區(qū)域新盤觀察 | 大灣區(qū)南沙門戶項目保利南沙天匯，流量大盤為何顯得“雞肋”？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，經(jīng)廣州市人民政府批準，廣州市南沙新區(qū)明珠灣開發(fā)建設(shè)管理局（以下簡稱明珠灣管理局）履職區(qū)域優(yōu)化調(diào)整。根據(jù)最新調(diào)整，明珠灣管理局履職范圍為廣州南沙新區(qū)明珠灣區(qū)起步區(qū)，及新增的梅糖及亭角區(qū)塊、靈山島尖以西區(qū)塊、橫瀝島尖以西區(qū)塊、珠江東部分區(qū)塊4個區(qū)塊。

而此次明珠灣區(qū)起步區(qū)的擴容，將正在銷售的新盤保利南沙天匯也納入其中，為這個“食之無味、棄之可惜”的項目增添了一層區(qū)位光環(huán)。

之所以說“食之無味、棄之可惜”，是因為作為一個新區(qū)舊改項目大盤，保利南沙天匯在優(yōu)劣勢上面的表現(xiàn)都十分明顯。廣州市住建局數(shù)據(jù)顯示，保利南沙天匯從2020年取得首批預(yù)售證至今，網(wǎng)簽已售套數(shù)為1399套，未售房源1735套，網(wǎng)簽去化比率約44.64%，不足一半。

10月7日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪保利南沙天匯項目了解到，該項目目前在售均價在2.2萬-2.5萬元/平方米。而明珠灣起步區(qū)的在售樓盤主要集中在橫瀝島，在售均價在3.2萬-3.8萬元/平方米。

保利南沙天匯項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

手握灣區(qū)門戶，公共交通便利性較低

保利南沙天匯位于廣州南沙黃閣南路與進港大道交界處，緊鄰蕉門河水道，屬于黃閣亭角片區(qū)，與靈山島尖隔江相望。亭角片區(qū)一直被稱為是南沙“門戶”，但相較于南沙其他片區(qū)定位規(guī)劃等級處于中下水平。

而保利南沙天匯新進入的明珠灣起步區(qū)是大灣區(qū)環(huán)內(nèi)灣都市圈的重要核心，是南沙新區(qū)重點打造的粵港澳全面合作的核心區(qū)和區(qū)域性綜合服務(wù)中心，無疑拔高了項目的區(qū)位價值。但從地理位置看，保利南沙天匯處于明珠灣起步區(qū)邊緣區(qū)域，區(qū)別從價格上就可見一斑。

10月7日，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份實地走訪了保利南沙天匯項目了解到，保利南沙天匯目前在售均價在2.2萬-2.5萬元/平方米，部分望江區(qū)域均價可以達2.8萬-3.2萬元/平方米。記者注意到，明珠灣起步區(qū)的在售樓盤目前主要集中在橫瀝島，在售均價在3.2萬-3.8萬元/平方米。

在交通配套上，保利南沙天匯靠近萬洲大橋、進港大道、廣澳高速，去往廣州城區(qū)、中山、珠海等都非常方便，因此自駕便利性較高。而硬幣的另一面就是，靠近高速的部分樓棟會有一定噪音影響。

與此同時，公共軌道交通的劣勢較為明顯。項目距離目前已開通的地鐵站黃閣、蕉門站有幾公里距離，公交接駁需要走4-5個站點的距離，公共交通大多只能依賴公交出行。項目附近有規(guī)劃廣州地鐵15號線站點，但該條地鐵線路還未有明確落地時間點。

保利南沙天匯項目現(xiàn)場的展示牌 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

每經(jīng)品房小程序顯示，保利南沙天匯通勤車速得分為8.7分（最高10分），優(yōu)于南沙區(qū)87%的住宅項目；公交配置得分 為5.5分。

記者在現(xiàn)場看到，保利南沙天匯項目在景觀資源上可圈可點。北向是大山乸森林公園，南向則是蕉門水道，江景房亦是其今年新推主打組團，價格也是項目最高的。不過以望江區(qū)域2.8萬-3.2萬元/平方米的均價，在附近亦有不少或交通更便利，或配套更完善的樓盤選擇，就看購房者更愿意為哪種資源買單。

雖然是保利的“天字系”產(chǎn)品，不過保利南沙天匯是實打?qū)嵉膭傂璐蟊P。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，其1-8月銷售金額為9.1億元，成交套數(shù)為402套，成交均價為25178元/平方米，據(jù)南沙區(qū)第一。

來源：每經(jīng)品房小程序

戶型設(shè)計亮眼，配套兌現(xiàn)期較長

2020年5月6日，保利發(fā)展控股與南沙亭角村更新改造項目正式簽署合作協(xié)議。最終，亭角村村民以100%的通過率，攜手保利發(fā)展控股開啟舊村更新改造的征程，保利南沙天匯正是誕生于亭角村更新改造項目。

在項目現(xiàn)場，置業(yè)顧問向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，保利南沙天匯占地約19.2萬平方米，總建面約85萬平方米。項目分兩期開發(fā)，一期銷售戶數(shù)約3356戶，兩期合計總戶數(shù)約7000戶。

作為一個大型舊改項目，意味著保利南沙天匯的配套也需要自身一手打造。項目規(guī)劃有4棟超150米地標，業(yè)態(tài)包括寫字樓、公寓、商業(yè)街、保利商業(yè)自營17萬平方米商辦配套。教育配置上，項目自帶36班小學、12班幼兒園和15班幼兒園各1所。

南沙的名校資源較為稀缺，市場對“名校”也更愿意買單。而上述的36班小學一直傳言將會是名校，但截至目前還沒有具體落地的官宣信息，置業(yè)顧問告訴記者，“預(yù)計年底前可能會有相關(guān)確定信息。”

可供對比的是，保利南沙天匯附近的另一新盤十里方圓簽約了廣鐵一中，還是九年一貫制公辦學校，十里方圓目前在售均價為2.8萬元/平方米。

保利南沙天匯項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

從產(chǎn)品來看，保利南沙天匯的戶型設(shè)計多樣，主推78-135平方米的3-4房。其中，78平方米的2+1房動靜分區(qū)、干濕分離，南北通透，陽臺約3.1米，是保利近年的經(jīng)典戶型設(shè)計之一，亦是剛需上車戶型。98平方米的3房2廳2衛(wèi)戶型設(shè)計方正通透，客餐廳寬敞，兩個次臥空間劃分合理。

但同時，項目的梯戶比和樓層的較高，項目大多數(shù)樓棟的梯戶比都是三梯八戶，望江部分樓棟稍寬敞一點，為兩梯四戶。在梯戶比較高的同時，部分樓層還達到45層，矮一些的也要到32層，僅有個別樓棟為24層。也因此，項目的容積率達到4.3左右。

整體來看，保利南沙天匯主打剛需群體，總價低易上車，對于自住群體來說，一方面要考慮通勤的便利性，另一方面則需要一定時間等待周邊配套、教育資源的兌現(xiàn)。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