區(qū)域新盤觀察 | 468套房源僅17人買單，上海光明星城開盤認(rèn)購(gòu)率為何只有3.6%？

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

468套新房入市，只有17組客戶“上車”，認(rèn)購(gòu)率僅3.6%！這是近期上海一新盤項(xiàng)目的推新認(rèn)購(gòu)結(jié)果。

根據(jù)公告，上海臨皓置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱臨皓置業(yè)）于2022年12月14日取得浦東新區(qū)泥城鎮(zhèn)“薈哲苑”（推廣名為“光明星城”）的預(yù)售許可證，于12月28日進(jìn)行線上選房，房源最低總價(jià)155萬余元。最終搖號(hào)排序結(jié)果顯示，只有17組購(gòu)房者參加，且近9成是上海本地人。

光明星城是上海臨港新片區(qū)近期在售的新樓盤之一。不過自2022年以來，作為上海“供地大戶”的臨港新片區(qū)，其樓市銷售經(jīng)受了不小的挑戰(zhàn)。

臨港樓市資深觀察人士黃運(yùn)鴻1月7日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示，近期購(gòu)房需求減少，加之供應(yīng)量增加，樓市行情出現(xiàn)了供大于求現(xiàn)象。

來源：光明星城官微

距地鐵站超過7公里

光明星城此次加推的468套新房源，包含2房~4房，面積約在72~119平方米，備案均價(jià)為2.6萬元/平方米。

作為建筑面積達(dá)80萬平方米的超級(jí)大盤，光明星城的商品房部分就達(dá)到近7000套。2022年10月份，光明星城首次開盤推出396套房源，單套總價(jià)187萬元起，最終認(rèn)購(gòu)率約20%。

僅2個(gè)月不到，該項(xiàng)目隨即上馬二次開盤，由11棟18及19層的高層組成，并特別推出70多平方米的小戶型房源。光明星城官微顯示，一套72.76平方米房源總價(jià)最低約為175.6萬元。當(dāng)然，項(xiàng)目也推出了119平方米的3房2廳2衛(wèi)戶型，有的房源總價(jià)超過330萬元，可滿足改善需求人群。

處于臨港核心片區(qū)的滴水湖地鐵站  圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

光明星城位于泥城鎮(zhèn)的正茂路上，周邊主要為物流裝備、半導(dǎo)體和光電科技企業(yè)，配套有萬達(dá)、寶龍等社區(qū)商業(yè)設(shè)施。

記者在走訪中了解到，該項(xiàng)目最大的硬傷在于交通出行方面。首先，泥城鎮(zhèn)所在的位置在臨港新片區(qū)的南部，距離滴水湖核心片區(qū)超過10公里，而且不通地鐵。這個(gè)位置在整個(gè)上海來看，也處于較少受到關(guān)注的遠(yuǎn)郊板塊。

距離光明星城最近的地鐵站是書院站，但是直線距離也超過7公里，需乘坐公交車接駁；而位于臨港核心片區(qū)的滴水湖地鐵站距離光明星城更是超過20公里。

來源：光明星城官微

如此區(qū)位條件吸引到的也只能是本地客群。在二次加推的搖號(hào)名單上，17組購(gòu)房家庭中有15組的身份證以上海籍的“310”開頭，另外兩組來自浙江、安徽。

“可以放心，我們的房子是國(guó)企開發(fā)，質(zhì)量和交付都肯定有保障。開完盤后，目前還有足量的房源供選擇。”1月7日，該項(xiàng)目一位置業(yè)顧問在電話里向記者介紹，“如果看中房源，首付不足，可以來售樓處詳談，公司有辦法適當(dāng)寬松些，只是房?jī)r(jià)方面沒有優(yōu)惠，一切按照備案價(jià)銷售。”

臨皓置業(yè)的母公司是上海本地國(guó)企光明地產(chǎn)，在2021年集中供地時(shí)，光明地產(chǎn)曾多次舉牌加碼布局臨港區(qū)域。先后在臨港開發(fā)建設(shè)了上海鮮花港、臨港光明中心、光明鄰里集市、光明玖壹玖等項(xiàng)目，是臨港新片區(qū)布局房地產(chǎn)項(xiàng)目最多的房企之一。

片區(qū)新盤普遍滯銷

事實(shí)上，近期臨港新片區(qū)不只是光明星城遇到銷售緩慢的窘境，從上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)的數(shù)據(jù)來看，該片區(qū)還有部分項(xiàng)目的去化率低于10%。

號(hào)稱千億國(guó)企的陜西建工與上市房企大名城首次在臨港打造住宅項(xiàng)目陜建名城映藍(lán)，網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，2022年11月25日開盤推出432套房源，已售住宅套數(shù)僅16套，去化率也僅3.7%。

來源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)

此外，中國(guó)中鐵諾德首進(jìn)臨港新片區(qū)的開篇之作——中鐵諾德璟宸的378套住宅房源于2022年12月9日入市，已售住宅套數(shù)33套，去化率8.7%。

來源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)

相較而言，光明星城2022年10月以來推出的864套房源，已售103套，去化率約為11%。

來源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)

另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年1~12月，上海臨港區(qū)域新建商品住宅共成交10903套，成交均價(jià)約為3.3萬元/平方米。成交最好的行情在2022年1月份，為2051套；最差行情在5月份，僅成交39套。

2022年6月份上海復(fù)產(chǎn)復(fù)工后，臨港樓市走出一段上漲行情，但僅持續(xù)到9月份，當(dāng)月共成交2032套房源，成交面積219341平方米；12月樓市行情趨勢(shì)走低，臨港區(qū)域新建商品住宅成交781套，成交面積81974平方米。

二手房方面，2022年1~11月，臨港區(qū)域二手住宅成交套數(shù)共2298套，成交均價(jià)約為2.5萬元/平方米。

回顧2022年，臨港新片區(qū)曾有幾次優(yōu)化購(gòu)房政策，不少開發(fā)商也推出全民營(yíng)銷的活動(dòng)。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，政策面不斷吹暖風(fēng)，有針對(duì)性的寬松措施對(duì)區(qū)域內(nèi)工作的買家而言是利好。

但黃運(yùn)鴻認(rèn)為，臨港新片區(qū)的本地購(gòu)房需求在這兩年已逐漸消耗見底，接下來期待購(gòu)房政策面能更為寬松。此外，應(yīng)進(jìn)一步加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加速產(chǎn)業(yè)規(guī)模推進(jìn)，加快人口導(dǎo)入。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500553887