信托出手“解困”多個(gè)停工樓盤，“融資代建”能否打開出險(xiǎn)房企紓困新局面？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在信托機(jī)構(gòu)陸續(xù)接盤出險(xiǎn)房企股權(quán)后，在“解困”出險(xiǎn)房企項(xiàng)目上如今有了新的突破。

8月8日，信達(dá)地產(chǎn)官微顯示，公司以“聯(lián)合建設(shè)+資金支持”新協(xié)同方式，成功助力WT集團(tuán)擺脫流動(dòng)性危機(jī)，并幫助該集團(tuán)旗下的杭州GL項(xiàng)目順利渡過難關(guān)，項(xiàng)目提前收官，較協(xié)議約定提前3個(gè)月達(dá)到目標(biāo)。

此前，信達(dá)地產(chǎn)官微就披露，今年上半年，其以創(chuàng)新可復(fù)制的模式參與風(fēng)險(xiǎn)房企紓困項(xiàng)目，新增落地廣州增城海石洲悅、廣州南沙悅伴灣2個(gè)操盤代建項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目此前分別屬于出險(xiǎn)房企新力控股、佳兆業(yè)旗下，經(jīng)過更名后目前已復(fù)工并正常銷售。

除了信達(dá)地產(chǎn)之外，中信城開在佳兆業(yè)多個(gè)項(xiàng)目的“解困”上也采用了類似模式。目前，中信城開已接手佳兆業(yè)旗下4個(gè)停工項(xiàng)目，其中3個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)復(fù)工，并陸續(xù)開盤銷售。

值得注意的是，在項(xiàng)目后臺(tái)的股權(quán)上進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離后，為了促進(jìn)項(xiàng)目銷售、恢復(fù)市場(chǎng)信心，信達(dá)地產(chǎn)、中信城開這次站到了臺(tái)前，以操盤代建的方式盤活出險(xiǎn)房企的停工項(xiàng)目。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，類似信達(dá)地產(chǎn)、中信城開上述“解困”出險(xiǎn)房企停工項(xiàng)目的處理方式，其實(shí)是國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的爛尾樓盤活清理模式，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言也屬于自救。不過這一模式可以復(fù)制的前提是，操盤方有像信達(dá)這樣自己的代建公司或很熟悉的代建方。

操盤代建“盤活”新力、佳兆業(yè)停工項(xiàng)目

2020年底，新力控股聯(lián)合海石集團(tuán)開始將海石洲悅項(xiàng)目推出市場(chǎng)銷售，該項(xiàng)目也是來自江西的新力控股在粵港澳大灣區(qū)為數(shù)不多的項(xiàng)目之一，當(dāng)時(shí)被視為新力在大灣區(qū)的旗艦樓盤。

根據(jù)該項(xiàng)目此前披露的數(shù)據(jù)，新力海石洲悅項(xiàng)目首次開盤的79套聯(lián)排別院，銷售額達(dá)到5億元。不過在新力出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)后，該項(xiàng)目也進(jìn)入了停工階段。

信達(dá)如今的“接盤”并非無緣無故地。啟信寶數(shù)據(jù)顯示，海石洲悅的項(xiàng)目公司廣州榮和房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱榮和房地產(chǎn)）的股份股權(quán)在2019年就被出質(zhì)給中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司江西省分公司，信達(dá)投資旗下一家公司也成為榮和房地產(chǎn)的股東方之一。

增城山水•合悅復(fù)工儀式現(xiàn)場(chǎng) 來源：山水•合悅官微

今年1月25日，信達(dá)地產(chǎn)簽訂海石洲悅項(xiàng)目代建協(xié)議，其華南區(qū)域公司隨即組建團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐接管，并高效復(fù)工、提速供貨，3月即實(shí)現(xiàn)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，4月完成一期二期施工單位清退，5月實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目再次開盤銷售。

信達(dá)地產(chǎn)方面表示，海石洲悅項(xiàng)目是華南區(qū)域公司成立以來首個(gè)落地的操盤代建項(xiàng)目，為分、子公司存量債權(quán)重組和風(fēng)險(xiǎn)化解提供專業(yè)支持，是拓展業(yè)務(wù)的新突破。

億翰智庫(kù)首席研究員張化東7月29日下午通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說，（這樣的解困方式）屬于自救。前期的債務(wù)可能形成壞賬，所以介入解決。

海石洲悅項(xiàng)目如今已經(jīng)去掉了“新力”的印記，項(xiàng)目名也改為增城山水•合悅。無論是股權(quán)轉(zhuǎn)讓還是項(xiàng)目換牌更名，本質(zhì)都是為隔離信用風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目新增信用背書，以保證項(xiàng)目正常推進(jìn)、交付。

8月5日，增城山水•合悅官微披露的最新工程進(jìn)度顯示，多個(gè)別墅樓棟已主體封頂，并砌體完成；高層7號(hào)樓梁板鋼筋綁扎，高層8號(hào)樓9層梁板混凝土澆筑完成。在8月8日信達(dá)地產(chǎn)華南區(qū)域公司官微展示“信達(dá)地產(chǎn)現(xiàn)房節(jié)”活動(dòng)中，增城山水•合悅也是參與項(xiàng)目之一。

2020年下半年，廣州南沙土拍市場(chǎng)競(jìng)價(jià)十分激烈，樓面價(jià)屢次被刷新。當(dāng)年11月，佳兆業(yè)以總價(jià)20.182億元競(jìng)得南沙灣2020NJY-16地塊，扣除配建后樓面價(jià)達(dá)到22700元/平方米，再度刷新了南沙的樓面價(jià)紀(jì)錄，這個(gè)“地王”項(xiàng)目就是佳兆業(yè)南沙悅伴灣項(xiàng)目。

