樓市“三人談”：市場(chǎng)見(jiàn)底、銷售回暖及房企的自我救贖

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

剛剛過(guò)去的上半年，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力巨大，無(wú)論從新房市場(chǎng)到二手房市場(chǎng)，再到土地市場(chǎng)，整體表現(xiàn)均處于近年來(lái)低位。與此同時(shí)，房企銷售業(yè)績(jī)?cè)獾街貏?chuàng)，融資方面亦未有明顯好轉(zhuǎn)，不過(guò)從五六月份的情況來(lái)看，新房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)均呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，部分規(guī)模房企6月業(yè)績(jī)也出現(xiàn)明顯的環(huán)比增長(zhǎng)。

那么，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷表現(xiàn)是否會(huì)延續(xù)到下半年？今年的樓市“下半場(chǎng)”將會(huì)有何種表現(xiàn)？行業(yè)下行背景下房企應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？7月6日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者書面采訪了中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜，廣東省規(guī)劃院住房中心首席研究員李宇嘉，招商證券研究發(fā)展中心董事、不動(dòng)產(chǎn)與綜合服務(wù)首席分析師趙可等三位專家，對(duì)上半年樓市表現(xiàn)及下半年樓市走勢(shì)進(jìn)行解讀和分析。

中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜 圖片來(lái)源：受訪者提供

廣東省規(guī)劃院住房中心首席研究員李宇嘉 圖片來(lái)源：受訪者提供

招商證券研究發(fā)展中心董事、不動(dòng)產(chǎn)與綜合服務(wù)首席分析師趙可 圖片來(lái)源：受訪者提供

市場(chǎng)是否見(jiàn)底？

黃瑜：6月以來(lái)，在政策優(yōu)化發(fā)力以及疫情影響減弱下，部分城市市場(chǎng)情緒有所好轉(zhuǎn)，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度企穩(wěn)回升帶動(dòng)重點(diǎn)城市整體市場(chǎng)邊際改善。百城新房?jī)r(jià)格的企穩(wěn)對(duì)于市場(chǎng)信心的恢復(fù)將起到積極推動(dòng)作用。預(yù)計(jì)下半年，百城新房?jī)r(jià)格有望進(jìn)一步企穩(wěn)回升。但對(duì)于大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期，市場(chǎng)恢復(fù)仍需要時(shí)間。

在政策發(fā)力顯效、疫情影響進(jìn)一步減弱等利好因素帶動(dòng)下，下半年購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心將會(huì)繼續(xù)修復(fù)，基本面較好的熱點(diǎn)一二線城市市場(chǎng)有望延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)。

李宇嘉：市場(chǎng)信心有所修復(fù)，但還在復(fù)蘇過(guò)程中。盡管很多城市新盤看房量上升，但轉(zhuǎn)化率不高，意味著信心還不是很足，包括一些熱點(diǎn)城市的很多項(xiàng)目去化率在30%左右，有的還在個(gè)位數(shù)，主要原因在于二手房?jī)r(jià)格還在下跌，對(duì)新房交樓還有擔(dān)心，畢竟出險(xiǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)并未得到完全處置。另外，對(duì)未來(lái)的收入、工作預(yù)期等，部分人不太樂(lè)觀。

央行二季度調(diào)查顯示，更愿意儲(chǔ)蓄的人群占比增加了，對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期還在走低。下調(diào)首付、取消限售、增發(fā)房票等，一定程度上能促進(jìn)需求釋放，但解決的是部分因貸款限制、交易限制等因素導(dǎo)致的需求，但當(dāng)下制約需求釋放的主要還是收入和預(yù)期。這些問(wèn)題不解決，政策效果就不顯著。

趙可：我們對(duì)下半年的趨勢(shì)判斷和去年年底時(shí)的看法是一致的，即今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)U型走勢(shì)，在四五月份見(jiàn)底，隨后呈現(xiàn)逐步改善的趨勢(shì)。

改善的原因，一是連續(xù)的低基數(shù)，也就是“周期”，實(shí)際上是周期釋放的購(gòu)買力；其次，環(huán)比的改善是政策發(fā)力的體現(xiàn)，今年力度比較大的政策集中在5月份前后出臺(tái)，所以大約一個(gè)季度后會(huì)反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售上，但也有一些領(lǐng)先指標(biāo)比如“居民部門的存款指標(biāo)”，既看新增存款、也看余額的增長(zhǎng)，經(jīng)過(guò)觀察發(fā)現(xiàn)，過(guò)去一年內(nèi)余額增長(zhǎng)，居民的存款的同比增速是向上的，疊加疫情的影響，這就意味著大家開(kāi)始以防御性地存款，代替了購(gòu)房和投資。市場(chǎng)見(jiàn)底之后，又會(huì)迎來(lái)一個(gè)購(gòu)房周期釋放的過(guò)程。

