2022房企三季報(bào)·中國(guó)中鐵 | 逆勢(shì)沖進(jìn)權(quán)益銷售榜TOP30，中國(guó)中鐵房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多平臺(tái)開發(fā)問題待解

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

雖然今年前三季度各個(gè)陣營(yíng)房企的銷售額均出現(xiàn)不同程度下跌，卻仍不乏業(yè)績(jī)排名逆市躍升的行業(yè)“新貴”。

10月31日，中指研究院發(fā)布《2022年1~10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜》顯示，中國(guó)中鐵（SH601390，股價(jià)5.01元，市值1239.5億元）以516.9億元排在第32位，較去年同期上升22個(gè)名次；在權(quán)益銷售榜，中國(guó)中鐵更是沖進(jìn)TOP30。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，中國(guó)中鐵的銷售額超過中駿集團(tuán)、新希望地產(chǎn)、保利置業(yè)、富力集團(tuán)、榮盛發(fā)展、寶龍地產(chǎn)、正榮集團(tuán)、祥生集團(tuán)和弘陽(yáng)地產(chǎn)等一眾全國(guó)化布局的品牌房企，并非是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)爆發(fā)式增長(zhǎng)，而是積極通過多項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)并舉加快去化，維持了銷售業(yè)績(jī)的穩(wěn)定。

2022年1-10月中國(guó)中鐵銷售額（左）和銷售面積（右）分別第32位和24位 來源：中指研究院

權(quán)益銷售額沖進(jìn)前全國(guó)TOP30

據(jù)中國(guó)中鐵公布的第三季度報(bào)告，今年前三季度，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)新簽合同額19830.8億元，同比增長(zhǎng)35.2%；營(yíng)業(yè)總收入8500.52億元，同比增長(zhǎng)10.37%；歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為230.16億元，同比增長(zhǎng)11.48%。

其中，房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)簽約的合同額411.4億元，占總合同額約2.07%；發(fā)揮綜合型建設(shè)集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，中國(guó)中鐵在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工程設(shè)備與零部件制造業(yè)務(wù)的新簽合同額占比分別為88.37%、2.24%。

營(yíng)業(yè)收入方面，前三季度，中國(guó)中鐵在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面的營(yíng)收為342.09億元，同比增長(zhǎng)56.50%；毛利率為12.86%。

中國(guó)中鐵表示，前三季度，面對(duì)疫情、經(jīng)濟(jì)下行等諸多困難與挑戰(zhàn)，公司各項(xiàng)工作逆勢(shì)發(fā)力、超常推進(jìn)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均創(chuàng)下了歷史同期最好水平。

盡管房地產(chǎn)開發(fā)在中國(guó)中鐵的收入中占比不高，但公司一直把特色地產(chǎn)視為重點(diǎn)發(fā)展板塊，并將該項(xiàng)業(yè)務(wù)當(dāng)作主業(yè)之外，向“地產(chǎn)+基建”“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變的方向。因此，土地一級(jí)開發(fā)和房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)均有涉及。

2022年1-10月中國(guó)中鐵權(quán)益銷售額（左）和權(quán)益銷售面積（右）雙雙沖進(jìn)TOP30 來源：中指研究院

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2018~2021年的1~10月，中國(guó)中鐵房地產(chǎn)銷售額分別為492.3億元、551.2億元、576億元、524億元，銷售面積分別為381.8萬(wàn)平方米、411萬(wàn)平方米、406萬(wàn)平方米、369萬(wàn)平方米。銷售數(shù)據(jù)較為穩(wěn)定，在全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中甚至從第48位下降到了54位。

然而，2022年1~10月，中國(guó)中鐵房地產(chǎn)銷售額實(shí)現(xiàn)512.9億元，同比上一年減少11.1億元，在全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的排名反而上升至第32位；權(quán)益銷售額402.7億元，排在行業(yè)第29位；權(quán)益銷售面積353.6萬(wàn)平方米，排在第21位。

“一方面因?yàn)楣驹诘谌径燃涌炝巳?kù)存節(jié)奏，另外可能與其他企業(yè)有關(guān)，比如此前排名靠前的企業(yè)，在今年房地產(chǎn)整體行業(yè)背景下，業(yè)績(jī)滑坡了。”中國(guó)中鐵相關(guān)人士11月3日通過電話向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋道。

事實(shí)上，若將百?gòu)?qiáng)房企按照銷售額劃分，1000億元以上為第一陣營(yíng)，500億~100億元為第二陣營(yíng)，300億~500億元為第三陣營(yíng)，100億~300億元為第四陣營(yíng)。今年前10月，四大陣營(yíng)的房企數(shù)量同比去年分別減少16家、4家、5家、23家。

