375萬(wàn)，這5個(gè)人，眾籌買(mǎi)了北京的法拍房？

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

2022年12月23日，北京市朝陽(yáng)區(qū)繡菊?qǐng)@21號(hào)樓1層106室的一套房源完成了司法拍賣(mài)，根據(jù)成交確認(rèn)書(shū)，陸某以375萬(wàn)元拍得。

這本是一樁再正常不過(guò)的法拍房交易，但幾則微信公眾號(hào)的推送暴露了背后并不簡(jiǎn)單的故事。

5人眾籌375萬(wàn)買(mǎi)房

2022年12月19日，一個(gè)名為“康老師**”的賬號(hào)在網(wǎng)上發(fā)布了一條消息，表示有一個(gè)名為“0元置業(yè)平臺(tái)”的機(jī)構(gòu)，組織報(bào)名競(jìng)拍上述朝陽(yáng)區(qū)繡菊?qǐng)@房產(chǎn)，“共有十多人報(bào)名，最終5名資金審核通過(guò)的投資者聯(lián)合組團(tuán)拍下該套房產(chǎn)”，“本次眾籌的5名投資者是康老師、丁老師、葉老師、安老師、苗老師”。

根據(jù)京東法拍，該房源建筑面積為111.21平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)，評(píng)估總價(jià)421.47萬(wàn)元，起拍價(jià)為295萬(wàn)元。

最終的結(jié)果是，“經(jīng)過(guò)三人報(bào)名81輪競(jìng)價(jià)，最終以375萬(wàn)元被眾籌合伙代持人陸老師競(jìng)價(jià)獲得”。記者從京東法拍的成交確認(rèn)書(shū)看到，最終競(jìng)買(mǎi)人確實(shí)是陸某，最終交易金額也和該推送消息一致。

如果真的如“康老師**”所言，“陸老師”是合伙代持，“康老師、丁老師、葉老師、安老師，苗老師”眾籌投資，那么這樣有沒(méi)有問(wèn)題呢？

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)2022年12月28日通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“如果是普通住宅，這種眾籌模式是有比較大風(fēng)險(xiǎn)的。但法拍房不是一種主流的房屋買(mǎi)賣(mài)模式，從他們的行為本身看還不至于有太多問(wèn)題。”

但嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)表示：“這種行為明顯具有投資屬性，涉及資金眾籌，也涉及投資回報(bào)率問(wèn)題，普通自住房屋很少采取這種方式。具體到這套房源，375萬(wàn)元并不能算絕對(duì)價(jià)格很高，這5人利用了杠桿，客觀上降低了交易成本。但這么操作背后的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)還是很大的，5人中如果出現(xiàn)了投資理念分歧，也會(huì)影響后續(xù)的房屋分割，處理起來(lái)也會(huì)特別麻煩，很容易出現(xiàn)糾紛。”

“總之，不建議去這樣操作。”

在“康老師**”的介紹中，這一房源的“年化租金回報(bào)率5%以上”，很明顯是引導(dǎo)大家沖著投資房地產(chǎn)盈利的角度去的。

兜售所謂“看漲期權(quán)”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢(xún)“0元置業(yè)平臺(tái)”發(fā)現(xiàn)，這件事的背后推手并不是“康老師**”一人，還有一個(gè)名為“樓市投資**”的公眾號(hào)在發(fā)布一模一樣的內(nèi)容，作者叫康輝。

在另一篇文章《0元置業(yè)的成交邏輯和案例》（2022年12月22日更新）中，康輝詳細(xì)地講述了自己設(shè)計(jì)的另一套商業(yè)模式。此人認(rèn)為，房屋的所有權(quán)由占有、使用、處分、收益構(gòu)成，而占有和使用部分是房屋的使用權(quán)，處分和收益部分是房屋的看漲期權(quán)，兩者應(yīng)當(dāng)分開(kāi)討論。

然后此人舉了一個(gè)自己利用所謂“看漲期權(quán)”大筆獲利的故事：

“一套北京朝陽(yáng)區(qū)青年路小區(qū)的70年住宅一居室，業(yè)主著急出售，同意210萬(wàn)元，205萬(wàn)元也可以，我出價(jià)210萬(wàn)元。”

“我出資50萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了看漲期權(quán)，以210萬(wàn)元作為成交最低價(jià)，跟業(yè)主簽委托出售協(xié)議，約定兩年內(nèi)該房屋出售權(quán)屬于看漲期權(quán)人。觀察期內(nèi)如果房?jī)r(jià)漲了，漲幅的80%屬于看漲期權(quán)人，20%屬于業(yè)主。”

“觀察期內(nèi)，如果沒(méi)有賣(mài)出去，那么看漲期權(quán)人放棄50萬(wàn)元，業(yè)主獲利50萬(wàn)元。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌50萬(wàn)元以?xún)?nèi)，損失由看漲期權(quán)人承擔(dān)；下跌超過(guò)50萬(wàn)元，業(yè)主開(kāi)始受損，此時(shí)50萬(wàn)元相當(dāng)于下跌保險(xiǎn)。觀察期內(nèi)，房產(chǎn)出租中租金收益屬于業(yè)主，抵押權(quán)屬于看漲期權(quán)人。”

“最終，該套房在2017年初迎來(lái)大風(fēng)，以310萬(wàn)元成功出售，看漲期權(quán)人獲利100萬(wàn)元的80%，共80萬(wàn)元，投資收益率160%！”