新房銷售能否回暖？

李宇嘉：阻礙開(kāi)發(fā)商拿地、開(kāi)工、推盤的，主要就是資金狀況以及未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期。銷售端資金占了開(kāi)發(fā)商一半的資金來(lái)源?，F(xiàn)在，銷售正在復(fù)蘇，這將在下半年表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商資金鏈好轉(zhuǎn)，對(duì)拿地、開(kāi)工、推盤的積極性會(huì)有很大的幫助。

另外，對(duì)開(kāi)發(fā)商合理資金需求，正在給予正?；娜谫Y，比如通過(guò)信用增進(jìn)的扶持，降低投資者對(duì)開(kāi)發(fā)商出風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，這也會(huì)助力開(kāi)發(fā)商在融資端的正?；?。只要銷售端和融資端都能正?；?，開(kāi)發(fā)商的積極性就會(huì)明顯提升。當(dāng)然，因?yàn)殇N售端的復(fù)蘇比較緩慢、融資端對(duì)民企的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂比較大，這需要一個(gè)過(guò)程，但已經(jīng)開(kāi)啟。

黃瑜：向好的跡象已經(jīng)出現(xiàn)，6月份在多種有利因素影響下，企業(yè)推盤節(jié)奏有所加快，50個(gè)代表城市商品住宅月均供應(yīng)規(guī)模同比降幅收窄，環(huán)比增長(zhǎng)超四成，新房市場(chǎng)供應(yīng)端有所修復(fù)。

短期來(lái)看，在市場(chǎng)銷售未出現(xiàn)明顯復(fù)蘇及房企融資端得到改善之前，開(kāi)工或仍面臨較大下行壓力，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，企業(yè)新開(kāi)工積極性或?qū)⒂兴迯?fù)，特別是熱點(diǎn)城市新開(kāi)工節(jié)奏有望加快。

今年以來(lái)，全國(guó)土地成交面積大幅下降成為下半年新開(kāi)工修復(fù)的主要拖累項(xiàng)之一，此外在地方政府“保交付”要求下，在施工程建設(shè)有望加快，預(yù)計(jì)下半年竣工或逐漸修復(fù)。

拿地節(jié)奏是否改善？

黃瑜：從22城集中供地來(lái)看，今年首批集中供地推出面積較去年首批次縮量明顯，整體成交面積、土地出讓金均明顯下滑，但成交樓面價(jià)較去年首批次上漲兩成，主因是多地主城區(qū)供地規(guī)模占比較去年首批次有所提升，樓面價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。拿地企業(yè)仍以央國(guó)企、地方平臺(tái)為主，部分城市地方平臺(tái)托底明顯，民企拿地態(tài)度整體偏謹(jǐn)慎。

上半年各地在推地規(guī)模上保持謹(jǐn)慎態(tài)度，土地供應(yīng)繼續(xù)縮量，土拍規(guī)則持續(xù)放寬，但多城市成交熱度仍在低位。預(yù)計(jì)下半年，隨著交易市場(chǎng)的逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，企業(yè)資金面有望修復(fù)，土地市場(chǎng)情緒或有好轉(zhuǎn)，后續(xù)批次供應(yīng)力度亦有望加大，整體土拍熱度將好于上半年。但在銷售不暢、償債高峰等因素影響下，短期房企投資意愿仍偏弱，整體土拍市場(chǎng)熱度改善程度或有限。

李宇嘉：下半年土地端好轉(zhuǎn)依舊滯后于銷售端，開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)依舊處于買方角色，地方政府依舊會(huì)拿出好地塊來(lái)招攬客戶。因此，下半年拿地，有得挑、有得選。

同時(shí)，下半年強(qiáng)二線城市樓市回升加速，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)加大，但整體依舊是買方市場(chǎng)，實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)可以去布局。弱二線城市會(huì)好轉(zhuǎn)，但未傳遞至土地市場(chǎng)，拿地的機(jī)會(huì)出來(lái)了，可以去看看機(jī)會(huì)。

趙可：土地市場(chǎng)的利潤(rùn)率去年四季度開(kāi)始好轉(zhuǎn)了，今年從二季度以來(lái)相對(duì)更好一點(diǎn)，因?yàn)檎矁?yōu)化了這種拍地的一些規(guī)則，所以整體的利潤(rùn)率肯定是在獲取投資的土地層面應(yīng)該逐步回升。

但利潤(rùn)率回升并不代表整體形勢(shì)就急速好轉(zhuǎn)，不能只是看靜態(tài)的利潤(rùn)率，如果去化不行，利潤(rùn)率高也是沒(méi)用的，有現(xiàn)金流的銷售才是好的銷售，這個(gè)是跟房企內(nèi)部的定價(jià)、跟市場(chǎng)的環(huán)境這些都是有關(guān)系的。