房企變陣帶來的結(jié)果是，在房產(chǎn)方面銷售額方面，中國(guó)中鐵逆勢(shì)超過了中駿集團(tuán)、路勁集團(tuán)、新希望地產(chǎn)、陽(yáng)光城、保利置業(yè)、富力集團(tuán)、榮盛發(fā)展、寶龍地產(chǎn)、正榮集團(tuán)、祥生集團(tuán)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、德信地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)等一眾全國(guó)化布局的品牌房企。

子公司盤根錯(cuò)節(jié)各自為戰(zhàn)

公開資料顯示，中國(guó)中鐵是中國(guó)鐵路工程集團(tuán)有限公司控股下在滬港兩地同步上市的企業(yè)。據(jù)中國(guó)中鐵官網(wǎng)，其致力于成為國(guó)內(nèi)特色一流的城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，重點(diǎn)拓展基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目、片區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、TOD項(xiàng)目和養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)等。

截至2021年末，中國(guó)中鐵在北京、上海、廣州、深圳、天津和杭州等50多個(gè)城市合計(jì)開發(fā)214個(gè)項(xiàng)目，包括北京諾德閱墅、上海中鐵虹橋逸都和杭州溪畔云璟府等；持有待開發(fā)土地面積1853萬(wàn)平方米，主要分布在西南區(qū)域和山東半島區(qū)域。

作為背靠國(guó)資委的央企，中國(guó)中鐵有多家子公司從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，地產(chǎn)品牌度較為分散。

比如，在今年上海首批次集中供地期間，中鐵置業(yè)集團(tuán)上海有限公司、北京中鐵諾德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以40.22億元競(jìng)得青浦區(qū)西虹橋滬青平公路北側(cè)44-15地塊，樓面價(jià)36989元/平方米，溢價(jià)率8.79%。在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)PDC1-0103單元I02-01、I03-01地塊出讓中，成功拿地的則是山東中鐵諾德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

企查查信息顯示，上述拿地企業(yè)分別屬于中國(guó)中鐵旗下的中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司和中鐵建工集團(tuán)有限公司，雙方不存在股權(quán)關(guān)系。

今年國(guó)慶假期，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪上海奉賢區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，相比奉賢新城其他樓盤，中國(guó)中鐵的項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)較多，優(yōu)惠力度大。據(jù)中鐵湖光逸景和中鐵世紀(jì)尚城項(xiàng)目的置業(yè)顧問透露，兩個(gè)項(xiàng)目各自由中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司、中鐵大橋局集團(tuán)有限公司獨(dú)立操盤。

“十一”期間，中國(guó)中鐵·世紀(jì)尚城在上海百聯(lián)南橋購(gòu)物中心附近廣場(chǎng)上的展廳 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝（資料圖片）

記者查閱半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，今年上半年，中國(guó)中鐵的銷售費(fèi)用同比增長(zhǎng)了14.14%，主要原因是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售代理費(fèi)用增加，加大了經(jīng)營(yíng)開發(fā)力度和營(yíng)銷投入。據(jù)三季度報(bào)披露，中國(guó)中鐵的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比減少10.46%，至12.86%。而2021年，其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率為22.19%。

值得一提的是，據(jù)青島本地媒體信網(wǎng)報(bào)道，市民張女士花費(fèi)約400萬(wàn)元在青島中鐵博覽城購(gòu)置了一套疊拼別墅，房屋交付時(shí)發(fā)現(xiàn)房子內(nèi)低外高，還出現(xiàn)外墻空鼓，滲漏等多處質(zhì)量問題，在中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司旗下的青島中鐵西海岸投資發(fā)展有限公司維修后，雙方均未達(dá)成一致，無(wú)奈走上法庭。而且該項(xiàng)目自交房后就屢屢曝出質(zhì)量投訴，近40位業(yè)主將開發(fā)商告上法庭。

根據(jù)裁判文書網(wǎng)今年6月份披露的判決書，中鐵博覽城要向張女士支付逾期交房違約金和建筑物修復(fù)費(fèi)用共計(jì)約26萬(wàn)元，同時(shí)賠償張女士經(jīng)濟(jì)損失33.6萬(wàn)元。

針對(duì)多個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)同步運(yùn)行的問題，上述中國(guó)中鐵的相關(guān)人士表示，公司在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面有多個(gè)平行單位，涉及子公司盤根錯(cuò)節(jié)，比如中鐵諾德、中鐵置業(yè)和大橋局集團(tuán)均從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)多年。今年以來，公司在陸續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)板塊整合，未來將有更多地產(chǎn)項(xiàng)目裝入中鐵置業(yè)旗下。

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封面圖片來源：視覺中國(guó)-VCG11384675141