兩月10余城出臺“限跌令”，彈性定價(jià)限制跌幅

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“限跌令”再次成為不少三四線城市的重要樓市調(diào)控措施之一。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，8月以來，已有衡陽、張家口、昆明、唐山、江陰、昭通、株洲、岳陽等超10個(gè)城市先后出臺限制房價(jià)下跌的相關(guān)政策。

從各地出臺通知的內(nèi)容來看，通常是作為“完善房地產(chǎn)長效機(jī)制的通知”或“促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的通知”的細(xì)則內(nèi)容之一，主要是以政策細(xì)則或約談房企的方式為主。

9月28日下午，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”三穩(wěn)的目標(biāo)要求下，“限跌令”的意義在于穩(wěn)定地區(qū)房價(jià)，防止房價(jià)出現(xiàn)劇烈波動。

“目前，全國房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，市場信心處于相對底部，不同城市因市場需求差異，采取了不太一樣的房地產(chǎn)政策。部分城市出臺‘限跌令’，主要是防止企業(yè)惡意降價(jià)，在一定程度上有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，防止觀望情緒進(jìn)一步加重。”

兩月10余城出臺“限跌令”

早在去年年底時(shí)，就曾有超20個(gè)城市密集出臺防止房價(jià)下跌的政策。到今年上半年，出臺類似政策的城市數(shù)量有所放緩，但從今年8月開始，出臺“限跌令”的城市又開始陸續(xù)增加。

據(jù)張家口日報(bào)9月25日報(bào)道，9月14日，河北張家口市住建局、張家口市財(cái)政局等四部門聯(lián)合出臺《關(guān)于進(jìn)一步加快完善房地產(chǎn)長效機(jī)制的通知》，其中一條“新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)格85%進(jìn)行銷售”的內(nèi)容更是被稱為“限跌令”。

9月21日，湖南省衡陽市衡東縣發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施（試行）》，將對房企申報(bào)的價(jià)格進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制，房企需嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)商品房銷售價(jià)格調(diào)控政策，嚴(yán)禁哄抬房價(jià)，嚴(yán)禁惡意跌價(jià)，防止商品房銷售價(jià)格大幅波動。

而8月出臺“限跌令”的城市則更頻繁。

8月31日，江蘇省江陰市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》，商品住房銷售價(jià)格備案后，商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，嚴(yán)禁低價(jià)（如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等）傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

8月24日，云南昭通發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，該文件指出，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)區(qū)域房價(jià)水平、市場供需、產(chǎn)品品質(zhì)等情況合理定價(jià)，并嚴(yán)格執(zhí)行一房一價(jià)備案制度，不惡意降價(jià)，保持房價(jià)在合理區(qū)間運(yùn)行。

8月11日，湖南岳陽住建局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住宅網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》，新建商品住房銷售價(jià)格備案后，商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)將提示無法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同。

同日，昆明房協(xié)組織房企召開座談會，指出昆明房企若惡意降價(jià)將被約談，情節(jié)嚴(yán)重者將停止網(wǎng)簽，由于近段時(shí)間以來昆明樓市多盤出現(xiàn)“大跳水”，昆明市房協(xié)緊急組織TOP30房企及大型經(jīng)紀(jì)公司召開“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作要求座談會，嚴(yán)格控制惡意降價(jià)行為，嚴(yán)重者將被停止網(wǎng)簽。

陳文靜提到，目前出臺“限跌令”的城市主要還是以三四線為主，這些城市通常處于房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整期，過往商品房的成交面積通常降幅較大，而通過“限跌”政策，主要是防止部分企業(yè)惡意降價(jià)，維穩(wěn)市場。“對于這些市場出現(xiàn)深度調(diào)整的城市來說，修復(fù)仍需要時(shí)間。”

一位房企營銷人士9月28日通過電話接受記者采訪時(shí)表示，對企業(yè)來說，降價(jià)主要是為了加速回籠資金，但當(dāng)市場上出現(xiàn)跟風(fēng)降價(jià)促銷時(shí)，容易出現(xiàn)連鎖反應(yīng)，甚至有部分企業(yè)不計(jì)成本，“打骨折”銷售，這顯然是不利于行業(yè)穩(wěn)定的，也給其他樓盤帶來了巨大的銷售壓力。

彈性定價(jià)限制跌幅

在部分業(yè)內(nèi)人士看來，通常出臺“限跌令”的城市，主要針對的還是市場上的大幅降價(jià)行為，“限跌令”更多的是規(guī)范樓盤銷售，打壓惡意降價(jià)或大幅度降價(jià)，維護(hù)市場秩序。

9月28日晚間，明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，多地出臺“限跌令”的核心還是維穩(wěn)，主要針對的是那些惡意降價(jià)的項(xiàng)目。“限跌令”其實(shí)本身是允許一定下跌的，普遍在15%-20%，跟部分房企降價(jià)跑量的需求不沖突。如果降幅高于這個(gè)幅度，考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)的利潤水平，那基本虧損的。

在艾振強(qiáng)看來，當(dāng)下市場背景，如果項(xiàng)目背后的房企布局較廣、實(shí)力較強(qiáng)，少數(shù)項(xiàng)目或城市虧損，仍可保證交房；如果背后的企業(yè)實(shí)力比較弱，還虧本出售，后續(xù)交房就堪憂了。而且，無論是哪種情況，都會打擊當(dāng)?shù)厥袌龅男判模爱?dāng)?shù)乇緛硐胱龊卯a(chǎn)品、按時(shí)交付的房企。“限制跌幅，既順應(yīng)市場規(guī)律滿足一些房企降價(jià)跑量的訴求，又可以一定程度上保護(hù)當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)開發(fā)商，以及保護(hù)購房者。”

記者注意到，也有部分城市通過彈性定價(jià)的方式，允許企業(yè)在一定價(jià)格范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。比如，湖南省瀏陽市鼓勵(lì)房企根據(jù)市場形勢變化和企業(yè)實(shí)際情況，另行制定讓利消費(fèi)者的有關(guān)政策措施；廣州也對新項(xiàng)目備案價(jià)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，“一房一價(jià)”由原來按樓棟均價(jià)正負(fù)6%，調(diào)整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價(jià)不能超項(xiàng)目核定線均價(jià)。

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