微觀這一年·房企｜“民營(yíng)示范房企”旭輝的2022：從“股債雙殺”困境到年末融資利好

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

1月3日，旭輝控股集團(tuán)(HK00884，股價(jià)1.28港元，市值133.29億港元）擬發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模不超過(guò)20億元，期限為3年期，由中債信用增進(jìn)提供全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保，募集資金用途為項(xiàng)目建設(shè)、償還境內(nèi)有息債務(wù)。

在經(jīng)歷了2022年9月“股債又殺”及11月初公告“暫停支付境外所有應(yīng)付的本金和利息”后，隨著支持房企融資的“三支箭”落地，旭輝在融資方面可謂利好頻傳。

2022年12月，旭輝先后與光大銀行、郵儲(chǔ)銀行等4家銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得數(shù)百億元授信額度，推動(dòng)保交付、保品質(zhì)、保民生。此前的2022年11月底，旭輝向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)表達(dá)150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向。

事實(shí)上，在行業(yè)整體下行背景下，旭輝的銷售業(yè)績(jī)同樣下滑明顯。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年旭輝的銷售額為1237億元，相比2021年的2472.5億元幾近腰斬。即便在全國(guó)房地產(chǎn)銷售最為活躍的華東地區(qū)，在交付與搶收方面，旭輝同樣承受著前所未有的壓力。

近一年旭輝股價(jià)表現(xiàn) 來(lái)源：百度股市通

華東區(qū)域業(yè)務(wù)縮減

從區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角仍是旭輝布局的重點(diǎn)。2002年上半年，旭輝在長(zhǎng)三角區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額超過(guò)219億元，占其銷售總額的34.7%。

2022年11月初，旭輝進(jìn)行了一輪組織構(gòu)架和人員調(diào)整，撤銷了部分中心，組織級(jí)別降回原來(lái)的“部門(mén)級(jí)”。值得注意的是，華東原上海區(qū)域集團(tuán)與皖贛區(qū)域集團(tuán)合并，組建成立新的上海區(qū)域集團(tuán)。在旭輝設(shè)立的東南、江蘇、皖贛、上海、西南、山東、華北共七個(gè)區(qū)域集團(tuán)中，華東地區(qū)的業(yè)務(wù)主要由上海、江蘇和東南（含浙江和福建）區(qū)域集團(tuán)所涵蓋。

2022年中報(bào)顯示，上半年旭輝在長(zhǎng)三角地區(qū)推出的項(xiàng)目?jī)H有上海佘山望、蕪湖地旭輝鉑悅濱江、鎏金印象、南通東昇旭輝中心和南京都會(huì)江來(lái)府；而回顧2021年，旭輝上海世紀(jì)古美熱賣，在蘇州推出6個(gè)熱銷住宅項(xiàng)目、南京5個(gè)，在安徽包括合肥蕪湖等城市共推出6個(gè)項(xiàng)目。2021年報(bào)顯示，旭輝在長(zhǎng)三角區(qū)域共有24個(gè)項(xiàng)目。但在市場(chǎng)整體下行壓力下，旭輝在長(zhǎng)三角的業(yè)務(wù)無(wú)可避免地受到了沖擊。

從土地獲取情況來(lái)看，2021年旭輝新進(jìn)入江蘇鹽城、安徽六安、宣城，并對(duì)浙江等多地持續(xù)深耕；2022年上半年，旭輝在華東區(qū)域僅獲取了義烏、上海、長(zhǎng)沙、寧波及青島6個(gè)新項(xiàng)目的權(quán)益，連同2022年6月30日后的蘇州一項(xiàng)土地收購(gòu)，集團(tuán)應(yīng)占土地出讓金合共為36億元。

從安徽、江西兩地目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占份額來(lái)看，在2022年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同銷售總額中，合肥占1.9%、蕪湖 0.7%， 阜陽(yáng)0.5%、 南昌0.5%，皖贛合計(jì)僅占3.6%。土儲(chǔ)來(lái)看，截至2022年6月30日，江西地區(qū)僅有南昌旭輝中心和凌云府，合肥10個(gè)住宅商業(yè)辦公綜合項(xiàng)目，在整個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)占比較小。

行業(yè)低迷下的“保交付”

旭輝上海區(qū)域集團(tuán)覆蓋上海、環(huán)滬城市及安徽、江西，從一線城市到三四線約11座華東地區(qū)城市。旭輝上海區(qū)域集團(tuán)方面坦言，受疫情反復(fù)，上游材料供應(yīng)不及時(shí)，勞動(dòng)力不充足，部分項(xiàng)目無(wú)可避免地影響了進(jìn)度，這也使“交付”成為最大難題。

通過(guò)與供應(yīng)商協(xié)商互助并制定合理穿插施工方案等，旭輝上海區(qū)域集團(tuán)在保質(zhì)保量的前提下力爭(zhēng)按時(shí)交付。如合肥旭輝·濱湖江來(lái)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)從交付啟動(dòng)之初便召開(kāi)數(shù)輪籌備工作，對(duì)工程、景觀、物業(yè)、營(yíng)銷等各個(gè)部門(mén)制定詳細(xì)的交付標(biāo)準(zhǔn)，力保品質(zhì)交付。

