第十二屆價值地產(chǎn)年會行業(yè)高端訪談 | 保利發(fā)展吳定金：市場恢復(fù)還需政策維持，行業(yè)信心提升最重要

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在房地產(chǎn)市場整體下行的當(dāng)下，怎樣才能重拾信心再出發(fā)成為行業(yè)共同面對的課題。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年7月百強(qiáng)房企銷售操盤金額5231.4億元，略高于上半年月均水平，環(huán)比降低28.6%，降幅較往年30%左右的平均水平基本持平；同比降低39.7%，降幅略有收窄。目前，市場整體需求和購買力疲軟，短期內(nèi)房企去化壓力仍然較大。

日前，保利發(fā)展控股集團(tuán)戰(zhàn)略研究院院長、戰(zhàn)略投資中心副總經(jīng)理吳定金在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者面訪時表示，信心的恢復(fù)很重要，目前整個市場對于行業(yè)的信心雖說有一定提升，但仍處于低位。從穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，下半年仍需要加碼政策穩(wěn)定、恢復(fù)整個市場。

保利發(fā)展控股集團(tuán)戰(zhàn)略研究院院長吳定金 圖片來源：受訪者提供

一二線城市部分政策可調(diào)整

吳定金認(rèn)為，當(dāng)下的市場只能視為是在階段性的恢復(fù)，而這種恢復(fù)還不太牢靠，可能還需要政策進(jìn)一步的維持，甚至還要加碼。另外，對于輿論的正面引導(dǎo)、行業(yè)信心的恢復(fù)也很重要，下半年對很多房企而言銷售端、融資端能否得到改善至關(guān)重要。

“雖然6月份市場有一些反彈，但主要集中在大中城市的核心區(qū)。除了這些區(qū)域外，大部分區(qū)域其實(shí)并沒有明顯改善，所以這些還是需要引起重視。希望能有更大的動作去穩(wěn)定市場，對這個行業(yè)也要做一些更大的支持，我們認(rèn)為這個很重要，否則市場可能會延續(xù)下行。”

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，2022年7月單月，多地累計出臺93條房地產(chǎn)調(diào)控政策，在7月28日政治局會議提出“因城施策用足用好政策工具箱”后，各地政策松動繼續(xù)向一二線城市擴(kuò)展，政策力度也有逐漸加大的趨勢。

8月12日，蘇州、無錫相繼出臺限貸松綁政策，蘇州二套房首付比例由貸款結(jié)清50%、貸款未結(jié)清80%，分別下調(diào)至30%、60%；無錫則將二套房首付比例由貸款結(jié)清40%、貸款未結(jié)清60%，下調(diào)至30%、50%；8月20日，上海臨港新片區(qū)再次優(yōu)化購房政策，非本地戶籍區(qū)域內(nèi)社保繳滿1年可購1套房。

吳定金表示，在政治局會議提出“因城施策用足用好政策工具箱”下，政策可以針對一些一二線城市進(jìn)行部分調(diào)整。比如一些針對當(dāng)時市場過熱時設(shè)計的臨時性、限制性的措施，限價限購政策等。從目前的市場結(jié)果來看，部分區(qū)域的市場價格已經(jīng)低于限價。

“另外，應(yīng)該去考慮到用市場化的手段來解決核心區(qū)、高端市場的價格問題，而對于剛需改善類可考慮參考中位數(shù)價格，以保持價格穩(wěn)定。”

在吳定金看來，現(xiàn)在整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)回歸“居住”屬性，在這種背景下，市場可以多關(guān)注剛性需求、改善需求、多元化需求、租賃需求、跟居住相關(guān)的服務(wù)需求。因此，購房者相較以往，也更關(guān)注自身真實(shí)需求，關(guān)注房子所在地段的成熟度和教育、醫(yī)療、商業(yè)、公建等配套的成熟度，這也證明整個房地產(chǎn)市場發(fā)展方向也在走向成熟。

多關(guān)注民營房企的生存狀況

近期，是否要以現(xiàn)售制度取代預(yù)售制度、預(yù)售制度是否該取消等問題，一度成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

“預(yù)售制度本身實(shí)際上沒有任何問題，其對于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場有更加明顯的意義，只是在執(zhí)行層面可能存在偏差。”吳定金認(rèn)為，關(guān)于部分預(yù)售樓盤引發(fā)的延期交房等相關(guān)問題，根本原因在于問題房企本身，而不是預(yù)售制度。

這一觀點(diǎn)的依據(jù)是，房地產(chǎn)本身是大宗商品，對于這類大宗商品包括房子本身在內(nèi)，其實(shí)主流經(jīng)濟(jì)體都是采用預(yù)售制。因?yàn)轭A(yù)售制度能夠起到提前去測試和了解市場的作用，做到以銷定產(chǎn)。如果是現(xiàn)售，等房子都建好了、成本都花了但是賣不掉的話已經(jīng)晚了。當(dāng)然，如果想做也可以實(shí)行部分現(xiàn)售，但沒必要整個行業(yè)“一刀切”地強(qiáng)推現(xiàn)房銷售。

吳定金補(bǔ)充道，民營房企現(xiàn)在實(shí)際上都是在為生存而戰(zhàn)，銷售端和融資端都需要有實(shí)質(zhì)的改善。行業(yè)也應(yīng)該多關(guān)注民營房企的生存狀況，切斷持續(xù)爆雷、沖擊整個信用體系的傳導(dǎo)鏈條。對于已爆雷的企業(yè)，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“保交付、保民生”；對于未爆雷、資金趨于緊張的房企，可加大融資支持力度，緊急注入一定的流動性，讓企業(yè)存活、運(yùn)轉(zhuǎn)起來，這樣的投入成本（相比爆雷后）相對少一些，可以起到四兩撥千斤的作用。樓市進(jìn)入買方市場，疊加資信等因素導(dǎo)致越來越多的房企失去投資能力，土地市場也隨之進(jìn)入買方市場。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月份，在核心城市通過“犧牲規(guī)模、提高質(zhì)量”的讓利之下，土地市場呈現(xiàn)量跌價漲。企業(yè)拿地層面，并未較上半年出現(xiàn)顯著變化，仍有近四成房企投資停滯，即便是核心城市火熱地塊帶動整體土拍有所回暖，但拿地依舊是央國企及地方城投平臺等老面孔，民企持續(xù)“隱身”。

吳定金指出，目前行業(yè)最需要的還是信心的提升，這個時候要把信心的提振作為一個重要的事情來做。對于一些沒有爆雷但資金緊張的房企還是要給予一些關(guān)注或支持，這也非常有利于行業(yè)的良性循環(huán)和房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。

“下半年，房企在入市節(jié)點(diǎn)方面還是要盡量把握更多的銷售期，能夠提早入市就會延長擴(kuò)大銷售市場，能往前趕的盡量往前趕。”

【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：受訪者提供