每經(jīng)熱評(píng)丨提前還房貸要收費(fèi) 為何這次引發(fā)熱議

每經(jīng)特約評(píng)論員 蔣光祥

有人愁房貸能不能拖點(diǎn)時(shí)間再還，有人愁房貸為什么不能提前還。受房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)改變和疫情等因素的影響，現(xiàn)實(shí)就是這么魔幻。最近后者，即提前還房貸這一行為引發(fā)熱議。

事件導(dǎo)火線是月初某大行發(fā)布公告，對(duì)提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。公告表明，提前償還個(gè)人按揭類(lèi)貸款將收取還款補(bǔ)償金，為提前還款本金的1%。該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將于2022年11月1日起施行，在2022年11月1日前仍按原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。不過(guò)，輿論聚焦之下，該公告在其官網(wǎng)現(xiàn)已被刪除。這說(shuō)明在當(dāng)前相關(guān)部門(mén)引導(dǎo)個(gè)人住房按揭貸款利率下行，支持剛性和改善性住房需求，各級(jí)政府不斷出臺(tái)政策用以改善市場(chǎng)環(huán)境、提振市場(chǎng)信心的大背景之下，該行這一舉措可能顯得有些突兀。

當(dāng)然，圍繞此舉的坊間熱議是否都立得住腳，可能還需要推敲。

從銀行視角來(lái)看，顯然有自己的委屈。一是過(guò)往房貸的提前還款，均有相關(guān)規(guī)定，各個(gè)行可能規(guī)定不一，但未滿足一定條件的前提之下，收取一定費(fèi)用早有先例。比如，另一家大行的房貸合同里就寫(xiě)得很明白：貸款發(fā)放后一年內(nèi)提前還款，要加收六個(gè)月房貸利息。

而該行調(diào)整前的合同里也寫(xiě)得很明白：部分還款的話，每年可免收補(bǔ)償金一次，從第二次開(kāi)始，收取當(dāng)次提前還款本金金額的1%；全額還款的話，1年（房貸期限2~5年）內(nèi)或者3年內(nèi)（房貸期限5年以上）則同樣要收取當(dāng)次提前還款本金金額的1%。最近這次調(diào)整，只不過(guò)取消了這些前置豁免條件，而是一概收取1%。但還是留了一個(gè)口子，即在合同約定基礎(chǔ)上，各地分行具有補(bǔ)償金優(yōu)惠減免權(quán)限。

從客戶(hù)視角來(lái)看，動(dòng)輒二三十年的房貸對(duì)幾方都是大事，辦下來(lái)也的確不容易。好一通折騰完，不到一年，甚至更短時(shí)間內(nèi)就要提前還款，自己也的確有點(diǎn)過(guò)意不去，銀行收取合理范圍內(nèi)的數(shù)額來(lái)作為業(yè)務(wù)補(bǔ)償，也可以理解。畢竟當(dāng)時(shí)的額度，銀行可以留給更需要的人，且提前還款可能性更小。最為要緊的是，這一點(diǎn)當(dāng)初也是白紙黑字寫(xiě)入了房貸合同，說(shuō)明大家對(duì)此并無(wú)異議。

但現(xiàn)在疑似銀行以一紙單方面的公告替代合同，讓過(guò)往約定的豁免情形不再?gòu)?fù)存，這就不得不令人錯(cuò)愕。

畢竟，對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，房屋置換是其一輩子都要經(jīng)歷若干次的事情，一套房貸真的要還滿30年的，身邊不常見(jiàn)。那么在房貸已經(jīng)還了多年，開(kāi)始置換或者賣(mài)房過(guò)程中，銀行突然跑出來(lái)要加收一筆當(dāng)初合同內(nèi)已經(jīng)予以豁免的費(fèi)用，這于情于理也說(shuō)不通。退一萬(wàn)步說(shuō)，銀行真的要收，也必須新老劃斷，從簽了這一合約的新合同客戶(hù)當(dāng)中去收。當(dāng)然，現(xiàn)在因?yàn)樵撔幸呀?jīng)撤回了公告，也無(wú)法細(xì)究其實(shí)施細(xì)則，但起碼在那份公告當(dāng)中，我們沒(méi)有讀出新老劃斷的意思。

如果還要繼續(xù)深究提前還款的緣由，也并不復(fù)雜。那就是過(guò)往都知道房貸利率低，有提前還房貸的錢(qián)，隨便做點(diǎn)啥，或者啥也不做，買(mǎi)點(diǎn)理財(cái)、信托都能掙出比房貸利率高的利息。但現(xiàn)在要想啥也不做，或者隨便做點(diǎn)啥，就能掙出這個(gè)收益率，可能不太容易。況且很多人當(dāng)初選在房貸利率高位入場(chǎng)，看著貸款利率不斷下行，可能也會(huì)有不平衡感。這一前提之下，提前還貸就成了不少手里有點(diǎn)閑錢(qián)或者積蓄的購(gòu)房者首選項(xiàng)。因此，在這樣的情形之下，銀行不能只看到自己的利益，也要多為自己客戶(hù)想著點(diǎn)，都不容易。 （作者為財(cái)經(jīng)時(shí)評(píng)人士）