區(qū)域新盤觀察 | 大灣區(qū)南沙門戶項(xiàng)目保利南沙天匯，流量大盤為何顯得“雞肋”？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，經(jīng)廣州市人民政府批準(zhǔn)，廣州市南沙新區(qū)明珠灣開(kāi)發(fā)建設(shè)管理局（以下簡(jiǎn)稱明珠灣管理局）履職區(qū)域優(yōu)化調(diào)整。根據(jù)最新調(diào)整，明珠灣管理局履職范圍為廣州南沙新區(qū)明珠灣區(qū)起步區(qū)，及新增的梅糖及亭角區(qū)塊、靈山島尖以西區(qū)塊、橫瀝島尖以西區(qū)塊、珠江東部分區(qū)塊4個(gè)區(qū)塊。

而此次明珠灣區(qū)起步區(qū)的擴(kuò)容，將正在銷售的新盤保利南沙天匯也納入其中，為這個(gè)“食之無(wú)味、棄之可惜”的項(xiàng)目增添了一層區(qū)位光環(huán)。

之所以說(shuō)“食之無(wú)味、棄之可惜”，是因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)新區(qū)舊改項(xiàng)目大盤，保利南沙天匯在優(yōu)劣勢(shì)上面的表現(xiàn)都十分明顯。廣州市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，保利南沙天匯從2020年取得首批預(yù)售證至今，網(wǎng)簽已售套數(shù)為1399套，未售房源1735套，網(wǎng)簽去化比率約44.64%，不足一半。

10月7日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪保利南沙天匯項(xiàng)目了解到，該項(xiàng)目目前在售均價(jià)在2.2萬(wàn)-2.5萬(wàn)元/平方米。而明珠灣起步區(qū)的在售樓盤主要集中在橫瀝島，在售均價(jià)在3.2萬(wàn)-3.8萬(wàn)元/平方米。

保利南沙天匯項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

手握灣區(qū)門戶，公共交通便利性較低

保利南沙天匯位于廣州南沙黃閣南路與進(jìn)港大道交界處，緊鄰蕉門河水道，屬于黃閣亭角片區(qū)，與靈山島尖隔江相望。亭角片區(qū)一直被稱為是南沙“門戶”，但相較于南沙其他片區(qū)定位規(guī)劃等級(jí)處于中下水平。

而保利南沙天匯新進(jìn)入的明珠灣起步區(qū)是大灣區(qū)環(huán)內(nèi)灣都市圈的重要核心，是南沙新區(qū)重點(diǎn)打造的粵港澳全面合作的核心區(qū)和區(qū)域性綜合服務(wù)中心，無(wú)疑拔高了項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值。但從地理位置看，保利南沙天匯處于明珠灣起步區(qū)邊緣區(qū)域，區(qū)別從價(jià)格上就可見(jiàn)一斑。

10月7日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份實(shí)地走訪了保利南沙天匯項(xiàng)目了解到，保利南沙天匯目前在售均價(jià)在2.2萬(wàn)-2.5萬(wàn)元/平方米，部分望江區(qū)域均價(jià)可以達(dá)2.8萬(wàn)-3.2萬(wàn)元/平方米。記者注意到，明珠灣起步區(qū)的在售樓盤目前主要集中在橫瀝島，在售均價(jià)在3.2萬(wàn)-3.8萬(wàn)元/平方米。

在交通配套上，保利南沙天匯靠近萬(wàn)洲大橋、進(jìn)港大道、廣澳高速，去往廣州城區(qū)、中山、珠海等都非常方便，因此自駕便利性較高。而硬幣的另一面就是，靠近高速的部分樓棟會(huì)有一定噪音影響。

與此同時(shí)，公共軌道交通的劣勢(shì)較為明顯。項(xiàng)目距離目前已開(kāi)通的地鐵站黃閣、蕉門站有幾公里距離，公交接駁需要走4-5個(gè)站點(diǎn)的距離，公共交通大多只能依賴公交出行。項(xiàng)目附近有規(guī)劃廣州地鐵15號(hào)線站點(diǎn)，但該條地鐵線路還未有明確落地時(shí)間點(diǎn)。

