發(fā)現，從“樓市投資**”的認證信息看，該賬號屬于北京美房網科技有限公司，是海南美房網科技股份有限公司的子公司，該公司創(chuàng)建了“美房網”品牌。

據美房網官方介紹，海南美房網科技股份有限公司成立于2011年，經過11年多的發(fā)展，建立了一支1000多人的專業(yè)人才隊伍，在北京、天津、上海、深圳等多地均開設有分公司。2015年5月獲得北京松柏資本等多家風投基金數千萬元，是公司注冊所在地首家獲得風險投資的互聯網公司。

據其披露，美房網年銷售額從2015年的4000萬元，增至2022年的60億元，代理業(yè)績實現百倍增長。在美房網公示的合作伙伴中，10余家頭部房企名列其中。

官網顯示，美房網創(chuàng)始人勞家博，海南省臨高縣人。1976年生，“身為第一代互聯網人，勞家博參與創(chuàng)始了多家互聯網企業(yè)，其中空中網與搜狐網均在美國納斯達克上市”。勞家博“從2011年起，沉淀房地產行業(yè)，利用互聯網思維，顛覆售樓處，曾與北京萬科城市之光等多家地產項目策劃實施包樓戰(zhàn)略，期間成功實現多個項目整棟售空”。

上文提及的康輝為美房網投資俱樂部首席分析師，“是北京最早投資房產和進行房產抵押理財的資深投資人，擅長捕捉國家政策變化和宏觀經濟周期給房產帶來的財富性機會，始終堅持自己先投會員跟投的投資理念，在全國擁有數十套不動產，擁有多家上市房地產公司股票”。

美房網在介紹康輝時還附上了他的一些言論，比如，“房產投資就是參與國家建設并分享國家快速發(fā)展帶來的紅利機會”，“投資房產就是對房產周邊確定性的國家配套資源做提前介入的手段，就是捕捉未來城市公共配套設施的增加帶來的財富性機會”。

不過，據企查查，2022年9月，北京美房網科技有限公司及法定代表人王建海因未履行法定義務被限制高消費，其中便包括不得“購買不動產或者新建、擴建、高檔裝修房屋”。