從去年的四季度末到現(xiàn)在，拿地層面利潤(rùn)率環(huán)境肯定是改善，當(dāng)然肯定有分化。有些城市絕對(duì)的利潤(rùn)率可能確實(shí)比去年好了，比如說(shuō)好了兩三個(gè)點(diǎn)，但是它絕對(duì)的利潤(rùn)率的水平（比如說(shuō)5個(gè)點(diǎn)左右）可能依然還是比較低的，這種可能會(huì)導(dǎo)致大家也不一定會(huì)去愿意參拍。所以大家會(huì)在區(qū)域拿地上看到一些分化，因?yàn)榇蠹冶緛?lái)就子彈有限，他們就會(huì)選擇那些利潤(rùn)率更高、去化更好的高能級(jí)城市去布局。

房企業(yè)績(jī)目標(biāo)如何調(diào)整？

趙可：今年的“分化”可能比2008年、2014年、2015年等年份要更為突出。

一方面是城市間的分化。由于今年政策優(yōu)化的打法不一樣，以往一二線核心城市先行、三四線城市隨后，這種方式擴(kuò)散效應(yīng)也高，但也令一些城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的壓力。近期的政策是房?jī)r(jià)下行和財(cái)政壓力大的低能級(jí)城市率先放松，那么最終對(duì)預(yù)期的影響肯定弱于以往的政策方式。從全局層面看，從“量”到“價(jià)”的上漲切換會(huì)比歷史上滯后，但實(shí)際上對(duì)提振的方向并不影響。所以從結(jié)構(gòu)上面來(lái)講，不同城市間的分化，由于政策背后的基本面不一樣，弱的城市放的多，供需環(huán)境本來(lái)就矛盾，市場(chǎng)恢復(fù)可能就慢；強(qiáng)的城市放得軟一點(diǎn)，市場(chǎng)也能起來(lái)，但難以出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

第二方面是房企之間的分化。政策出臺(tái)帶來(lái)了競(jìng)爭(zhēng)格局的改善，部分企業(yè)無(wú)法通過(guò)房?jī)r(jià)上漲來(lái)“救贖”非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但少數(shù)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)能夠熬過(guò)來(lái)，在市場(chǎng)回暖過(guò)程中也會(huì)出現(xiàn)比較大的分化，在銷售和拿地上都會(huì)比較明顯。

第三方面是居民購(gòu)買力的分化。近期信貸杠桿在逐步放松，居民存款增速在上行，但是存款增速比歷史上要低，意味著過(guò)去買房一直在掏6個(gè)錢包，所以當(dāng)前的情況是既有存款支撐后續(xù)的購(gòu)買力，又顯得存款較歷史不足。為什么這一輪優(yōu)化用改善需求的政策來(lái)托底，就是因?yàn)閯傂璁?dāng)前相對(duì)謹(jǐn)慎，但改善型需求比如置換房屋或本身購(gòu)買力強(qiáng)的家庭，政策放松能夠起到作用的，所以這也體現(xiàn)了近期剛需和改善型需求的分化。

李宇嘉：今年上半年房企業(yè)績(jī)的下滑是相對(duì)于去年上半年的。但主流房企的表現(xiàn)亮眼，跟蹤的18個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)1-6月累計(jì)銷售盡管同比下降40.6%，但6月份這18家企業(yè)銷售同比只下降27.2%，環(huán)比增長(zhǎng)62.8%，其實(shí)已經(jīng)恢復(fù)到相當(dāng)不錯(cuò)的狀態(tài)了。

其中，高信用公司的銷售表現(xiàn)顯著超越市場(chǎng)平均水平，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)等公司都在2022年6月實(shí)現(xiàn)了月度銷售額的正增長(zhǎng)。同比看，銷售降幅持續(xù)收斂。我們必須要將眼光放到重點(diǎn)房企，這是從局部改善到全局改善的路徑。

下半年趕超上半年，這是必然的。一方面，下半年企業(yè)運(yùn)營(yíng)會(huì)隨著銷售改善、收并購(gòu)提速、風(fēng)險(xiǎn)處置落地而大幅好轉(zhuǎn)，企業(yè)好轉(zhuǎn)了，居民預(yù)期就會(huì)改善。另一方面，下半年同比基數(shù)降低了（去年下半年樓市開(kāi)始冷卻），也會(huì)在數(shù)據(jù)上顯示為市場(chǎng)好轉(zhuǎn)。

黃瑜：伴隨著疫情影響的逐漸減弱，需求端政策持續(xù)發(fā)力顯效，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，特別是熱點(diǎn)一二線城市市場(chǎng)已現(xiàn)企穩(wěn)恢復(fù)跡象。建議房企緊跟各地政策形勢(shì)，把握市場(chǎng)窗口期，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略促回款；同時(shí)運(yùn)用數(shù)據(jù)工具科學(xué)決策，甄別潛力區(qū)域與城市，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，修煉內(nèi)功，提升產(chǎn)品力與服務(wù)力。

【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)Real-estate-Circle】

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500311372