雖然這個(gè)故事細(xì)節(jié)上還有模糊的地方，但大致意思是明確的，就是說(shuō)康輝拿出50萬(wàn)元給想要賣(mài)房的人，約定一定時(shí)間之后賣(mài)出，漲價(jià)的部分雙方按比例分成，如果房?jī)r(jià)下跌，康輝承擔(dān)50萬(wàn)元以?xún)?nèi)的跌值。并且，房子的抵押權(quán)是康輝的，這期間他會(huì)利用抵押權(quán)進(jìn)行操作，但怎么操作，文中并沒(méi)有交代。

就在2022年12月28日，“樓市投資**”再次發(fā)文《無(wú)需購(gòu)房資格貸款和資格，可以0首付買(mǎi)海南住宅嗎？》，其中稱(chēng)：“我推出的看漲期權(quán)方案目前正在環(huán)京區(qū)域被廣泛采用，很多投資者用看漲期權(quán)收購(gòu)了多套環(huán)京的房產(chǎn)。”現(xiàn)在，康輝想把“成交方案轉(zhuǎn)嫁到海南房產(chǎn)上”。

和上文青年路小區(qū)的操作一樣，此人表示，海南省萬(wàn)寧市石梅灣旅游度假區(qū)華潤(rùn)石梅灣九里一期某房源“可以總價(jià)220萬(wàn)元整體購(gòu)買(mǎi)，也可以單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)20年的看漲期權(quán)，僅僅每月月供4000元，買(mǎi)斷房?jī)r(jià)上漲收益的80%獲利權(quán)。”

當(dāng)然，這些所有的操作都建立在房?jī)r(jià)上漲的前提下，如果房?jī)r(jià)下跌，投資者的損失就是必然。

記者以購(gòu)房人的名義加入了“樓市投資**”提供的群，隨后添加了“康老師”的微信。“康老師”沒(méi)有否認(rèn)對(duì)眾籌法拍房的操作，并表示群里和其朋友圈中都有操作明細(xì)，讓記者先行學(xué)習(xí)。

從此人的朋友圈看，“眾籌競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)繡菊?qǐng)@”“杭州聯(lián)合收購(gòu)”“0首付買(mǎi)海南住宅”等內(nèi)容赫然在列。

美房網(wǎng)牽涉其中

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，從“樓市投資**”的認(rèn)證信息看，該賬號(hào)屬于北京美房網(wǎng)科技有限公司，是海南美房網(wǎng)科技股份有限公司的子公司，該公司創(chuàng)建了“美房網(wǎng)”品牌。

據(jù)美房網(wǎng)官方介紹，海南美房網(wǎng)科技股份有限公司成立于2011年，經(jīng)過(guò)11年多的發(fā)展，建立了一支1000多人的專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍，在北京、天津、上海、深圳等多地均開(kāi)設(shè)有分公司。2015年5月獲得北京松柏資本等多家風(fēng)投基金數(shù)千萬(wàn)元，是公司注冊(cè)所在地首家獲得風(fēng)險(xiǎn)投資的互聯(lián)網(wǎng)公司。

據(jù)其披露，美房網(wǎng)年銷(xiāo)售額從2015年的4000萬(wàn)元，增至2022年的60億元，代理業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)百倍增長(zhǎng)。在美房網(wǎng)公示的合作伙伴中，10余家頭部房企名列其中。

官網(wǎng)顯示，美房網(wǎng)創(chuàng)始人勞家博，海南省臨高縣人。1976年生，“身為第一代互聯(lián)網(wǎng)人，勞家博參與創(chuàng)始了多家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，其中空中網(wǎng)與搜狐網(wǎng)均在美國(guó)納斯達(dá)克上市”。勞家博“從2011年起，沉淀房地產(chǎn)行業(yè)，利用互聯(lián)網(wǎng)思維，顛覆售樓處，曾與北京萬(wàn)科城市之光等多家地產(chǎn)項(xiàng)目策劃實(shí)施包樓戰(zhàn)略，期間成功實(shí)現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目整棟售空”。

上文提及的康輝為美房網(wǎng)投資俱樂(lè)部首席分析師，“是北京最早投資房產(chǎn)和進(jìn)行房產(chǎn)抵押理財(cái)?shù)馁Y深投資人，擅長(zhǎng)捕捉國(guó)家政策變化和宏觀經(jīng)濟(jì)周期給房產(chǎn)帶來(lái)的財(cái)富性機(jī)會(huì)，始終堅(jiān)持自己先投會(huì)員跟投的投資理念，在全國(guó)擁有數(shù)十套不動(dòng)產(chǎn)，擁有多家上市房地產(chǎn)公司股票”。

美房網(wǎng)在介紹康輝時(shí)還附上了他的一些言論，比如，“房產(chǎn)投資就是參與國(guó)家建設(shè)并分享國(guó)家快速發(fā)展帶來(lái)的紅利機(jī)會(huì)”，“投資房產(chǎn)就是對(duì)房產(chǎn)周邊確定性的國(guó)家配套資源做提前介入的手段，就是捕捉未來(lái)城市公共配套設(shè)施的增加帶來(lái)的財(cái)富性機(jī)會(huì)”。

不過(guò)，據(jù)企查查，2022年9月，北京美房網(wǎng)科技有限公司及法定代表人王建海因未履行法定義務(wù)被限制高消費(fèi)，其中便包括不得“購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)或者新建、擴(kuò)建、高檔裝修房屋”。