7年來首次下調(diào)！央行下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點 專家：5年期以上LPR報價有望進一步下調(diào)

每經(jīng)記者 肖世清    每經(jīng)實習(xí)編輯 馬子卿    

近期住房貸款市場好消息不斷，房貸利率一降再降，國慶前夕央行再送重磅大禮，首套個人住房公積金貸款利率將下調(diào)！

9月30日晚，央行發(fā)布公告稱，決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

資料來源：央行網(wǎng)站

東方金誠首席宏觀分析師王青認為，本次首套房公積金貸款利率下調(diào)幅度較大，一方面會減輕存量公積金貸款家庭月供負擔(dān)，有利于提振消費；另一方面，這也將激發(fā)更多住房公積金貸款需求，月度金融數(shù)據(jù)中的委托貸款規(guī)模將出現(xiàn)大幅同比多增勢頭，進而在一定程度上推進寬信用進程。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次政策說明，當(dāng)前對于公積金貸款利率也積極繼續(xù)了下調(diào)操作，體現(xiàn)了公積金貸款利率降息的導(dǎo)向，是商業(yè)貸款利率下調(diào)后又一重要的金融政策。

另外，公積金貸款利率下調(diào)，主要是針對剛需購房需求的，即對于首套個人公積金貸款落實了寬松的政策導(dǎo)向。也體現(xiàn)了進一步降低剛需購房者購房成本的導(dǎo)向。

首套房公積金貸款利率下調(diào)0.15個百分點

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，今年以來央行等監(jiān)管部門已多次下調(diào)住房貸款利率，但主要針對首套房貸利率，按時間線梳理，具體如下：

2022年5月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，但二套住房貸款利率下限不變。

2022年9月29日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

2022年9月30日，央行發(fā)布公告，決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。

另外，9月30日下午，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

資料來源:財政部網(wǎng)站

東方金誠首席宏觀分析師王青認為，這是繼昨日兩部門公告符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限后，監(jiān)管層再度針對房地產(chǎn)需求端出臺的一項支持政策。覆蓋范圍繼續(xù)限定首套房，體現(xiàn)了政策漸進調(diào)整、堅持“房住不炒”的基本原則。

英大證券研究所所長鄭后成表示，降低包括首套個人住房公積金貸款利率在內(nèi)的房貸利率抓住了“穩(wěn)地產(chǎn)”的關(guān)鍵之處。與降低首付等舉措相比，降低房貸利率是推升商品房銷售面積累計同比更有效的手段。

一方面降低首付只是降低商品房的購買門檻，但是并未實質(zhì)性減輕居民的購房負擔(dān)，而降低房貸利率則能夠持續(xù)緩解購房者的現(xiàn)金流壓力；另一方面，從歷史走勢看，首套房貸平均利率與商品房銷售面積累計同比存在較強的負相關(guān)關(guān)系，也就是說，降低房貸利率能夠有效推動商品房銷售增速。

王青表示，近期穩(wěn)樓市政策密集出臺，一個重要背景是樓市“金九”成色不足。高頻數(shù)據(jù)顯示，九月30城新房銷量較8月變化不大，樓市繼續(xù)處于筑底階段。而推動房地產(chǎn)回暖正在成為四季度穩(wěn)增長、控風(fēng)險的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

住房公積金個人住房貸款利率何時調(diào)整？

每經(jīng)記者注意到，這是時隔逾7年，央行首次下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率。2015年，央行曾對個人住房公積金貸款利率做出多次調(diào)整。

值得關(guān)注的是，如遇國家調(diào)整利率，住房公積金個人住房貸款利率如何調(diào)整？

記者查詢北京住房公積金網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，對于已發(fā)放的期限在1年以上的住房公積金個人住房貸款，其利率在當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，自下年度的1月1日起調(diào)整。

例如：借款人申請的住房公積金個人住房貸款在2022年8月20日放款，央行在2022年10月1日將貸款年利率由3.25%下調(diào)至3.1%，則借款人自貸款發(fā)放之日至2022年年末的貸款年利率按3.25%執(zhí)行，自2022年1月1日起貸款年利率按3.1%執(zhí)行。

對于已提出貸款申請但還未發(fā)放的住房公積金個人住房貸款，自貸款發(fā)放之日起執(zhí)行調(diào)整后的貸款利率。

例如：借款人在2022年9月15日申請住房公積金個人住房貸款，央行在2022年10月1日將貸款年利率由3.25%下調(diào)至3.1%，借款人貸款發(fā)放日為2022年10月2日，則貸款年利率自貸款發(fā)放之日起按3.1%執(zhí)行。

專家：5年期以上LPR報價也有望進一步下調(diào)

“此次政策充分說明，公積金也落實了更為寬松的政策導(dǎo)向”嚴躍進認為有以下四點值得關(guān)注：

一是商業(yè)銀行貸款持續(xù)降息，客觀上也需要公積金貸款利率進一步下調(diào)，否則公積金貸款和商貸的利差比較小，客觀上也會使得公積金貸款的吸引力下降，所以必須降息；

二是公積金貸款的利率進一步下調(diào)，使得后續(xù)公積金貸款的優(yōu)勢更加明顯，對于剛需購房者進一步降低貸款利率等具有積極的作用；

三是公積金此次政策，也可以和其他政策疊加，比如說部分城市允許二套房也可以享受首套房的公積金優(yōu)惠政策，那么客觀上對于一些改善型購房需求的釋放也具有積極意義；

四是此次公積金政策和央行昨日政策、財政部今日政策一起，形成了9月底三個穩(wěn)樓市大招，對于四季度房地產(chǎn)市場行情的提振會比較顯著。

鄭后成表示，有效提振房地產(chǎn)市場需多措并舉。降低房貸利率誠然關(guān)鍵，但是除了通過降低房貸利率切實降低購房成本之外，有效提振房地產(chǎn)市場還需要打出“組合拳”，包括有效提振房地產(chǎn)市場信心，有效控制新冠肺炎疫情，并輔以降低首付，放松“五限”等舉措。

展望未來，鄭后成表示，近期宏觀政策加大對房地產(chǎn)市場的支持有兩點特征：

一是全方位支持房地產(chǎn)市場。除了貨幣政策之外，財政政策也對房地產(chǎn)市場提供有力支持。9月30日財政部、稅務(wù)總局稱為支持居民改善住房條件，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

二是對房地產(chǎn)市場支持的力度較大。在兩天之內(nèi)密集發(fā)布三條支持房地產(chǎn)市場的重磅政策。我們認為對這一現(xiàn)象應(yīng)充分重視，不排除后期還有重磅政策推出的可能。

資料來源：央行網(wǎng)站

王青稱，后期視房地產(chǎn)修復(fù)狀況而定，穩(wěn)樓市政策還有較大發(fā)力空間。其中，受近期銀行存款利率較大幅度下調(diào)帶動，即使四季度MLF利率保持不變，5年期以上LPR報價也有望進一步下調(diào)，由此帶動房貸利率更大幅度全面下行，進而推動樓市最快在年底前后出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭。

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