聚焦城投拿地 | 從大手筆拿地到變身“小股東”，北京興創(chuàng)投資為何“畫風(fēng)”變了？

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月中旬，即使尚未取得預(yù)售證，大興星光城售樓處已經(jīng)開放，這距離北京興創(chuàng)置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱興創(chuàng)置地）以48.2億元競得該地塊僅僅過去6個(gè)月。

但需要注意的是，如今該項(xiàng)目的開發(fā)商已經(jīng)變成了在今年3月注冊成立的北京品創(chuàng)建合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，背后存在多個(gè)關(guān)聯(lián)方，這也一定程度上反應(yīng)了如今北京興創(chuàng)投資有限公司（以下簡稱興創(chuàng)投資）的開發(fā)風(fēng)格。

事實(shí)上，北京城投類公司積極拿地始于今年上半年。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前6月北京累計(jì)成交31宗住宅用地，成交金額接近1000億元。雖然排名前三的拿地企業(yè)分別是華潤、中海、綠城，但城投類公司已經(jīng)嶄露頭角，興創(chuàng)投資以66億元排在第5位，城建發(fā)以53億元排在第6位。

從獨(dú)自拿地到變身“小股東”

興創(chuàng)置地是興創(chuàng)投資的全資子公司，該公司的實(shí)控人為北京大興區(qū)的國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會，主要業(yè)務(wù)是根據(jù)大興區(qū)政府授權(quán)，負(fù)責(zé)大興新城北區(qū)、生物醫(yī)藥基地東配套區(qū)、大興新城核心區(qū)、西紅門商業(yè)綜合區(qū)、黃村七街、京開東側(cè)天宮院村、采育中心鎮(zhèn)區(qū)等土地一級開發(fā)，配合土地上市工作，進(jìn)行區(qū)域市政、公益公建設(shè)施建設(shè)。

同時(shí)，興創(chuàng)投資還在拓展房地產(chǎn)二級開發(fā)業(yè)務(wù)，僅今年一季度便以48.2億元、35.7億元拿下兩宗地塊。

具體到這兩宗地塊，京土儲掛（興）[2022]008號大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0202-6007、6014、6011、6002地塊（以下簡稱黃村地塊）是興創(chuàng)投資以48.2億元底價(jià)拍得，而京土儲掛（興）[2022]009號大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)B2-08、DX04-0101-6004、6006、6008地塊則是興創(chuàng)投資和中建壹品聯(lián)合以35.7億元底價(jià)摘得，中指院稱之為興創(chuàng)投資“托底大興區(qū)西紅門和黃村地塊”。

其實(shí)近年來興創(chuàng)投資在北京土拍市場，尤其是大興區(qū)域表現(xiàn)亮眼。除了上述外，根據(jù)Wind，2020年2月住總和興創(chuàng)投資聯(lián)合以6.56億元摘得大興區(qū)采育鎮(zhèn)DX10-0001-6004地塊，2021年10月，中鐵置業(yè)和興創(chuàng)投資以37.84億元的總價(jià)拿下大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0208-6026、6020地塊，條件之一是5.4萬平方米的“現(xiàn)房銷售”。

就在興創(chuàng)投資“托底”之后不就，市場就傳出該公司計(jì)劃退出黃村地塊的傳言。今年5月底，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾致電興創(chuàng)投資核實(shí)該消息，對方工作人員向記者者推薦了中建壹品的相關(guān)負(fù)責(zé)人，其在電話中表示，“興創(chuàng)投資并沒有退出黃村地塊，只是引入了其他投資方，分別有中建壹品、聯(lián)投置業(yè)、大興城建，我們中建壹品來操盤。”但當(dāng)時(shí)該相關(guān)負(fù)責(zé)人并沒有透露相關(guān)各方的持股比例。

根據(jù)啟信寶，黃村地塊目前的開發(fā)商北京品創(chuàng)建合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東確實(shí)是中建壹品、聯(lián)投置業(yè)、大興城建、興創(chuàng)投資4家，中建壹品是占股50.086%的大股東，興創(chuàng)投資占股16.6%，也就是說，興創(chuàng)投資已成為了小股東。

“暫無擬開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目”

早先興創(chuàng)投資的風(fēng)格是單打獨(dú)斗，根據(jù)其介紹，“公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目類型以商業(yè)地產(chǎn)和高端住宅為主。其中，興創(chuàng)屹墅和興創(chuàng)榮墅為高端住宅；興創(chuàng)國際中心（西紅門三期和四期）、核心區(qū)企業(yè)總部以及采育企業(yè)交流中心等為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主要用于出售，部分對外出租。”

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)，早先興創(chuàng)投資開發(fā)的高米店南里、創(chuàng)采嘉園、興創(chuàng)科創(chuàng)中心等項(xiàng)目都是由該公司獨(dú)資開發(fā)，而此后便開始逐漸引入合作開發(fā)。

如今年3月23日取得預(yù)售證的諾德逸境小區(qū)，便是由興創(chuàng)投資和中鐵置業(yè)共同開發(fā)，也就是上文所提到的與中鐵置業(yè)的聯(lián)合拿地，興創(chuàng)投資占股僅有35%。而上文提到的和住總的聯(lián)合拿地，2020年11月取得預(yù)售證的住星家園，興創(chuàng)投資也僅有30%的占比。

上海清算所公示的一份《北京興創(chuàng)投資有限公司2022年跟蹤評級報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》）顯示，2021年興創(chuàng)投資營業(yè)收入同比下降13.79%。其中受土地開發(fā)進(jìn)度影響，公司土地一級開發(fā)收入同比下降21.60%；房地產(chǎn)開發(fā)收入同比變化不大；受交房進(jìn)度影響，保障房開發(fā)收入明顯下降。

償債能力方面，2021年底受流動負(fù)債增加影響，興創(chuàng)投資流動比率、速動比率和現(xiàn)金短期債務(wù)比均較2020年底有所下降。2022年3月底，受臨時(shí)性的資金拆借增加影響，上述三項(xiàng)指標(biāo)均較2021年底繼續(xù)下降。

此外，興創(chuàng)投資整體債務(wù)負(fù)擔(dān)重，2022－2023年集中兌付壓力較大。2021年底及2022年3月底，公司全部債務(wù)資本化比率分別為70.50%和75.70%；2022年4－12月及2023年分別需償還有息債務(wù)73.27億元和74.53億元（已考慮含權(quán)債券的提前回售）。

房地產(chǎn)開發(fā)在一定程度上成為了興創(chuàng)投資的一種壓力?！秷?bào)告》表示，截至2022年3月底，興創(chuàng)投資主要在建房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資144.48億元，已完成投資113.36億元，未來尚需投入31.12億元。

整體看，興創(chuàng)投資的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目尚需投資規(guī)模較大，面臨較大的資金支出壓力。“公司部分在售房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨去化壓力、資金支出壓力大、整體債務(wù)負(fù)擔(dān)重、2022－2023年集中償付壓力較大等因素對其信用水平可能帶來的不利影響。暫無擬開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目”。

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