萬(wàn)科1~5月銷售下降41%左右郁亮：短期房地產(chǎn)市場(chǎng)已觸底

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“今年日子特別難過(guò)，這也是我從業(yè)以來(lái)覺(jué)得壓力最大的一段時(shí)間。最難的事情就是3月底跟大家交我們成績(jī)單的時(shí)候，壓力很大。”

6月28日下午，萬(wàn)科A（SZ000002，股價(jià)19.63元，市值2282億元）在深圳舉行2021年度股東大會(huì)。會(huì)上，面對(duì)當(dāng)前投資者最關(guān)心的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)問(wèn)題，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)已觸底，市場(chǎng)恢復(fù)是一個(gè)緩慢溫和的過(guò)程，恢復(fù)仍需要時(shí)間。

過(guò)去幾年，萬(wàn)科為同時(shí)探索多元化賽道業(yè)務(wù)付出了不少學(xué)費(fèi)和代價(jià)。郁亮認(rèn)為，物業(yè)、物流、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)將構(gòu)成萬(wàn)科未來(lái)的增長(zhǎng)空間。

“今天行業(yè)需要什么？行業(yè)需要信心，不需要再去警醒。”以往善于警醒行業(yè)的郁亮，這次希望能給行業(yè)傳遞信心。

市場(chǎng)恢復(fù)仍然需要時(shí)間

在行業(yè)不明朗和資本市場(chǎng)低信心的大環(huán)境下，迷茫仍然是常態(tài)。

常做敲鐘人和預(yù)言家的郁亮這次希望能給行業(yè)傳遞清晰信息。他分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)，雖然今年上半年行業(yè)經(jīng)歷了一段艱難時(shí)間，但根據(jù)各地網(wǎng)簽公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，主要一二線城市商品住宅銷售面積1~2月同比下降36%，4月同比下降約六成，但5月情況已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，進(jìn)入6月之后環(huán)比明顯上升。

郁亮認(rèn)為，短期市場(chǎng)已經(jīng)觸底，但不是反彈，而是恢復(fù)。市場(chǎng)恢復(fù)是一個(gè)緩慢溫和的過(guò)程，仍然需要時(shí)間。盡管6月環(huán)比明顯上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相對(duì)收縮。更重要的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所處環(huán)境已與過(guò)去不同。

換言之，壓力最大的階段已過(guò)，現(xiàn)在至少比年初好一點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)行業(yè)、對(duì)郁亮個(gè)人來(lái)說(shuō)都是如此。

“今年日子特別難過(guò)，這也是我從業(yè)以來(lái)覺(jué)得壓力最大的一段時(shí)間。最難的事情就是3月底跟大家交我們成績(jī)單的時(shí)候，壓力很大。”郁亮如是表示。

行業(yè)日子很難過(guò)，但他認(rèn)為，放在社會(huì)中，房地產(chǎn)行業(yè)一定不是最艱難的一個(gè)，所以沒(méi)有任何理由躺平。只要一個(gè)企業(yè)能夠服務(wù)好自己最主要的客戶，做出好產(chǎn)品和好服務(wù)來(lái)，還是可以熬過(guò)去的。

2021年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4528億元，同比增長(zhǎng)8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)225.2億元，同比下降45.7%。這是萬(wàn)科繼1995年、2008年后出現(xiàn)的上市31年以來(lái)第三次凈利潤(rùn)下滑。

萬(wàn)科今年的工作重點(diǎn)就是實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)上，萬(wàn)科今年在投資機(jī)制方面做了進(jìn)一步優(yōu)化，投資標(biāo)的提升預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)其未來(lái)業(yè)績(jī)起到比較好的支撐作用。

“我們?cè)谀瓿趸?月份時(shí)對(duì)于市場(chǎng)下行有預(yù)估，但沒(méi)想過(guò)這么嚴(yán)重。”萬(wàn)科總裁祝九勝表示，萬(wàn)科1~5月份的銷售下降41%左右，稍微強(qiáng)一點(diǎn)，但行業(yè)中也有表現(xiàn)更好的企業(yè)，這確實(shí)會(huì)帶來(lái)更大的挑戰(zhàn)。對(duì)萬(wàn)科而言，把困難都想到前面，提前做了一些鋪排和布置，目前只是增加了工作難度，會(huì)用更積極的銷售、更具體的措施來(lái)兌現(xiàn)今年實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)止跌企穩(wěn)的承諾。

物流業(yè)務(wù)或?qū)?bào)表盈利

過(guò)去，萬(wàn)科善于做行業(yè)的悲觀者和焦慮師，從另一個(gè)角度看這叫做憂患意識(shí)，比如2018年的“活下去”，以及今年初的“黑鐵時(shí)代”。

郁亮在股東大會(huì)上解釋了萬(wàn)科為什么老是扮演不合時(shí)宜地說(shuō)“狼來(lái)了”的孩子，是希望堅(jiān)持“不貪婪、不恐懼”的戰(zhàn)略定力，也就是在好的時(shí)候留一分清醒，在壞的時(shí)候有一分信心。

“市場(chǎng)好的時(shí)候我們知道要留一分清醒在，不要去賺最后一個(gè)銅板。在這個(gè)10萬(wàn)億級(jí)別的行業(yè)未來(lái)怎么會(huì)沒(méi)有機(jī)會(huì)？需要自己去找到機(jī)會(huì)。”

為何當(dāng)下萬(wàn)科似乎顯得更樂(lè)觀？郁亮指出，對(duì)同一個(gè)事情，大家有時(shí)候看的角度有差異，無(wú)論是用警醒還是給壓力的方式，目標(biāo)都是希望把企業(yè)做得更好。今天行業(yè)需要信心，需要熬著往前走。這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)情緒也變得很重要，但凡有一絲微光就當(dāng)是光明所在，往前走，所以需要更多發(fā)掘好的一面。

單一的住宅開(kāi)發(fā)已不能滿足時(shí)代要求，但多元化業(yè)務(wù)目前也無(wú)法與住宅開(kāi)發(fā)貢獻(xiàn)并重。郁亮表示，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)板塊結(jié)構(gòu)今后應(yīng)該不會(huì)有大的改變，如物流、物業(yè)等行業(yè)本來(lái)市場(chǎng)規(guī)模就有限，要想這些經(jīng)營(yíng)服務(wù)板塊未來(lái)在營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)上占到很大比重是有難度的。

萬(wàn)科的多元化業(yè)務(wù)除了物業(yè)外，目前在財(cái)務(wù)報(bào)表上還沒(méi)有明確體現(xiàn)。祝九勝表示，萬(wàn)科今年將在物流業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)今年已經(jīng)在現(xiàn)金流層面實(shí)現(xiàn)了盈利，預(yù)計(jì)明年實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)報(bào)表層面的盈利。

另外，萬(wàn)科旗下萬(wàn)物云已經(jīng)在港交所提交了招股書(shū)，2021年，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入237.04億元，同比增長(zhǎng)30.6%；毛利約40.2億元，凈利潤(rùn)約17.14億元。

郁亮認(rèn)為，一個(gè)業(yè)務(wù)除了有收入和利潤(rùn)占比的關(guān)聯(lián)，還有市場(chǎng)化價(jià)值和社會(huì)所需程度等關(guān)系。他在年初也呼吁機(jī)構(gòu)投資者能夠?qū)ι鲜鼋?jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)建立一個(gè)新的估值模型，看到萬(wàn)科新的市場(chǎng)價(jià)值。