開盤去化觀察·上海 | 開盤去化率連續(xù)回調(diào)，10月上海新房成交量“腰斬”

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

盡管上海仍是市場(chǎng)韌性最強(qiáng)的城市之一，但“金九”如約兌現(xiàn)之后，“銀十”并未能創(chuàng)造驚喜。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月上海新建商品住宅成交面積53萬(wàn)平方米，環(huán)比減少58.4%，同比減少42.6%。

10月份入市的第六批集中批量供應(yīng)房源仍有部分在去化，上海第七批新房源又于11月13日發(fā)布，共16060套房源，涉及57個(gè)項(xiàng)目、14個(gè)區(qū)域。這意味著，新房與二手房之間的競(jìng)爭(zhēng)，要轉(zhuǎn)移到新盤與新盤之間來(lái)了。今年8-9月，上海開盤去化率為別為79%、74%和52%，連續(xù)兩月回調(diào)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦11月17日通過(guò)書面方式向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“‘金九’上海市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，因此加大對(duì)‘銀十’的期待。但從實(shí)際成交來(lái)看出現(xiàn)大幅縮水，尤其是新房在經(jīng)過(guò)高速?zèng)_刺后市場(chǎng)有疲軟跡象，供求兩端明顯縮水。”

價(jià)格倒掛優(yōu)勢(shì)漸失

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，10月份上海入市項(xiàng)目共24個(gè)，共7266套房源，整體開盤去化率為56%，較8月和9月明顯回調(diào)。其中，外環(huán)內(nèi)項(xiàng)目基本日光，而金山、奉賢等偏遠(yuǎn)項(xiàng)目外導(dǎo)能力極弱去化承壓。近期臨港供應(yīng)集中，客戶逐步稀釋，開盤項(xiàng)目均遇冷。

“從交易節(jié)奏來(lái)看，10月份首周受到國(guó)慶長(zhǎng)假影響，市場(chǎng)低位起步。后續(xù)雖然展開反彈，但是反彈力度相當(dāng)弱，最后一周雖然翹尾收官，但成交絕對(duì)量也僅僅超過(guò)15萬(wàn)平方米，離20萬(wàn)平方米的冷熱線還有不少差距。10月新建商品住宅成交不到60萬(wàn)平方米，和9月相比成交幾乎腰斬。”盧文曦表示。

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞

11月16日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪上海部分樓盤發(fā)現(xiàn)，原先新房市場(chǎng)“上市必瘋搶”的支撐——一二手價(jià)格倒掛已經(jīng)逐漸變小，甚至消失。如9月份上海新開盤35個(gè)項(xiàng)目，價(jià)格倒掛項(xiàng)目有3個(gè)，占比僅為9%。

而價(jià)格優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不再被置業(yè)顧問(wèn)重點(diǎn)提及。上海普陀區(qū)品尊國(guó)際三期的置業(yè)顧問(wèn)劉培向記者坦言，“一期二期的掛牌價(jià)格已經(jīng)比新房高不了多少了，8月份倒是成交過(guò)一套單價(jià)13萬(wàn)+的，但是現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格都回落了，說(shuō)實(shí)話三期新開盤沒(méi)多少價(jià)格優(yōu)勢(shì)。”

“未來(lái)一二手價(jià)差會(huì)進(jìn)一步縮小。二手需求降低，掛牌價(jià)格下跌，落差減小。明年新房供應(yīng)還是會(huì)維持當(dāng)前節(jié)奏，市場(chǎng)供應(yīng)量充足，繼續(xù)分流二手市場(chǎng)需求。”劉培表示。

10月新房成交腰斬

另一方面，10月份上海開盤去化率不及7-9月，與市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不均衡不無(wú)關(guān)系。

以9月份為例，上海共有35個(gè)樓盤開盤，其中21個(gè)項(xiàng)目開盤售罄，這也使得上海9月的開盤去化率達(dá)到74%。而這些熱銷項(xiàng)目都擁有不同程度的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，如完善的生活配套和便利的交通優(yōu)勢(shì)等。

而進(jìn)入10月份，由于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)不足直接影響當(dāng)月的開盤去化率。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月新增新房面積為76.7萬(wàn)平方米，環(huán)比減少37.5%，同比減少24.3%；新房成交面積53萬(wàn)平方米，環(huán)比減少58.4%，同比減少42.6%。從10月最后一周的成交榜單來(lái)看，成交排名第一的項(xiàng)目簽約達(dá)511套（5.16萬(wàn)平方米），簽約過(guò)百套的項(xiàng)目逐漸在減少。

另?yè)?jù)58安居客房產(chǎn)研究院華東分院統(tǒng)計(jì)，10月份上海新房成交4887套，環(huán)比下降56.86%，成交量為今年單月（除去因疫情影的4月和5月）最低。

數(shù)據(jù)來(lái)源：58安居客

“從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，各路產(chǎn)品都有表現(xiàn)，但中高端改善的比例更高。成交前十榜單中出現(xiàn)2個(gè)10萬(wàn)元+產(chǎn)品，并且有1個(gè)項(xiàng)目排名全市第2。此外，榜單中還有3個(gè)‘6字頭’的中高端改善項(xiàng)目，而且排名靠前。因此，10月基于結(jié)構(gòu)性因素還能維持環(huán)比小幅上漲0.3%，但漲幅已經(jīng)大幅收窄。”盧文曦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出。

由于內(nèi)中環(huán)區(qū)域在第五、六批次房源中供應(yīng)較少，僅有天匯世紀(jì)璽、靜安天悅、招商虹璽、御江庭、保利瓏譽(yù)幾個(gè)項(xiàng)目，不少改善型客戶選擇了觀望。而第七批次內(nèi)中環(huán)房源集中入市，消化市場(chǎng)需求之余，也難免會(huì)出現(xiàn)“神仙打架”。

以普陀區(qū)為例，包括上文提及的品尊國(guó)際三期在內(nèi)，共有5個(gè)新盤共計(jì)1273套新房同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，并且除天元府單價(jià)為9.6萬(wàn)元/平方米，其余四個(gè)項(xiàng)目單價(jià)在10.4萬(wàn)-10.98萬(wàn)元/平方米，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。其中品尊國(guó)際三期與大華峯薈之間步行僅需20分鐘，均價(jià)相差5800元/平方米，可以說(shuō)是“正面硬杠”。

“供應(yīng)比較急，需求增長(zhǎng)乏力。”盧文曦說(shuō)，“6月以后每月30多個(gè)樓盤在推，但上海市場(chǎng)并沒(méi)有達(dá)到熱的局面，因此市場(chǎng)消化不了那么多的量，10月出現(xiàn)回調(diào)也正常，預(yù)計(jì)不會(huì)有第八批（房源）了，市場(chǎng)可以慢慢消化，絕大部分新房去化不會(huì)有問(wèn)題。”

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