2022集中土拍“黑馬”·廈門軌道集團 | 與房企戰(zhàn)略性重組后，這家地鐵公司以125億沖上拿地榜TOP20

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在今年的22城集中供地中，各地地鐵公司也成為拿地的重要力量。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年前9個月權(quán)益拿地金額TOP100的企業(yè)中，有8家地鐵公司上榜，拿地總金額為585億元。

而2020年和2021年，權(quán)益拿地金額TOP100中，地鐵公司上榜分別為1家和5家。除深圳地鐵是榜單?？屯?，其他地鐵公司都算得上是這兩年拿地榜上的新面孔。

值得注意的是，今年前9月，廈門軌道集團以125億元的拿地金額一舉超過深圳地鐵，在地鐵公司拿地榜上排在第2位，在TOP100拿地榜上排在第20位，成為上半年土拍市場的一匹“黑馬”。

10月26日，億翰智庫研究總監(jiān)于小雨在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，地方政府不斷調(diào)整土地出讓規(guī)則，對于企業(yè)來說利潤空間在變大，而地鐵公司作為地方國企，有資金優(yōu)勢，且可以進軍房地產(chǎn)改善自身現(xiàn)金流。

前9月斥資125億元拿地

中指研究院統(tǒng)計顯示，今年前9月權(quán)益拿地金額TOP100企業(yè)中，共有8家地鐵公司上榜，包括廣州地鐵、廈門軌道集團、深圳地鐵、杭鐵集團、沈陽地鐵集團、合肥軌道交通集團、蘇州軌交集團、南京地鐵集團，拿地總金額達585億元。其中，廣州地鐵和廈門轉(zhuǎn)道集團分別以165億元和125億元排在前兩位。

來源：中指研究院

實際上，此前市場對于廈門軌道集團的涉房業(yè)務(wù)的關(guān)注度并不高，除今年初廈門對多家市屬企業(yè)進行戰(zhàn)略性重組和專業(yè)化整合時的報道，其他公開信息和新聞寥寥無幾。

今年3月9日，廈門軌道交通發(fā)布公告披露重大資產(chǎn)重組事項，廈門市國資委決定將廈門經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司（以下簡稱特房集團）的100%股權(quán)，無償劃入廈門軌道交通集團集團有限公司，合并后的軌道交通集團更名為“廈門軌道建設(shè)發(fā)展有限公司”。

廈門軌道交通集團成立于2011年11月，是廈門市國資委出資監(jiān)管的大型國有企業(yè)，旗下?lián)碛袕B門地鐵投資公司等子公司，以房地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)經(jīng)營和軌道關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資作為主營業(yè)務(wù)，TOD綜合開發(fā)及資產(chǎn)經(jīng)營。

相比于2011年成立的軌道交通集團，特房集團更早參與了廈門經(jīng)濟特區(qū)的建設(shè)，被當(dāng)?shù)孛襟w報道成為因特區(qū)建設(shè)而生，與廈門城市成長。在過去近40年歷史中，特房集團參與建設(shè)了海峽交流中心項目，主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、工程結(jié)算業(yè)務(wù)、代建管理業(yè)務(wù)、商品銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，在廈門項目主要項目還有特房•樾琴灣、特房•芙蓉書院、特房•萊昂公館朗玥等。

明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強10月27日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，目前從房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域表現(xiàn)優(yōu)異的地鐵公司來看，其本身與龍頭房企有著緊密交集，在能力上形成了良好的互補，實現(xiàn)了1+1大于2的效果，所以近年來陸續(xù)有城市將國資房地產(chǎn)開發(fā)公司和軌道公司合并，強化TOD開發(fā)能力。

重大資產(chǎn)重組后廈門軌道集團表示，將發(fā)揮特房集團及其下屬地產(chǎn)企業(yè)長期形成的地產(chǎn)開發(fā)和重大工程項目代建等經(jīng)驗優(yōu)勢，打造軌道建設(shè)、軌道沿線物業(yè)和以公共交通為導(dǎo)向的城市開發(fā)招商運營平臺，以及集軌道建設(shè)融資和開發(fā)運營為一體的產(chǎn)業(yè)投資平臺。

不過，廈門軌道集團官網(wǎng)目前更多展示信息還是與地鐵相關(guān)的建設(shè)、保護和運營等信息，未將涉房業(yè)務(wù)和進展進行高調(diào)展示；而特房集團的官網(wǎng)，已冠以廈門地鐵的企業(yè)標(biāo)志。

重金打造TOD示范項目

實際上，在重組和合并之前，廈門軌道集團就已有意探索更適合其發(fā)展模式的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，且與市場化房企的高周轉(zhuǎn)比起，或并不遜色。

2021年12月，廈門軌道交通以92.9億元的底價拿下廈門首個TOD示范樣板開發(fā)項目，總建設(shè)體量近40萬平方米，涵蓋居住、辦公、商業(yè)等復(fù)合形態(tài)，其中住宅銷售限價71800元/平方米。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，該項目在本月已經(jīng)進行預(yù)登記。

今年5月底，廈門軌道集團以54.2億元競得的海滄中心TOD項目，一個月后就完成了報建信息并公布，項目擬開工時間為2023年3月，總投資75.10億元，建筑面積19.43萬平方米，起始樓面價2.8萬元/平方米。

來源：中原地產(chǎn)廈門研究院（備案數(shù)據(jù)）

廈門軌道集團在摘得的翔安后村TOD項目建設(shè)用地后，就進行了項目報建，當(dāng)月拿地當(dāng)月開工。據(jù)廈門樂居統(tǒng)計，廈門軌道目前有4個待售TOD項目：濕地公園TOD璞瑞、海滄中心TOD璞瑞、翔安后村TOD璞安、同安洪塘頭TOD項目。

“TOD項目作為軌道上蓋的物業(yè)開發(fā)受用地規(guī)劃影響大，需要考慮站點周邊用地性質(zhì)、容積率規(guī)劃、開發(fā)強度等是否滿足上蓋物業(yè)開發(fā)等問題，這就需要地鐵建設(shè)、運營方，房地產(chǎn)開發(fā)方，以及政府緊密協(xié)同，地鐵公司直接下場，可以將大量協(xié)同內(nèi)部化。”艾振強分析認(rèn)為。

不過，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，重組后的廈門軌道集團在各大機構(gòu)統(tǒng)計的商品房銷售榜單中，仍以特房集團為主。克爾瑞廈門數(shù)據(jù)顯示，1-9月，特房集團以32.97億元的權(quán)益成交金額排名廈門市場第四，市場份額達5.7%；單盤銷售面積榜中，特房樾琴灣二期以5.23萬平方米的成交面積位居榜單第二名。去年全年特房權(quán)益銷售金額為46.1億元，市占率為3%。

但從市場的角度來看，短期內(nèi)廈門市場上行承壓，且區(qū)域分化嚴(yán)重。于小雨分析認(rèn)為，“地鐵公司與地產(chǎn)公司合并強強聯(lián)合，如果由地鐵公司或者地鐵+地產(chǎn)協(xié)同，未來將在產(chǎn)品品質(zhì)和整體性上提升。一般TOD類項目規(guī)模較大，涵蓋的業(yè)態(tài)也比較多，協(xié)同發(fā)展作用會更加明顯，并且隨著城市邊界在擴張、地鐵在擴張，在新城建設(shè)方面，更能發(fā)揮出想象空間。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