6·18樓市觀察 | 成都重慶樓市政策松綁后，成渝經(jīng)濟(jì)圈新盤迎來新機(jī)遇？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

5月16日和31日，成都兩次發(fā)布樓市新政，內(nèi)容包括限購放松、限售放寬、優(yōu)化公積金政策、調(diào)整二手房交易增值稅免征年限等。

6月15日，重慶發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展若干措施，涉及商業(yè)用房貸款受鼓勵(lì)、降低公積金二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整契稅政策等多個(gè)方面。

成渝經(jīng)濟(jì)圈兩大“雙子星”在房地產(chǎn)政策上的一系列動(dòng)作，引發(fā)成渝經(jīng)濟(jì)帶上系列中小城市的連鎖反應(yīng)，其政策的輻射效應(yīng)和外溢效應(yīng)也會(huì)不斷延伸到成渝之間各個(gè)城市。

近期，成渝區(qū)域的10余城市陸續(xù)出樓市松綁政策，內(nèi)容包括公積金政策調(diào)整、首付比例下調(diào)、支持多孩家庭購房及各種購房補(bǔ)貼。其中，眉山的購房補(bǔ)貼每平方米最高達(dá)到600元。

成都新政實(shí)施半個(gè)多月以來，成都樓市變化明顯。一份來自銘騰機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，新政一周成都樓盤項(xiàng)目整體到訪量環(huán)比上漲37%。具體來看，5第4周單項(xiàng)目日均來訪量20組，在端午期間單項(xiàng)目日均來訪量27.46組。成交量方面，5月第4周單項(xiàng)目日均成交量1.23套，端午期間單項(xiàng)目日均成交量2.04套，環(huán)比上漲66%。

而重慶樓市在新政出臺(tái)前仍表現(xiàn)低迷。銘騰機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，6月第1周，受5月底集中備案影響，重慶主城樓市住宅成交量19.39萬平方米，成交套數(shù)1757套，環(huán)比上漲28%。不過到了6月第2周，重慶主城區(qū)住宅市場供銷反轉(zhuǎn)，供大于求，成交大幅下滑，供應(yīng)面積11.05萬平方米，環(huán)比下降22%，同比下降74%；備案面積7.97萬平方米，環(huán)比下降59%，同比下降83%。

事實(shí)上，過往的西南樓市并非均呈一片火熱之勢(shì)，由于成渝兩大核心城市存在虹吸效應(yīng)，即便成都和重慶主城區(qū)更能吸引眾多購房者，但遠(yuǎn)郊區(qū)縣也相對(duì)較冷。如成都天府新區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域5月新房去化率高至100%，但成都遠(yuǎn)郊區(qū)縣例如金堂、蒲江、郫都項(xiàng)目去化率則不理想，特別是外圍區(qū)域多個(gè)滯銷項(xiàng)目去化率僅5%左右。

成都金融城 圖片來源：視覺中國-VCG211157428497

成都：有傲嬌的中心項(xiàng)目，也有清新的公園項(xiàng)目

近段時(shí)間，若問成都近郊游的網(wǎng)紅地是哪里？東安湖可能會(huì)是大多數(shù)人脫口而出的答案。

6月3日，成都東安湖公園安驛生活•銀沙集市正式開街，耍沙、逛集市……“首秀”活動(dòng)吸引了上千組游客前往打卡。

在本月初的端午節(jié)小長假期間，張鈺（化名）一家三口來到東安湖公園進(jìn)行了一次“全方位”的體驗(yàn)。據(jù)張鈺透露，他已在成都工作超過10年，現(xiàn)在龍泉大面某汽車零配件公司從事設(shè)計(jì)工程師的崗位，今年初他將第二次置業(yè)的機(jī)會(huì)“給了”東安湖，“選擇在這邊買房，一方面是由于工作原因，另一方面主要也是看中了該區(qū)域的未來發(fā)展。”

“自從畢業(yè)后就一直在龍泉上班，公司最開始在十陵鎮(zhèn)，前幾年整體搬遷到了大面鎮(zhèn)，從現(xiàn)在住的地方十陵到公司，開車大概40分鐘才能到。而東安湖現(xiàn)在的變化也挺大，無論是大型商超還是各種教育、醫(yī)療配套，也會(huì)在近兩年開始起來，發(fā)展還是很快的。”張鈺說