保利南沙天匯項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的展示牌 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

每經(jīng)品房小程序顯示，保利南沙天匯通勤車速得分為8.7分（最高10分），優(yōu)于南沙區(qū)87%的住宅項(xiàng)目；公交配置得分 為5.5分。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，保利南沙天匯項(xiàng)目在景觀資源上可圈可點(diǎn)。北向是大山乸森林公園，南向則是蕉門水道，江景房亦是其今年新推主打組團(tuán)，價(jià)格也是項(xiàng)目最高的。不過(guò)以望江區(qū)域2.8萬(wàn)-3.2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，在附近亦有不少或交通更便利，或配套更完善的樓盤選擇，就看購(gòu)房者更愿意為哪種資源買單。

雖然是保利的“天字系”產(chǎn)品，不過(guò)保利南沙天匯是實(shí)打?qū)嵉膭傂璐蟊P。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，其1-8月銷售金額為9.1億元，成交套數(shù)為402套，成交均價(jià)為25178元/平方米，據(jù)南沙區(qū)第一。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

戶型設(shè)計(jì)亮眼，配套兌現(xiàn)期較長(zhǎng)

2020年5月6日，保利發(fā)展控股與南沙亭角村更新改造項(xiàng)目正式簽署合作協(xié)議。最終，亭角村村民以100%的通過(guò)率，攜手保利發(fā)展控股開(kāi)啟舊村更新改造的征程，保利南沙天匯正是誕生于亭角村更新改造項(xiàng)目。

在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，置業(yè)顧問(wèn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，保利南沙天匯占地約19.2萬(wàn)平方米，總建面約85萬(wàn)平方米。項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期銷售戶數(shù)約3356戶，兩期合計(jì)總戶數(shù)約7000戶。

作為一個(gè)大型舊改項(xiàng)目，意味著保利南沙天匯的配套也需要自身一手打造。項(xiàng)目規(guī)劃有4棟超150米地標(biāo)，業(yè)態(tài)包括寫字樓、公寓、商業(yè)街、保利商業(yè)自營(yíng)17萬(wàn)平方米商辦配套。教育配置上，項(xiàng)目自帶36班小學(xué)、12班幼兒園和15班幼兒園各1所。

南沙的名校資源較為稀缺，市場(chǎng)對(duì)“名校”也更愿意買單。而上述的36班小學(xué)一直傳言將會(huì)是名校，但截至目前還沒(méi)有具體落地的官宣信息，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，“預(yù)計(jì)年底前可能會(huì)有相關(guān)確定信息。”

可供對(duì)比的是，保利南沙天匯附近的另一新盤十里方圓簽約了廣鐵一中，還是九年一貫制公辦學(xué)校，十里方圓目前在售均價(jià)為2.8萬(wàn)元/平方米。

保利南沙天匯項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

從產(chǎn)品來(lái)看，保利南沙天匯的戶型設(shè)計(jì)多樣，主推78-135平方米的3-4房。其中，78平方米的2+1房動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離，南北通透，陽(yáng)臺(tái)約3.1米，是保利近年的經(jīng)典戶型設(shè)計(jì)之一，亦是剛需上車戶型。98平方米的3房2廳2衛(wèi)戶型設(shè)計(jì)方正通透，客餐廳寬敞，兩個(gè)次臥空間劃分合理。

但同時(shí)，項(xiàng)目的梯戶比和樓層的較高，項(xiàng)目大多數(shù)樓棟的梯戶比都是三梯八戶，望江部分樓棟稍寬敞一點(diǎn)，為兩梯四戶。在梯戶比較高的同時(shí)，部分樓層還達(dá)到45層，矮一些的也要到32層，僅有個(gè)別樓棟為24層。也因此，項(xiàng)目的容積率達(dá)到4.3左右。

整體來(lái)看，保利南沙天匯主打剛需群體，總價(jià)低易上車，對(duì)于自住群體來(lái)說(shuō)，一方面要考慮通勤的便利性，另一方面則需要一定時(shí)間等待周邊配套、教育資源的兌現(xiàn)。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