每經(jīng)品房 | 新政實(shí)施月余，“千人搖”樓盤創(chuàng)年內(nèi)新高，西安樓市回暖了？

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在放松限購、限售等政策一個多月以來，西安樓市有何變化？

今年5月28日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策有關(guān)問題的通知》提到，新落戶西安的購房者只需要滿足落戶一年的時間要求，不需要社保條件；外地人購房從原來的5年社保要求下降為2年；新房和二手房均從過去5年限售下調(diào)為2年限售。此外，還下調(diào)公積金貸款首付比例最低至20%、多孩家庭購房按照“剛需家庭”對待等。

新政實(shí)施后，從房源量和核驗人數(shù)來看，6月份西安新房市場開始逐步回暖。西安市商品房銷售公示平臺數(shù)據(jù)顯示，6月份西安供應(yīng)房源9216套，是今年供應(yīng)量最多的月份，而此前房源供應(yīng)量最多的2月份也就6000多套。

同時，6月份意向登記平臺核驗人數(shù)也較5月份環(huán)比增長了近7000多組購房家庭。6月份共產(chǎn)生7個“千人搖”項目，也是今年以來誕生“千人搖”項目最多的月份。

數(shù)據(jù)來源：西安樓市情報

從開盤數(shù)據(jù)來看，6月份西安開盤的28個項目，超9成（26個）平銷。即便是15個搖號開盤的項目，也僅有2個項目于開盤當(dāng)日售罄。另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，6月西安二手房成交量環(huán)比上漲18%。

從價格上看，中指研究院統(tǒng)計顯示，6月西安新建住宅價格環(huán)比上漲0.68%，在100個城市中漲幅第一；二手住宅價格環(huán)比上漲0.15%，在100城中排名第23位。

那么，在樓市新政實(shí)施一個多月以來，西安哪些區(qū)域的樓盤項目值得關(guān)注？每經(jīng)品房小程序通過11個維度對西安部分樓盤項目進(jìn)行測評。

灞橋區(qū)是西安的熱點(diǎn)置業(yè)片區(qū)之一，此前曾產(chǎn)生過多個“萬人搖”和“千人搖”樓盤。在今年上半年西安熱度TOP10樓盤中，綠城西安全運(yùn)村項目代表灞橋區(qū)入選。

每經(jīng)品房小程序顯示，綠城西安全運(yùn)村項目估值參考價為16957元/平方米。項目周邊各項配置測評顯示，通勤車速評測高達(dá)9.2分（滿分為10分）。

該項目周邊直線距離1公里主要道路，早晚高峰平均車速為32.6公里/小時，優(yōu)于灞橋區(qū)92%的住宅項目，相對屬于駕車出行舒適度高的區(qū)域。

但項目周邊公共交通配套相對較弱，目前暫無地鐵開通。同時，項目周邊1公里直線距離內(nèi)有5個公交站，僅優(yōu)于灞橋區(qū)19%的住宅項目，相對屬于公交出行舒適度中的區(qū)域。

從居住密度來看，綠城西安全運(yùn)村項目周邊1公里內(nèi)居住人口約為0.53萬人，在灞橋區(qū)內(nèi)相對屬于居住密度偏低的區(qū)域。項目周邊有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)2個，優(yōu)于灞橋區(qū)16%的住宅項目，相對屬于就醫(yī)舒適度中的區(qū)域。

綜合以上維度，每經(jīng)品房小程序預(yù)計，綠城西安全運(yùn)村未來5年房價漲幅將跑輸灞橋區(qū)平均漲幅，但會跑贏全國平均漲幅。

來源：每經(jīng)品房小程序

在長安區(qū)內(nèi)，僅6月中下旬就產(chǎn)生了兩個“千人搖”樓盤，其中一個便是位于航天大道的英郡年華國際社區(qū)。項目共推出66套房源，引發(fā)報名認(rèn)籌登記人數(shù)超2500人，最終審核通過資料人數(shù)也超過了2000人。

每經(jīng)品房小程序顯示，英郡年華國際社區(qū)的估值參考價為18545元/平方米。

從周邊配套來看，該項目的醫(yī)療配置、消費(fèi)檔次、通勤車速的測評得分均超過7分，其中醫(yī)療配置更是高達(dá)9.8分。不過，目前項目周邊的購物配置和商務(wù)密度尚待完善。

先看得分最高的醫(yī)療配置，該項目周邊有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)3個，直線距離范圍內(nèi)有三甲醫(yī)院、綜合醫(yī)院以及衛(wèi)生院，優(yōu)于長安區(qū)98%的住宅項目，相對屬于就醫(yī)舒適度高的區(qū)域。

通勤車速方面，英郡年華國際社區(qū)1公里直線距離的主要道路，早晚高峰平均車速為22.09公里/小時，優(yōu)于長安區(qū)80%的住宅項目，相對屬于駕車出行舒適度高的區(qū)域。

消費(fèi)檔次方面，每經(jīng)品房小程序顯示，該項目周邊餐飲消費(fèi)客單價63元，全國對比的消費(fèi)檔次指數(shù)是1.9，相當(dāng)于1~2線城市之間的水平，在長安區(qū)高于71%的住宅項目，屬于中檔消費(fèi)區(qū)域。

至于業(yè)主比較關(guān)注的教育配套方面，該項目周邊公里有小學(xué)2個，為西安航天城第一小學(xué)和 航天城第四小學(xué)，優(yōu)于長安區(qū)69%的住宅項目，相對屬于小學(xué)舒適度中的區(qū)域。

通過以上維度綜合測評，每經(jīng)品房小程序預(yù)計，未來5年英郡年華國際社區(qū)的房價漲幅會跑輸長安區(qū)平均漲幅，高于長安區(qū)11%小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

再看有著西安老牌網(wǎng)紅盤之稱的中國鐵建萬科翡翠國際，每經(jīng)品房小程序顯示，該項目該項目位于雁塔曲江大道，估值參考價為25842元/平方米。

在該項目周邊的11項配置測評中，每經(jīng)品房小程序顯示，交通配置和人口結(jié)構(gòu)以及教育等方面評分相對領(lǐng)先。如教育資源配置方面，周邊1公里直線距離內(nèi)有4所小學(xué)，優(yōu)于雁塔區(qū)48%的住宅項目，相對屬于小學(xué)舒適度中的區(qū)域。

交通配套方面，中國鐵建萬科翡翠國際周邊1公里直線距離內(nèi)有公交站13個，優(yōu)于雁塔區(qū)24%的住宅項目，相對屬于公交出行舒適度中的區(qū)域；早晚高峰平均車速為19.06公里/小時，優(yōu)于雁塔區(qū)79%的住宅項目，屬于駕車出行舒適度中的區(qū)域。

該項目周邊的商務(wù)密度和居住密度評分均比較低，分別為1.9分和1.3分。每經(jīng)品房小程序顯示，項目周邊1公里商務(wù)人口約為2.23萬人，僅高于雁塔區(qū)19%的住宅項目；居住人口約為1.92萬人，在雁塔區(qū)內(nèi)相對屬于居住密度偏低的區(qū)域。

綜合上述維度測評，每經(jīng)品房小程序預(yù)計，未來5年中國鐵建萬科翡翠國際房價漲幅會跑平雁塔區(qū)平均漲幅，高于雁塔區(qū)46%小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

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