每日經(jīng)濟(jì)新聞 2022-11-03 14:02:32
◎“房地產(chǎn)上市公司毛利率水平到達(dá)近年低點(diǎn),凈利率水平逐漸向制造業(yè)靠攏,盈利規(guī)模受市場下行影響跌至近年低點(diǎn),高投入高回報(bào)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入低利潤時(shí)代。”
每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 魏文藝
在短期市場還在觸底恢復(fù)的同時(shí),房企的盈利空間還在繼續(xù)下探。
按照申萬行業(yè)(2021,僅A股)分類,共有106家上市房企披露了2022年三季報(bào)?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn),在去年同期的上百家A股房企中,出現(xiàn)營業(yè)收入、歸母凈利潤同比下降的房企分別有43家、59家,而今年這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降的房企分別增長了18家、19家。同時(shí),今年包括龍頭房企萬科、保利在內(nèi),共有44家房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)。
多位業(yè)內(nèi)專家在接受記者采訪時(shí)表示,房地產(chǎn)上市公司毛利率水平到達(dá)近年低點(diǎn),凈利率水平逐漸向制造業(yè)靠攏,市場處于筑底階段,但房企銷售改善還需要時(shí)間修復(fù)。房企應(yīng)審慎研判當(dāng)前的市場形勢和發(fā)展趨勢,在此基礎(chǔ)上做好預(yù)算管理,量入為出,維持現(xiàn)金流的高彈性。
Choice數(shù)據(jù)顯示,106家房企中有61家房企前三季度營收出現(xiàn)同比下滑,凈利潤實(shí)現(xiàn)正增長的房企僅30家,78家房企歸母凈利潤呈現(xiàn)負(fù)增長。另外,還有28家房企的歸母凈利潤下降幅度超過100%。
這也反映了大多數(shù)A股房企的三季報(bào)業(yè)績現(xiàn)狀,無論是一貫的穩(wěn)健型大型房企還是抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的部分中小房企,多數(shù)都不外如是,盈利能力持續(xù)下探成為普遍且還在持續(xù)的現(xiàn)象。
2022年前三季度,保利發(fā)展累計(jì)實(shí)現(xiàn)營收約1563.76億元(人民幣,下同),同比增長12.99%;歸母凈利潤130.94億元,同比下降3.61%;公司毛利率為24.51%,較去年同期下降5.32個(gè)百分點(diǎn)。
同為央企在港股上市的中國海外發(fā)展前三季度營收出現(xiàn)19.73%的同比下滑,扣除投資物業(yè)公允價(jià)值變動收益和匯兌凈損益后的經(jīng)營溢利為258.1億元,而去年同期的經(jīng)營溢利為394.0億元。
招商蛇口前三季度營收同比增長9.45%,歸母凈利潤同比下滑52.18%。其在季報(bào)中解釋,主要原因之一是公司房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長,但受市場下行影響,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降,結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。
萬科亦在季報(bào)中提到,受近年來結(jié)算項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比上升的影響,2022年前三季度,公司開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%,扣除稅金及附加后的結(jié)算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%。
11月1日,同策研究院資深分析師肖云祥通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,由于受房地產(chǎn)市場反彈乏力的影響,房地產(chǎn)企業(yè)銷售持續(xù)承壓。雖然目前政策不斷釋放暖意,市場處于筑底階段,但房企銷售改善還需要時(shí)間修復(fù),盈利空間有進(jìn)一步被壓縮的可能。
當(dāng)然,也有個(gè)別中小房企在前三季度營收和歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)同比大增,如沙河股份、京投發(fā)展、天?;ǖ?,但主要原因一方面是去年同期基數(shù)太低,另一方面這類房企受個(gè)別項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)情況影響較大。
以沙河股份為例,因項(xiàng)目未滿足結(jié)轉(zhuǎn)收入條件,其2021年前三季度歸母凈利潤處于虧損狀態(tài)。而今年因有項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增加,導(dǎo)致歸母凈利潤暴漲693.84%。
11月2日,中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水告訴記者,房地產(chǎn)上市公司毛利率水平到達(dá)近年低點(diǎn),凈利率水平逐漸向制造業(yè)靠攏,盈利規(guī)模受市場下行影響跌至近年低點(diǎn),高投入高回報(bào)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入低利潤時(shí)代。行業(yè)出清完成后,房地產(chǎn)上市公司毛利率水平仍有可能回升。
即便大多數(shù)房企已大幅放緩拿地節(jié)奏,但受限于融資端的緊縮和房地產(chǎn)市場銷售面的壓力,現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和管理仍然面臨“大考”。據(jù)Choice數(shù)據(jù),前三季度有44家房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù),56家房企為負(fù)增長。
“經(jīng)營性活動現(xiàn)金凈額為負(fù)數(shù),在財(cái)務(wù)上反映的是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流流出大于流入。而在業(yè)務(wù)上反映的是銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流小于小于購買商品的投資支出。”肖云祥補(bǔ)充道,還是需要“開源節(jié)流”。首先,做好銷售工作。盡管市場較為低迷,但只有銷售產(chǎn)品才能獲得資金回流,這是最重要、最根本的。其次,合理投資。對于一些現(xiàn)金流非常緊張的企業(yè)而言,甚至需要戰(zhàn)略性的放棄投資,減少支出。
今年前三季度,萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-41.75億元,同比下降442.36%,主要因萬科經(jīng)營活動所流入現(xiàn)金大幅減少所致。同時(shí),萬科對外投資支出減少,投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比增長59.53%。不過從年度情況來看,萬科已經(jīng)連續(xù)13年保持經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正。
值得注意的是,在萬科現(xiàn)金流量表中,“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”這一項(xiàng)發(fā)生額同比下滑31.82%,去年同期這項(xiàng)收入還有兩位數(shù)的正增長。前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)的保利發(fā)展,亦出現(xiàn)了同樣的情況,“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”同比下滑16.87%,去年同期也是正增長。
中小房企也不可避免地出現(xiàn)類似情況。京投發(fā)展前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-79.35億元,同比下滑244.71%,主要系年初至報(bào)告期末支付了地價(jià)款且較上年同期銷售商品收到的現(xiàn)金減少導(dǎo)致。而“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”約33億元,同比下滑54.15%。
劉水指出,經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額下降主要原因是房地產(chǎn)銷售回款顯著減少。受房企銷售大幅減少影響,前三季度銷售商品流入的現(xiàn)金較上年顯著減少,同時(shí)聯(lián)合營企業(yè)往來有關(guān)的現(xiàn)金也出現(xiàn)減少。
除了部分出險(xiǎn)房企外,也有個(gè)別中小房企因內(nèi)收到銷售回款增加使得經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大幅增長,如濱江集團(tuán)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比增長504.01%,沙河股份同比增長185.86%。也因此這兩家公司在“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”這一項(xiàng)均為正增長,增長比例分別為27.27%、9.9%。
“房企應(yīng)審慎研判當(dāng)前的市場形勢和發(fā)展趨勢,在此基礎(chǔ)上做好預(yù)算管理,量入為出,維持現(xiàn)金流的高彈性。”劉水最后表示。
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封面圖片來源:視覺中國-VCG11394638945
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