截至2022年12月初，旭輝上海區(qū)域集團(tuán)的11座城市中有6城10個(gè)社區(qū)近萬(wàn)套房源100%實(shí)現(xiàn)如約交付。江蘇區(qū)域布局的16座城市累計(jì)交付6621套新房，其中9-11月均有項(xiàng)目交付。與此同時(shí)，以旭輝江蘇區(qū)域集團(tuán)為例，2022年主動(dòng)出擊，通過(guò)主題服務(wù)或營(yíng)銷活動(dòng)不間斷“搶收”。

來(lái)源：旭輝集團(tuán)官網(wǎng)

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦12月7日下午通過(guò)微信向記者表示，“華東地區(qū)本身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，受政策提振后，市場(chǎng)信心和反應(yīng)也會(huì)快一些，房企配合做出一些積極姿態(tài)更有助于未來(lái)銷售業(yè)績(jī)。”

值得一提的是，旭輝上述交付項(xiàng)目中包括多個(gè)“透明工廠”（即對(duì)外界全方位展示工程用材、型號(hào)、工藝和流程，施工工地常態(tài)化開(kāi)放）交付。

“旭輝的透明工廠模式和制度是行業(yè)所認(rèn)可的，具有非常好的示范性。尤其是在保交樓方面，此類制度和操作更需要推廣。從旭輝的樓盤(pán)交付方面看，效率高，且市場(chǎng)回饋較好，充分體現(xiàn)了旭輝穩(wěn)健且積極從業(yè)主角度出發(fā)的導(dǎo)向。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)12月7日通過(guò)微信向記者表示。

據(jù)旭輝集團(tuán)官微1月3日披露，2022年旭輝全國(guó)49城145項(xiàng)目交付9萬(wàn)套新房。

“股債雙殺”后迎融資利好

2022年5月，旭輝入選民營(yíng)示范房企名單，獲得信用保護(hù)工具支持，隨后融資發(fā)債也開(kāi)啟了新的篇章。正當(dāng)疫情影響逐漸褪去、市場(chǎng)漸有回溫之際，旭輝卻在9月底遭遇“股債雙殺”。

9月28日，旭輝控股股價(jià)單日下跌32.28%，報(bào)收0.86港元/股。同日，旭輝多只債券也出現(xiàn)下跌，“21旭輝03”跌幅超30%，二次臨時(shí)停牌；“21旭輝01”跌幅24%，“20旭輝01”跌幅超16%。

2022年11月1日，旭輝公告稱，已暫停支付境外所有應(yīng)付的本金和利息，計(jì)劃對(duì)境外債務(wù)重組。截至2022年11月1日，旭輝的境外債務(wù)總額（包括銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)和可換股債券）約68.5億美元，暫停支付的款項(xiàng)（即到期未付的本金和利息總額（含因部份債權(quán)人按照相關(guān)融資的條款行使既有的求償權(quán)產(chǎn)生的款項(xiàng)））達(dá)到約4.14億美元。

來(lái)源：旭輝公告

2022年中報(bào)顯示，旭輝債務(wù)為1141.4億，包括銀行及其他貸款734.3億、境內(nèi)債券119億、境外可轉(zhuǎn)債17.2億、境外優(yōu)先票據(jù)270.9億。

旭輝集團(tuán)董事局主席林中曾在內(nèi)部信中表示，多地政府進(jìn)一步收緊了監(jiān)管資金的提取，導(dǎo)致房企流動(dòng)性進(jìn)一步承壓。“我們賬面上仍有逾300億元現(xiàn)金，但絕大部分無(wú)法滿足企業(yè)的合理按需使用。”

2022年下半年以來(lái)，旭輝再未出手拿地。林中要求“過(guò)難日子、緊日子，節(jié)省一切可以節(jié)省的開(kāi)支，把有限的資源集中在‘保交付、保品質(zhì)’的民生工程上”。

值得注意的是，隨著2022年11月支持房企融資的“三支箭”齊發(fā)，旭輝也連迎融資利好。2022年11月底，旭輝向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)表達(dá)150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向。

來(lái)源：旭輝集團(tuán)官網(wǎng)

2022年最后一個(gè)月，旭輝更是接連與4家銀行簽署合作協(xié)議。2022年12月1日，中國(guó)光大銀行與包括旭輝在內(nèi)的10家房企署定戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額合計(jì)2600億元；12月5日，郵儲(chǔ)銀行上海分行將向旭輝提供不超過(guò)100億元意向性授信額度；12月9日，廈門(mén)國(guó)際銀行與旭輝集團(tuán)簽署銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議；12月14日，中國(guó)建設(shè)銀行上海市分行與包括旭輝在內(nèi)的16家房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

盧文曦表示，在諸多利好政策推動(dòng)下，房企開(kāi)始獲得銀行融資支持，這對(duì)提升市場(chǎng)信心，尤其是提升對(duì)企業(yè)信心很有幫助。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-401696386