事實(shí)上，除了作為第31屆世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)主場館所在地外，東安湖區(qū)域還是成都東進(jìn)主陣地、成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈國家戰(zhàn)略的重要橋梁。特別是當(dāng)城市格局從“兩山夾一城”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;一山連兩翼”，向東翻越龍泉山，成都向東、重慶向西的發(fā)展方向已成定局，東安湖板塊的門戶作用不言而喻。這也不難理解，近年來房企為何熱衷布局于此，以及成為不少購房者置業(yè)首選的原因了。

而隨著區(qū)域內(nèi)代表性地標(biāo)的一場三館、圖書館、東安閣、劇院、火炬臺(tái)、銀沙灘等逐一亮相；疊加高達(dá)3427畝的綠地面積、1634畝的水域面積，也為東安湖板塊賦予高顏值特色生態(tài)資源，為板塊增添宜居宜業(yè)底色。

以華潤•未來之城為例，作為區(qū)域內(nèi)首個(gè)布局、落地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將打造為一個(gè)集住宅、商業(yè)、學(xué)校、公共配套于一體的大型綜合社區(qū)，城市氣息相對(duì)較為濃厚。

不僅如此，優(yōu)先布局也使得華潤對(duì)地塊更具可選擇性。據(jù)該項(xiàng)目置業(yè)顧問介紹，未來之城是板塊內(nèi)距離東安湖公園最近、占地最大的項(xiàng)目，盡管價(jià)格上略高于周邊其他項(xiàng)目，但仍有不少剛改購房者將目光開始鎖定到了未來之城，“目前項(xiàng)目一至五期基本已經(jīng)售完，正在銷售的為六期”。

成都華潤未來之城現(xiàn)場 圖源：每經(jīng)記者 陳利 攝

需要注意的是，除了華潤•未來之城，以東安湖為中心，周邊一公里范圍內(nèi)的樓盤項(xiàng)目在近期均有著不俗的市場表現(xiàn)。如新希望•錦粼云境，端午期間來訪830組左右，成交43套；而前兩天剛剛?cè)∽C登記的龍湖•煥城項(xiàng)目，清水限價(jià)僅1.6萬元/平方米，和一街之隔的新地塊2.3萬元/平方米的清水限價(jià)相比存在7000元/平方米的價(jià)差，毫無疑問，這又將成為區(qū)域內(nèi)的一大紅盤。

事實(shí)上，成都人對(duì)生態(tài)環(huán)境特別是對(duì)水景尤為青睞，這一點(diǎn)在置業(yè)上表現(xiàn)特別突出，如近年來的置業(yè)熱門板塊東安湖、青龍湖、興隆湖以及洛水等。

值得一提的是，區(qū)別于青龍湖、興隆湖等板塊，與東安湖同屬于東安新城板塊的洛水，因?yàn)橛新鍘Ч沛?zhèn)這一特色小鎮(zhèn)加持，對(duì)購房者的吸引力更強(qiáng)。

以華僑城•碧桂園•莫奈的湖為例，盡管項(xiàng)目一個(gè)以洋房、疊墅為主的高端項(xiàng)目，但其去化率高居區(qū)域前列，其中疊墅成交總貨值6.1億元，去化率97%；洋房成交總貨值3.1億元，去化率達(dá)到100%。“‘5·31’新政后明顯感覺到訪人數(shù)增加了。”該項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

據(jù)每經(jīng)品房小程序綜合測(cè)算，莫奈的湖周邊1公里內(nèi)有7個(gè)幼兒園、2個(gè)小學(xué)、2個(gè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，特別需要指出的是，由成都七中國際部與英國克雷格公學(xué)一起打造的成都康禮•克雷格公學(xué)與項(xiàng)目僅一街之隔。

