每經(jīng)熱評(píng)｜期房預(yù)售已然弊大于利 現(xiàn)房銷售是大勢(shì)所趨

每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

近日，福建省永泰縣一則土地出讓信息引發(fā)議論，原因是“該宗地按現(xiàn)房銷售實(shí)施”。在期房頻頻受爛尾和停貸困擾的當(dāng)下，永泰的這一個(gè)原本并不起眼的“現(xiàn)房地塊”突然間格外引人注目。

其實(shí)，地方政府在土拍中為部分地塊增設(shè)“現(xiàn)房銷售”條件，并非新鮮事物。近兩年，北京、深圳、蘇州的土拍中，均有先例。北京甚至出現(xiàn)過同一地塊拍賣，一半要求現(xiàn)房銷售一半要求期房銷售的情況。

眾所周知，盡管絕大多數(shù)商品房都可以“預(yù)售”。但實(shí)際情況是，現(xiàn)房和期房長期共存。只不過，絕大多數(shù)的“現(xiàn)房銷售”是因?yàn)樵陬A(yù)售期內(nèi)沒有賣完，等房子完全建成后轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。在“期”轉(zhuǎn)“現(xiàn)”的同時(shí)，售價(jià)也會(huì)有所調(diào)整?，F(xiàn)房的售價(jià)會(huì)高于期房。原因也簡單，因?yàn)楝F(xiàn)房的風(fēng)險(xiǎn)低，當(dāng)然就貴。

同樣是一個(gè)商品房項(xiàng)目，期房和現(xiàn)房同房不同價(jià)，揭示了一個(gè)隱情——買期房類似于證券投資，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。只不過，由于此前二十年房地產(chǎn)行業(yè)一路高歌猛進(jìn)水漲船高，不但房地產(chǎn)期貨風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，而且成為最賺錢的投資。于是，很多人似乎忘了是在做“投資”了。

現(xiàn)實(shí)生活中，大家購買的商品一般都是現(xiàn)貨，可以試穿試用甚至先嘗后買，拿不到貨或者貨不對(duì)板的概率極低，但期房除外。期房預(yù)售的本質(zhì)就是，開發(fā)商沒有足夠的錢，借購買人的錢來開發(fā)樓盤，然后把已屬于購買人的房子建成并還給人家。又因?yàn)橘I房人的錢也不夠，于是需要找銀行借錢（按揭）。而銀行又要求借錢需要抵押物，所以房主要把房子抵押給銀行交換貸款，于是房子在抵押期間是屬于銀行的。所以，一旦期房爛尾，銀行和房主都會(huì)心驚膽戰(zhàn)。

然而，今年以來，受疫情和宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的影響。開發(fā)商“雷聲”不斷。部分已預(yù)售的期房爛尾，原來屬于低風(fēng)險(xiǎn)的投資行為成為高風(fēng)險(xiǎn)，因而引發(fā)社會(huì)對(duì)期房和預(yù)售制的討論。眼下公眾的最大訴求是，優(yōu)先保護(hù)購房人的利益。這當(dāng)然是對(duì)的。但其他投資人怎么辦？具體來說，銀行怎么辦？信托基金怎么辦？如果說房貸背后是一個(gè)個(gè)普通的家庭，那么信托背后同樣是一個(gè)個(gè)家庭。另外，房企普遍都有內(nèi)部員工的項(xiàng)目跟投制度。許多時(shí)候，跟投還帶有強(qiáng)制性。一旦項(xiàng)目爛尾，跟投的錢誰來賠？還有永續(xù)債，不在負(fù)債表里，但也是別人的錢，賠還是不賠？當(dāng)然，最弱勢(shì)的人群當(dāng)屬建筑工人，他們被欠的薪金要不要優(yōu)先賠？

顯然，預(yù)售的期房一旦爛尾，就難以收?qǐng)?，不可能再皆大歡喜。

那么，我們?cè)撛趺崔k？作為對(duì)市場走向最為敏感也最靈活的地方政府和房企，已然在行動(dòng)求變。

首先，企業(yè)已然意識(shí)到，未來購房者會(huì)對(duì)期房預(yù)售提高警惕。此種情緒必將影響市場，因此已抓緊“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”。一些企業(yè)要么拿出存貨現(xiàn)房（一般都是不愁賣的搶手貨）銷售回款，要么將部分計(jì)劃預(yù)售的期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房再出售。

其次，地方政府會(huì)繼續(xù)提升土拍中的“現(xiàn)房銷售”比重。從土地源頭上控制期房預(yù)售比重，切實(shí)降低爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)。

第三，預(yù)售資金監(jiān)管將會(huì)更嚴(yán)，此前業(yè)內(nèi)要求放松監(jiān)管給開發(fā)商喘口氣的呼聲會(huì)沉寂。而預(yù)售資金如果不能在完工前打到開發(fā)商賬戶上，實(shí)際上也就失去了預(yù)售回款的最初目的。賣期房和賣現(xiàn)房的區(qū)別就不大了。

總之，在人口紅利漸退，經(jīng)濟(jì)增速放緩，房價(jià)已達(dá)高位的大背景下，期房預(yù)售制已然弊大于利，不合時(shí)宜，現(xiàn)房銷售將逐漸成為大勢(shì)所趨。