中城新產業(yè)董事長劉愛明：從住宅到產業(yè)園是從掙快錢到掙慢錢的轉變

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房地產行業(yè)的下行態(tài)勢仍在持續(xù)。今年前7月，全國商品房銷售面積同比下降23.1%，銷售額下降28.8%，百強房企銷售額同比降近五成。

在此背景下，與房地產行業(yè)有著密切關聯(lián)的產業(yè)園發(fā)展是否受到影響？近日，中城新產業(yè)控股集團有限公司（以下簡稱中城新產業(yè)）董事長劉愛明在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時表示，產業(yè)園實際上受到的影響很大，但它和住宅還是不一樣的。

“產業(yè)思維和地產思維幾乎不可調和，產業(yè)地產跟住宅不一樣，產業(yè)地產的重心在產業(yè)，而不是地產，如果忽略了產業(yè)談地產，就很容易出問題，在住宅領域適應的想法，到產業(yè)地產往往會出錯。”

劉愛民 受訪者供圖 

如何才能抗住行業(yè)周期？

作為房地產行業(yè)的老兵，劉愛明曾先后服務于中海地產和萬科等行業(yè)頭部企業(yè)，并擔任高層。2015年，劉愛明獨立創(chuàng)業(yè)，選擇產業(yè)園賽道，創(chuàng)辦了中城新產業(yè)，專注于產業(yè)地產開發(fā)和產業(yè)園區(qū)運營管理，提供產業(yè)地產的完整解決方案。

隨著房地產行業(yè)進入“黑鐵時代”，整個行業(yè)目前正經(jīng)歷著前所未有的挑戰(zhàn)。據(jù)中指研究院報告，今年1~7月，全國50個代表城市商品住宅月均成交面積同比下降45%。

房地產行業(yè)下行對于產業(yè)園發(fā)展產生了哪些影響？有哪些應對措施？劉愛明表示，產業(yè)園實際上受到的影響很大，但是它和住宅還是不一樣的。首先是客戶群不同，產業(yè)園的客戶群是科技企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)，而住宅客戶群為單一的個體，其情緒傳播會更快一些。

“產業(yè)因為本身決策就很慢，產業(yè)企業(yè)去買或者租一個產業(yè)園，本身就是一個可能3~6個月甚至是更長時間的決策。從這一點來講，調控對產業(yè)地產行業(yè)的影響，跟住宅還是不太一樣。但我們還需要面對的是經(jīng)濟下行，產業(yè)客戶如果對企業(yè)沒有擴張需求的話，對產業(yè)園也就沒有新的需求，所以這個影響還是比較大的。”

在不斷要求精細化運作的當下，在劉愛明看來，產業(yè)地產運營商的應對措施，唯有提高服務和運營質量，這是抵抗周期的唯一可行辦法。

產業(yè)地產難度超住宅地產

“中城新產業(yè)沒有秘密，任何人都可以學習。”

不過在劉愛明看來，產業(yè)服務在于不斷深入，他認為不太可能會有人走這條“窄門”之路。

值得注意的是，在房地產行業(yè)下行壓力增大的背景下，近年來有不少曾經(jīng)優(yōu)秀的資深地產人士開始離開原來深耕的領域，進入到產業(yè)園細分賽道。

對此，劉愛明認為，“如果僅是因為當下許多地方政府都在談產業(yè)，并且以后可能會大力發(fā)展，受政策和市場需求等因素影響，從原來相對容易的住宅地產賽道來產業(yè)地產領域來創(chuàng)業(yè)，要非常慎重。”

“產業(yè)地產難度肯定超過住宅地產，且兩者難易程度是兩個數(shù)量級；其次，兩者在操作的體量上也不是一個量級。”

切換賽道，轉換工作思維同樣很重要。劉愛明認為，產業(yè)思維和地產思維幾乎不可調和，產業(yè)地產跟住宅不一樣，產業(yè)地產的重心在產業(yè)，它不是地產，如果忽略了產業(yè)談地產，就很容易出問題，在住宅領域適應的想法，到產業(yè)地產往往會出錯。

劉愛明強調，做產業(yè)園不僅要了解產業(yè)，也要了解客戶。如需了解所做產業(yè)園面對什么樣客戶，知道他們怎么生產、怎么研發(fā)、怎么銷售，對未來怎么預期等。如果創(chuàng)業(yè)者不了解這些，是非常危險的事。

“相較而言，住宅在過去的年代是掙快錢掙大錢，產業(yè)園則是掙慢錢掙小錢，要適應這個生意邏輯，這是產業(yè)園細分賽道的特點。”

劉愛明認為，隨著公募REITs在我國的快速發(fā)展，產業(yè)園除了掙小錢特點外，還是一個掙長錢的生意。“最近在廣州碰到一個園區(qū)產品，成本8個多億，如果用REITS可以上15億，這也是一個很不錯的生意。作為投資方，可以把原始投資收回來，收益也很高，并且它持有經(jīng)營還可以持續(xù)做下去。”

這也是劉愛明創(chuàng)業(yè)7年來，劉愛明在培育出核心競爭力后，為中城新產業(yè)未來發(fā)展謀劃的路徑之一。業(yè)內在關注中城新產業(yè)未來發(fā)展路徑，是去主板上市還是通過reits逐步退出。

在業(yè)務布局上，中城新產業(yè)有三個賽道，分別為輕資產、中資產和重資產。輕重兩頭，中城新產業(yè)跟華潤置地合作成立了兩個合資公司，負責輕資產和重資產。其中輕資產方面叫潤城，負責顧問咨詢加后期的招商運營，是一個全流程服務。劉愛明表示，“因為這個模式資本市場還是比較喜歡，我們想以后（重資產）能不能上市。”

“重資產的那一塊叫華城，這方面實際上我們現(xiàn)在也正在努力看看能不能去走REITs路徑。我們有銷售型的園區(qū)，也有持有型的園區(qū)。中資產運營，也就是原來的包租業(yè)務，現(xiàn)在大概面積有100多萬平方米。”

劉愛明表示，“目前三個業(yè)務都有了規(guī)模，今年有30%~50%的增長，也都盈利。”