來源：每經(jīng)品房小程序

項(xiàng)目的熱銷當(dāng)然不僅因?yàn)橹苓叚h(huán)境，還有其產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的支撐。據(jù)了解，中國網(wǎng)紅直播人才供應(yīng)鏈基地于2021年8月在洛帶開街。據(jù)了解，該項(xiàng)目以“新經(jīng)濟(jì)+網(wǎng)紅”為目標(biāo)定位，合理布局直播產(chǎn)業(yè)帶功能板塊，整合博客小鎮(zhèn)、中國藝庫22000平方米物業(yè)資源，將開設(shè)100個(gè)網(wǎng)紅直播間。

需要注意的是，盡管在此次新政中，成都明確了近郊區(qū)（市）縣已購或新購住房不納入中心城區(qū)（青白江區(qū)除外）購房時(shí)家庭名下住房總套數(shù)計(jì)算，但這一政策并未給區(qū)域帶來相應(yīng)的增量。有青白江的開發(fā)商向記者表示：“來訪量并沒有上漲，平平無奇，波瀾不驚，區(qū)域內(nèi)的客戶量甚至在減少。”

但似乎也有例外。在第三方平臺(tái)上始終位居區(qū)域熱搜樓盤排行TOP3行列的萬科碧桂園•公園大道項(xiàng)目，于2019年5月首次開盤，目前在銷售平臺(tái)上的價(jià)格為7600-8000元/平方米，戶型以82-100平方米，創(chuàng)造了11次開盤11次售罄的紀(jì)錄。“去年這個(gè)項(xiàng)目基本實(shí)現(xiàn)了每個(gè)月1億元的銷售額，在我們區(qū)域所有項(xiàng)目排名也一直占據(jù)前幾位。”碧桂園四川區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

來源：每經(jīng)品房小程序

重慶：有主城的熱鬧項(xiàng)目，也有周邊的失意項(xiàng)目

這一現(xiàn)象也存在于重慶，主城區(qū)熱門區(qū)域如中央公園板塊、悅來板塊、蔡家板塊等高品質(zhì)項(xiàng)目總是更受購房者青睞。

銘騰機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，重慶主城區(qū)住宅銷售金額排名TOP10項(xiàng)目中，有半數(shù)以上為核心區(qū)的項(xiàng)目，包括以渝中半島為原點(diǎn)的老城核心和以中央公園為原點(diǎn)的兩江新核心項(xiàng)目。

重慶城市風(fēng)光 圖片來源：攝圖網(wǎng)-500643825

其中，中央公園板塊是近幾年來重慶的熱門置業(yè)板塊。中央公園于2013年建成，作為占地約2300畝、世界第三的超級(jí)公園，每個(gè)周末能引來超萬人前來休閑。

遵循“配套先行”的發(fā)展理念，中央公園板塊目前已聚齊了天街、大悅城、吾悅廣場、悠方等全國知名商業(yè)購物中心。而區(qū)域內(nèi)品牌房企、明星項(xiàng)目云集，也是繼觀音橋板塊及金開照母山、大竹林、禮嘉板塊后，“重慶向北”第三階段的重要板塊之一，連續(xù)多年以絕對(duì)成交金額優(yōu)勢(shì)領(lǐng)銜重慶樓市。

以區(qū)域內(nèi)明星項(xiàng)目龍湖•云瑤玉陛為例，今年前5月共計(jì)成交金額8.08億元，位列重慶主城區(qū)住宅銷售金額TOP2。每經(jīng)品房小程序顯示，龍湖•云瑤玉陛周邊1公里內(nèi)有1個(gè)小學(xué)、1個(gè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，距離最近的地鐵站中央公園站僅487米。

來源：每經(jīng)品房小程序

與持續(xù)火了幾年的中央公園板塊不同，隨著軌道27號(hào)線建設(shè)加速、茶園-迎龍立交工程正式立項(xiàng)、黃桷沱長江大橋即將進(jìn)入正式施工環(huán)節(jié)，茶園區(qū)域正逐步走進(jìn)重慶置業(yè)人群的視線。

反映到項(xiàng)目上，“近段時(shí)間以來，項(xiàng)目來訪量明顯增加，二季度較一季度提升了60.2% ，業(yè)績?cè)龇^波谷環(huán)比提升了36%。”重慶金科•南山項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，項(xiàng)目定位是城市山林別墅，產(chǎn)品涵蓋了聯(lián)排、合院等。

