易綱最新講話：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義；央行、銀保監(jiān)會(huì)召開座談會(huì)：支持個(gè)人住房貸款合理需求

每經(jīng)編輯 張錦河    

據(jù)央行官網(wǎng)，2022年11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策措施落實(shí)工作。人民銀行黨委委員、副行長潘功勝，銀保監(jiān)會(huì)黨委委員、副主席肖遠(yuǎn)企出席會(huì)議并講話。

圖片來源：視覺中國-VCG11411031133

會(huì)議要求，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、各商業(yè)銀行要深入學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)黨的二十大精神，堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，全力做好穩(wěn)投資促消費(fèi)保民生各項(xiàng)金融服務(wù)，加大對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和受疫情影響行業(yè)群體的信貸支持力度，全力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回穩(wěn)向上。

會(huì)議指出，全國性商業(yè)銀行要增強(qiáng)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，發(fā)揮“頭雁”作用，主動(dòng)靠前發(fā)力。要用好政策性開發(fā)性金融工具，擴(kuò)大中長期貸款投放，推動(dòng)加快形成更多實(shí)物工作量，更好發(fā)揮有效投資的關(guān)鍵作用。發(fā)揮好設(shè)備更新改造專項(xiàng)再貸款和財(cái)政貼息政策合力，積極支持制造業(yè)和服務(wù)業(yè)有效需求。要進(jìn)一步加大對(duì)小微企業(yè)、個(gè)體工商戶、貨車司機(jī)等市場(chǎng)主體的支持力度，按照市場(chǎng)化原則積極支持符合條件的普惠小微企業(yè)貸款延期還本付息，主動(dòng)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)減費(fèi)讓利。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。用好民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營房企發(fā)債融資。完善保交樓專項(xiàng)借款新增配套融資的法律保障、監(jiān)管政策支持等，推動(dòng)“保交樓”工作加快落實(shí)，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

各國有商業(yè)銀行、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行、各股份制商業(yè)銀行主要負(fù)責(zé)同志，以及人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)司局，人民銀行副省級(jí)以上分支機(jī)構(gòu)和各銀保監(jiān)局負(fù)責(zé)人參加了會(huì)議。

央行行長易綱：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義

11月21日，央行官網(wǎng)發(fā)布了央行行長易綱在2022年金融街論壇年會(huì)上的講話，內(nèi)容如下：

第一，我國貨幣政策對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的支持是比較有力的。

受疫情、外部沖擊等超預(yù)期因素影響，今年以來我國經(jīng)濟(jì)面臨一些挑戰(zhàn)和下行壓力，穩(wěn)健的貨幣政策及時(shí)加大了實(shí)施力度。按照黨中央、國務(wù)院部署，我們綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)，引導(dǎo)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下降，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)綜合融資成本。我國廣義貨幣M2、社會(huì)融資規(guī)模和人民幣貸款均保持了較快增長。

從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效果看，我國宏觀政策力度把握是比較合適的。既有力支持了宏觀經(jīng)濟(jì)大局的穩(wěn)定，又在全球高通貨膨脹背景下保持了物價(jià)形勢(shì)的基本穩(wěn)定，還兼顧了內(nèi)外均衡。三季度我國GDP同比增長3.9%，10月份我國消費(fèi)物價(jià)指數(shù)（CPI）同比上漲2.1%，過去5年我國CPI年均漲幅保持在2%左右；今年以來人民幣對(duì)美元有所貶值，但貶值幅度小于其他主要貨幣，保持了人民幣幣值和購買力的基本穩(wěn)定。

第二，在加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度的同時(shí)，近年來人民銀行資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模保持了相對(duì)穩(wěn)定。

截至今年9月末，人民銀行資產(chǎn)負(fù)債表總規(guī)模為40萬億元左右，過去5年的平均增長率為2.6%，保持了相對(duì)穩(wěn)定。近幾年我們通過降準(zhǔn)來滿足貨幣信貸增長對(duì)中長期流動(dòng)性的需求。我們知道，商業(yè)銀行吸收公眾存款，需要按一定比例上繳央行，降準(zhǔn)時(shí)央行下調(diào)這一比例要求，使一部分法定存款準(zhǔn)備金變成了超額存款準(zhǔn)備金以便于商業(yè)銀行動(dòng)用，這樣同樣的央行資產(chǎn)負(fù)債表就可以支持更多的貨幣信貸增長，也就是說降準(zhǔn)使貨幣乘數(shù)提高了。2018年以來，我們累計(jì)實(shí)施了降準(zhǔn)13次，平均法定存款準(zhǔn)備金率從15%降到了大約8%，共釋放了長期流動(dòng)性約10.8萬億元，人民銀行資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模基本穩(wěn)定在38萬億元到40萬億元之間，而我國廣義貨幣M2余額則從2017年末的近170萬億元增加到現(xiàn)在的260多萬億元，貨幣政策對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度是比較穩(wěn)固的。

