數(shù)據(jù)漲了，感覺沒漲，這個一線城市的房價有點意思

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

廣州房價一直在漲？

8月15日，國家統(tǒng)計局公布了今年1-7月全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，廣州表現(xiàn)極為亮眼，新房、二手房均實現(xiàn)環(huán)比上漲，今年4月以來第4個月保持“雙漲”，是為數(shù)不多保持連續(xù)上漲的城市。

但很多人為什么都沒感覺？

“目前廣州樓市整體分化較為嚴重，賣得較好的項目還是以越秀、天河、海珠等熱門區(qū)域的改善型樓盤為主，整體價格也較高。”海珠區(qū)房產(chǎn)中介高鵬8月16日上午通過微信告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，廣州目前新房市場主要是部分改善型新盤在“托盤”，成交火熱。

被“平均”了

記者翻閱國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，廣州的新房、二手房房價今年4月以來一直維持著小幅環(huán)比上漲態(tài)勢，其中新房環(huán)比漲幅分別為0.1%、0.5%、0.3%和0.3%；二手房環(huán)比漲幅為0.5%、0.2%、0.5%和0.1%。

但事實上，目前廣州房地產(chǎn)市場整體分化仍然嚴重，部分高價改善房源的熱銷，在一定程度掩蓋多片區(qū)的“冷淡”。

今年1-7月銷售位居前列的項目，多數(shù)為典型的改善型項目。比如排名第一的越秀·和樾府項目，銷售均價10萬元/平方米，主打100平方米以上大戶型；琶洲南TOD項目同樣10萬元/平方米起售，主打也是142-210平方米、265-310平方米大戶型。

“主要是高凈值人群的改善型需求導(dǎo)致的。”8月15日晚，地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，他們可能原本手上就至少有一套房，只需要補20%-30%資金就可以完成置換，最直觀的體現(xiàn)就是核心區(qū)域大戶型高價房源受追捧。“目前廣州的改善型需求釋放了出來，但初次置業(yè)以及投資需求還未充分釋放。”

事實上，廣州多數(shù)項目去化率仍然不如人意。

據(jù)易居企業(yè)集團廣東區(qū)域數(shù)據(jù)，7月超半數(shù)樓盤去化率不到25%，甚至在增城、南沙、花都等偏外圍區(qū)域，有樓盤去化率低于10%。

“廣州市場確實是分化的。整體來看，目前仍能維持較好去化的樓盤，基本都在主城區(qū)范疇”，8月16日上午，克而瑞廣佛首席分析師肖文曉通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，這些樓盤往往在地段上有一定優(yōu)勢，板塊貨量不多，定位也多以剛改和改善為主，與當(dāng)前廣州“改善興起”的需求趨勢較為吻合。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，廣州四房戶型延續(xù)了去年向上的勢頭，占比從去年的21%提高到27%。

兩波“降價潮”

在此背景下，開發(fā)商應(yīng)對市場的策略也出現(xiàn)出了極大反差。一邊是部分改善型高價項目壓根不愁賣，另一邊則是有項目不得不通過降價促銷的方式來吸引客源。

近期的廣州市場，推出價格優(yōu)惠的項目，似乎也肉眼可見地多了起來。

“通過各種營銷方式降價促銷，仍是多數(shù)開發(fā)商的選擇。”8月16日下午，中介周偉向記者介紹。

從周偉發(fā)來的宣傳海報看，比如位于知識城板塊的越秀·星匯城項目，有5套特惠房源售價約2.3萬元/平方米，而據(jù)房天下數(shù)據(jù)，星匯城的銷售均價為2.7萬元/平方米；位于荔灣區(qū)的萬科·金域曦府項目，在近期推出的“嗨購818”購房活動中，一口價格房源優(yōu)惠40萬元；位于黃埔魚珠片區(qū)的中鼎君和名城珺合府，宣傳海報顯示，一套99.18平方米的房源，總價為50X萬元，若以509萬元計算，折合單價約5.13萬元/平方米，房天下數(shù)據(jù)顯示，該項目銷售均價為5.4萬元/平方米。

記者從多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，在廣州新房市場，開發(fā)商通常對新房的降價策略較為保守，比較忌諱提新房降價。一般來說，簽約價不能低于備案價的10%。也正因此，絕大多數(shù)開發(fā)商更習(xí)慣以推出局部特惠房的手段去吸引客源。

廣州整體庫存相比過往也有所攀升。廣東中原數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，廣州庫存量已達到1155.3萬平方米，去化周期17.5個月，均為近兩年新高。其中，花都、南沙、從化、增城四區(qū)庫存消化周期超過20個月，除黃埔外，余下6區(qū)的消化周期均在10個月以上。

在鄧浩志看來，下半年廣州房企選擇降價促銷，仍然會是一個比較重要的選項，尤其是今年“金九銀十”，或者今年年底，市場上可能會出現(xiàn)兩波較為顯著的“降價潮”。

“當(dāng)然，開發(fā)商所謂的降價，并不是說價格一定會比去年年底要低，而是指房源在階段成交的價格低位，通常在關(guān)鍵時期，房企的讓利優(yōu)惠幅度會更大。”

而肖文曉在復(fù)盤今年廣州房企的營銷節(jié)奏后指出，從營銷動作來看，房企結(jié)束了5、6月的年中沖刺，7月份供求兩端環(huán)比出現(xiàn)明顯回落，部分樓盤也暫時回收了年中沖刺折扣，為接下來的“金九銀十”蓄力。

肖文曉也提到，預(yù)計“金九銀十”又會有新一波促銷潮，對剛需購房者而言，今年是個比較友好的窗口期。

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