在拿地剛好約一年后，佳兆業(yè)還將廣州南沙佳兆業(yè)悅伴灣項(xiàng)目公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給平安信托有限責(zé)任公司。今年5月11日，接近佳兆業(yè)方面的人士接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，佳兆業(yè)仍然是該項(xiàng)目的操盤方，相關(guān)責(zé)權(quán)沒有變化，工作按流程正常推進(jìn)，平安信托方面只是落實(shí)風(fēng)控措施。

今年6月26日，信達(dá)地產(chǎn)完成南沙悅伴灣項(xiàng)目操盤代建協(xié)議簽訂后，當(dāng)月僅用兩天便完成了項(xiàng)目關(guān)鍵資料及證照的移交及共管，復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作全面推進(jìn)。

信達(dá)地產(chǎn)指出，廣州南沙悅伴灣項(xiàng)目是華南區(qū)域公司緊跟國(guó)家政策導(dǎo)向，在參與化解爆雷房企風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目方面主動(dòng)作為，充分發(fā)揮公司在代建管控、輸出不良資產(chǎn)盤活經(jīng)驗(yàn)、爛尾樓開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，積極創(chuàng)新業(yè)務(wù)拓展模式的一次積極探索。通過深化內(nèi)外部機(jī)構(gòu)合作，共同盤活出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，打造地產(chǎn)項(xiàng)目紓困新模式。

記者注意到，廣州南沙悅伴灣項(xiàng)目目前已更名為南沙山水·合悅，并出現(xiàn)在8月8日“信達(dá)地產(chǎn)現(xiàn)房節(jié)”活動(dòng)中。

出險(xiǎn)房企項(xiàng)目紓困迎來“新模式”？

除了信達(dá)地產(chǎn)，近期，中信城開一口氣接手了佳兆業(yè)南山東角頭項(xiàng)目、金沙灣國(guó)際樂園、佳兆業(yè)航運(yùn)紅樹灣以及佳兆業(yè)科技中心等4個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。在接手股權(quán)后不久，中信城開也迅速開啟了換牌動(dòng)作，佳兆業(yè)航運(yùn)紅樹灣更名為中信城開紅樹灣，金沙灣國(guó)際樂園更名為中信金沙灣，佳兆業(yè)科技中心更名為中信城開大廈。

7月8日，中信城開大廈舉行復(fù)工儀式；7月23日，中信城開紅樹灣入市銷售；7月30日，中信城開華南官微顯示，中信金沙灣即將入市。

中信城開紅樹灣開盤現(xiàn)場(chǎng) 來源：中信城開官微

知情人士7月28日通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這是中信銀行、佳兆業(yè)與中信城開三方以服務(wù)信托模式進(jìn)行的合作，非單純的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和出售。在服務(wù)信托模式中，中信銀行仍然是以債權(quán)人身份存在；中信城開則是融資代建的角色提供一定盤活資金，用于后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)和開發(fā)經(jīng)營(yíng)；而項(xiàng)目權(quán)益在中信銀行和中信城開收回對(duì)應(yīng)收益后最終仍歸屬于佳兆業(yè)所有。

事實(shí)上，信托參與出險(xiǎn)房企項(xiàng)目紓困正在成為一種行之有效的模式。某出險(xiǎn)房企項(xiàng)目業(yè)主7月29日通過微信告訴記者，他所購(gòu)項(xiàng)目5月被信托機(jī)構(gòu)收購(gòu)股權(quán)后，6月就傳來復(fù)工的消息，施工現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)除掉了此前出險(xiǎn)房企的品牌標(biāo)識(shí)。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖7月29日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，上述模式其實(shí)是標(biāo)準(zhǔn)的爛尾樓處理模式。等于是債權(quán)人引入一個(gè)墊資方和承建方，把項(xiàng)目做完以后，再支付承建方、墊資方的錢，銀行收回自己的錢，然后再還給出險(xiǎn)房企。

對(duì)于這類模式是否可以復(fù)制推廣，張化東認(rèn)為，“推進(jìn)難度很大，要這個(gè)項(xiàng)目后期能有利潤(rùn)，才會(huì)有人參與。”

“模式是可以復(fù)制，但前提條件是有自己很熟悉的代建公司，或者是干脆有自己的代建公司，信達(dá)恰好有這樣的優(yōu)勢(shì)。”黃立沖補(bǔ)充道。

信達(dá)地產(chǎn)也指出，華南區(qū)域公司還另外取得項(xiàng)目方案批復(fù)3個(gè)，落地后將新增權(quán)益計(jì)容面積62.22萬平方米；取得項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)4個(gè)，計(jì)容面積145.13萬平方米。其中，龍華水斗項(xiàng)目是華南區(qū)域公司聚焦主責(zé)主業(yè)，主動(dòng)聯(lián)合優(yōu)質(zhì)房企參與爆雷房企的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。

“該項(xiàng)目的推進(jìn)，有力地踐行了人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)關(guān)于對(duì)‘12家受困房企’風(fēng)險(xiǎn)處置的工作要求，貫徹落實(shí)了政府關(guān)于紓困房企‘保交樓、保民生、保穩(wěn)定’的工作精神，打開了以融資代建方式對(duì)風(fēng)險(xiǎn)房企進(jìn)行紓困救助的拓展局面。”

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-501535931