過去一段時(shí)期，較高的存款準(zhǔn)備金率為我國幣值穩(wěn)定和防通貨膨脹作出了重要貢獻(xiàn)。降準(zhǔn)操作也可以理解成把過去通過提高準(zhǔn)備金率“凍結(jié)”的流動(dòng)性給釋放出來。本世紀(jì)初的十幾年時(shí)間，在積累外匯儲(chǔ)備的過程中，央行資產(chǎn)負(fù)債表因外匯占款而擴(kuò)張，同時(shí)我們通過上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率等開展對(duì)沖操作，將外匯占款投放的多余流動(dòng)性“凍結(jié)”起來。就資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模而言，當(dāng)時(shí)人民銀行資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模明顯超過了幾個(gè)主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的中央銀行。而近幾年，我們是綜合運(yùn)用降準(zhǔn)以及公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)操作和結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具等方式來主動(dòng)投放和調(diào)節(jié)流動(dòng)性，這與過去外匯占款被動(dòng)投放相比發(fā)生了很大變化，貨幣政策的自主性明顯增強(qiáng)。

第三，我國貨幣政策還有一個(gè)特點(diǎn)是總量與結(jié)構(gòu)相結(jié)合。

穩(wěn)健貨幣政策不僅有總量上的支持，也有結(jié)構(gòu)上的特色。我們聚焦供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的堵點(diǎn)、難點(diǎn)，發(fā)揮結(jié)構(gòu)性貨幣政策作用，持續(xù)加強(qiáng)對(duì)“三農(nóng)”、小微企業(yè)、民營企業(yè)等領(lǐng)域的金融服務(wù)，推動(dòng)普惠金融“量增、面擴(kuò)、價(jià)降”。截至今年9月末，普惠小微貸款余額達(dá)到了23萬億元；授信戶數(shù)近5400萬戶，是2017年末的4倍；今年9月份新發(fā)放的普惠小微貸款加權(quán)平均利率為4.7%，較2017年同期下降了1.8個(gè)百分點(diǎn)。

結(jié)構(gòu)性工具又可以分為長期性工具和階段性工具兩種。支農(nóng)支小再貸款和再貼現(xiàn)是長期性工具，目前余額是2.5萬億元。近年來，我們創(chuàng)設(shè)了科技創(chuàng)新、交通物流、設(shè)備更新改造等專項(xiàng)再貸款支持工具，這些都是階段性工具，目前余額約3萬億元，這些工具有明確的實(shí)施期限或退出安排，在達(dá)到預(yù)期目標(biāo)后可以有序退出，實(shí)現(xiàn)“有進(jìn)有退”。

最后，我再談一談結(jié)構(gòu)性貨幣政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)和綠色金融這兩方面的作用。

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，其良性循環(huán)對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些調(diào)整，我們配合有關(guān)部門和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了個(gè)人住房貸款利率和首付比例，支持剛性和改善性住房需求。針對(duì)前期一些房企風(fēng)險(xiǎn)暴露導(dǎo)致逾期交房，我們出臺(tái)了2000億元“保交樓”專項(xiàng)借款，支持已售住房的建設(shè)交付，并研究設(shè)立了鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持“保交樓”結(jié)構(gòu)性政策工具。最近我們擴(kuò)大了支持民企發(fā)債的“第二支箭”，為民企發(fā)債提供風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，民營房地產(chǎn)企業(yè)也在支持范圍以內(nèi)。

我們還推出了碳減排支持工具助力綠色發(fā)展。這項(xiàng)工具堅(jiān)持市場(chǎng)化原則，支持金融機(jī)構(gòu)向清潔能源、節(jié)能減排、碳減排技術(shù)這三個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域的企業(yè)提供貸款。除了資金支持外，碳減排支持工具還要求金融機(jī)構(gòu)計(jì)算和披露貸款所帶動(dòng)的碳減排量，這對(duì)于引導(dǎo)綠色理念，推動(dòng)碳核算和信息披露具有積極意義。截至今年9月末，碳減排支持工具累計(jì)使用2400多億元，支持碳減排貸款超過4000億元，帶動(dòng)減少碳排放8000多萬噸。近期，我們還將兩家外資銀行納入了碳減排支持工具的支持范圍。

18城首套房貸主流利率降至3字頭，創(chuàng)歷史新低

11月21日，中國人民銀行最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）出爐：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月持平。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)，當(dāng)日，貝殼研究院發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.09%，較上月下降3個(gè)基點(diǎn)，二套利率為4.91%，與上月基本持平；本月平均放款周期為26天，與上月基本持平。

