防范“爛尾樓”風(fēng)險！多地出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

因樓盤停工、交房延期，近期多地出現(xiàn)由購房者發(fā)起的“強(qiáng)制停貸”現(xiàn)象，引發(fā)各方關(guān)注。近日多地也已出臺相關(guān)措施，防范商品房延期交房等問題。

7月14日晚間，西安市住建局等五部門聯(lián)合出臺13項措施，旨在有效防范商品房延期交房增量問題；汕頭市住建局發(fā)文，強(qiáng)調(diào)“商品房預(yù)售款?？顚Ｓ?rdquo;，購房者需按照合同將資金打入監(jiān)管賬戶。

此前的7月11日和12日，深圳龍崗和汕頭也分別發(fā)文，進(jìn)一步加強(qiáng)對商品房預(yù)售資金監(jiān)管，以及房地產(chǎn)項目全周期監(jiān)管。

“各地對于此類預(yù)售工作的規(guī)范和管理具有積極作用，有助于防范一些違規(guī)樓盤進(jìn)入樓市，導(dǎo)致風(fēng)險傳導(dǎo)到購房者。此類做法也是對后續(xù)房企銷售方面的規(guī)范，有助于堵住違規(guī)的樓盤入市，防范形成爛尾后風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)近日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時表示。

西安市住建局等五部門近日聯(lián)合出臺13項措施，旨在有效防范商品房延期交房增量問題。圖為無人機(jī)近期拍攝的西安市灞河兩岸的高樓 新華社圖

多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在各地近日出臺的商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)中，大多對資金的入賬及提取作出了明確要求。

如西安發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》要求，商品房預(yù)售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。

同時嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)。商品房項目完成主體結(jié)構(gòu)驗收前，累計使用重點監(jiān)管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗收前，不得超過95%；完成竣工驗收備案前，不得超過99%；不動產(chǎn)首次登記后，可以提取剩余1%。其中，7層以上的建筑，總層數(shù)達(dá)到1/3、2/3前，累計使用重點監(jiān)管資金分別不超過總額的20%和35%。

此外還提到，銀行若擅自撥付預(yù)售監(jiān)管資金，將負(fù)責(zé)追回；不能按期交房并造成嚴(yán)重社會影響的企業(yè)將被列為信用差企業(yè)公示。

而汕頭市住建局則在《商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法》中提到，在開發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》前，不得收取預(yù)售款；商品房取得《商品房預(yù)售許可證》后，才能將監(jiān)管賬戶用于收取預(yù)售款。

同時對于開發(fā)商可提取的具體額度也作出明確要求。其中，項目預(yù)售批準(zhǔn)后至完成三分之二結(jié)構(gòu)工程時的樓棟，最高提取額度為樓棟總造價的50%；完成三分之二結(jié)構(gòu)工程后至封頂?shù)臉菞潱罡咛崛☆~度為樓棟總造價的65%；封頂后至完成外墻工程的樓棟，最高提取額度為樓棟總價的85%；外墻工程完成后至竣工備案后，最高提取額為樓棟總造價的95%。

7月12日，河北省滄州市住建局發(fā)布《關(guān)于征求（征求意見稿）意見的公告》指出，設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明“購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣；未設(shè)立監(jiān)管賬戶的項目，相關(guān)部門不得辦理商品房預(yù)售許可和商品房網(wǎng)簽備案。

此外，上述意見稿還指出，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行對監(jiān)管賬戶中用于建筑施工、設(shè)備安裝、材料購置、配套建設(shè)工程等費用的資金額度進(jìn)行重點監(jiān)管。

7月11日，深圳市龍崗區(qū)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項目全周期監(jiān)管的指導(dǎo)意見》，對加強(qiáng)土地使用源頭管理、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)項目監(jiān)管和同步共享預(yù)售許可信息等方面均作出了明確要求。

今年前6月商品房銷售面積同比下降22.2%  數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 楊靖制圖

專家建議“誰審批誰負(fù)責(zé)”

對于各地加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的消息，7月15日下午，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時表示，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管其實是一個老生常談的話題，早在2003年央行出臺的【121號文件】中就明確表示，“只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”“企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金”。

在張大偉看來，如果按照上述政策執(zhí)行，是很難有爛尾樓的。“預(yù)售資金的提取必須符合建設(shè)進(jìn)度，因為建設(shè)到什么程度是一目了然的事情。比如建設(shè)到30%才允許提一部分錢，而不是用這個監(jiān)管賬戶的錢先提出來去建設(shè)30%的房屋進(jìn)度，應(yīng)采用誰審批誰負(fù)責(zé)的原則。在這個游戲規(guī)則里面，需要防止銀行既做裁判員又做運動員，這才是問題的關(guān)鍵。”

嚴(yán)躍進(jìn)表示，在各地對于商品房預(yù)售資金監(jiān)管的各項內(nèi)容中，對于預(yù)售資金監(jiān)管的表述是最多的，這也反映出政策的核心點。此外，部分城市對資金全額入賬、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)化技術(shù)支撐、加強(qiáng)財務(wù)核對、夯實銀行責(zé)任也作出了要求，這其實也是一個比較新的和全面的預(yù)售資金監(jiān)管政策內(nèi)容。

“其中，資金全額入賬、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)、夯實銀行責(zé)任是對購房者提出的要求，在部分城市的監(jiān)管要求中也被寫入了相關(guān)內(nèi)容。而強(qiáng)化技術(shù)支撐、加強(qiáng)財務(wù)核對是創(chuàng)新內(nèi)容，說明管理層當(dāng)前對于此類預(yù)售資金監(jiān)管方面提出了創(chuàng)新要求，有助于更好落實資金監(jiān)管的工作。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。