具體來看，2022年11月首二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。11月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，首套利率環(huán)比下行3BP，二套房利率與上月持平，較去年最高點(diǎn)分別回落165BP和109BP，創(chuàng)歷史新低。

11月銀行放款周期26天，與上月基本持平。其中一線城市平均放款周期為32天，二線城市平均放款周期均為24天，三線城市平均放款周期為27天。

截至11月18日，貝殼研究院監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)已有18城首套房貸主流利率降至3字頭，其中二線城市有6城，三四線城市12城。首套主流利率來看，本月包括一線城市在內(nèi)僅10城高于4.1%；二套主流利率來看，僅北京、上海、廈門和西安四城高于4.9%。

從利率變化來看，本月僅14城房貸利率有所調(diào)整。其中泉州和溫州首套房貸主流利率下調(diào)至3.8%，降幅達(dá)30BP。二線城市中，杭州自11月11日起取消“認(rèn)房認(rèn)貸”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

分城市線來看，一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，與上月持平。二線及三四線城市首套利率平均為4.07%。從利率下調(diào)幅度看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分別為169BP和112BP。以首套房100萬元商業(yè)貸款本金、30年期等額本息還款計(jì)算，調(diào)整后，平均每月可減少月供約1036元，需償還的利息總額減少約37萬元；一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅60BP和52BP。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰認(rèn)為，本月房貸利率保持穩(wěn)中下降走勢(shì)。經(jīng)歷前期房貸降息后，多數(shù)城市房貸利率降至歷史低位，穩(wěn)地產(chǎn)背景下，未來房貸利率下限有望進(jìn)一步下降，特別是加大對(duì)改善換房需求的支持下，局部城市二套房貸利率有望突破4.9%的下限

“房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定積極變化”

11月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布1-10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，前10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%；商品房銷售額10.88萬億元，同比下降26.1%；10月份國房景氣指數(shù)降至94.70。

商品房庫存方面，10月末，全國商品房待售面積54734萬平方米，同比增長9.0%。其中，住宅待售面積增長16.6%。

此外，1-10月份，全國土地購置面積7432萬平方米，同比下降53.0%；土地成交價(jià)款7432億元，同比下降46.9%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜陳文靜表示，據(jù)中指監(jiān)測(cè)，重點(diǎn)50城周度成交面積同比降幅仍在10%以上，預(yù)計(jì)隨著樓市利好政策的持續(xù)落地，供需兩端政策優(yōu)化疊加防疫政策改善，將帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步提升，尤其是更多核心城市政策優(yōu)化后，或?qū)?dòng)當(dāng)?shù)刭彿啃枨筢尫?，年底全國商品房銷售規(guī)模同比降幅有望收窄。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，業(yè)內(nèi)將11月14日地產(chǎn)股的大漲行情與上周五發(fā)布的利好政策聯(lián)系起來。11月11日，一份落款為中國人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，明確了支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的16條措施（以下簡(jiǎn)稱“央行16條”）。

“央行16條”主要包括：穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放、支持個(gè)人住房貸款合理需求、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、保持債券融資基本穩(wěn)定、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定、支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購金融支持、積極探索市場(chǎng)化支持方式、鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息、切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益、延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排、階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購融資政策、優(yōu)化租房租賃信貸服務(wù)、拓寬租房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭11月14日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，“地產(chǎn)股集體大漲是‘央行16條’支持房地產(chǎn)政策的利好反應(yīng)。”

“這是‘央行16條’支持房地產(chǎn)政策的利好反應(yīng)，此項(xiàng)文件較為罕見，之前大多是金融管理部門的表態(tài)，利好措施的力度不大，而此次是兩部委發(fā)布正式的紅頭文件，全面系統(tǒng)地對(duì)房地產(chǎn)融資作出規(guī)定，是過去一年多樓市降溫以來政策最為明確的一次。”楊紅旭表示。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉表示，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，與民生息息相關(guān)。今年以來，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整下行，一些前期盲目擴(kuò)張的房企資金鏈比較緊張，部分地方出現(xiàn)房屋交付困難的問題。

“總的看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定積極變化，但是下行態(tài)勢(shì)還在持續(xù)，下階段還是要堅(jiān)持房住不炒的定位，積極推進(jìn)購租并舉，支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展。”付凌暉在11月15日的發(fā)布會(huì)表示。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自央行官網(wǎng)、每日經(jīng)濟(jì)新聞（記者：包晶晶）、第一財(cái)經(jīng)

封面圖片來源：視覺中國-VCG11411031133