然而，不同于中心城區(qū)項(xiàng)目的熱銷，重慶郊區(qū)、縣的樓盤項(xiàng)目銷售情況并不理想，價(jià)格也一降再降。具體來看，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，5月重慶主城12個(gè)都市區(qū)商品住宅成交均價(jià)環(huán)比下跌的就有6個(gè)，其中銅梁區(qū)成交均價(jià)6499元/平方米，環(huán)比跌幅達(dá)17.98%；其次為璧山區(qū)，環(huán)比下跌9.73%。

與此同時(shí)，更遠(yuǎn)的區(qū)域如三峽庫區(qū)城鎮(zhèn)群、武陵山區(qū)城鎮(zhèn)群等地，房價(jià)下跌幅度更大，黔江以59.51%的跌幅領(lǐng)銜重慶所有下跌區(qū)、縣。

成渝經(jīng)濟(jì)帶城市：如何獲取成渝樓市的輻射和外溢效應(yīng)

成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)，不僅為成都、重慶兩座核心城市房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了機(jī)遇，其輻射外溢效應(yīng)也正在波及區(qū)域內(nèi)的城市。

作為離成都最近的地級(jí)市眉山，近年來受成都“限購”政策影響，部分改善與投資群體自然而然地順流南下來到了眉山天府新區(qū)。原因很簡單：距離近、不限購、房價(jià)門檻低。在成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)、成德眉資同城發(fā)展、成都東部新區(qū)建設(shè)三大機(jī)遇下，眉山謀劃了一批重大項(xiàng)目、重點(diǎn)改革措施、重要政策創(chuàng)新，全面融入成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)。

不過受市場環(huán)境影響，今年以來眉山市場表現(xiàn)也并不理想。據(jù)眉山安家網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)， 5月份眉山2區(qū)4縣新房成交2414套，總成交面積為241425.46平方米，合同總金額為19.9億元，成交均價(jià)為8234.3元/平方米，較之去年同期分別下滑69.69%、68.64%、71.1%、7.86%。

但也有例外。如在眉山5月2區(qū)4縣商品房成交套數(shù)TOP10排行榜上，位于洪雅縣的碧桂園•城央首府以52套成交量排名全市第四名，也是洪雅唯一入圍的項(xiàng)目。

來源：每經(jīng)品房小程序

而作為中國唯一的科技城，綿陽經(jīng)濟(jì)總量常年保持四川第二，社消零總額也一直僅次于成都。

今年，綿陽市深度參與成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)，細(xì)化落實(shí)加快建設(shè)新型城鎮(zhèn)化引領(lǐng)示范區(qū)、加快建設(shè)現(xiàn)代高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)等七大領(lǐng)域31項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，積極融入成都平原經(jīng)濟(jì)區(qū)一體化發(fā)展。

事實(shí)上，不少全國性的地產(chǎn)企業(yè)也把進(jìn)軍綿陽作為參與成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈的橋頭堡。如一直堅(jiān)持布一線、強(qiáng)二線城市的東原地產(chǎn)也將其印系列產(chǎn)品落地綿陽。

俗話說，少不入蜀老不離川。成都重慶樓市既有虹吸效應(yīng)也有外溢效應(yīng)。例如峨眉、樂山、青城山、黃龍等旅游名勝之地的度假避暑和養(yǎng)老項(xiàng)目，攀枝花、西昌等地的過冬避寒項(xiàng)目也都吸引了成渝經(jīng)濟(jì)帶城市的購買力。

隨著川渝融合發(fā)展按下“快進(jìn)鍵”，未來成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈無疑將在西部形成高質(zhì)量發(fā)展的重要增長極。

成渝經(jīng)濟(jì)帶除了兩極城市，位于期間的系列中小城市往往是成都、重慶兩大城市居民旅游休閑的目的地或者后花園，無論產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流動(dòng)在未來也都將繼續(xù)往核心城市遷移，這就需要“帶中城市”保持自己的城市特色，除了滿足本地剛需和返鄉(xiāng)置業(yè)，用良好的性價(jià)比產(chǎn)品或特定需求性項(xiàng)目滿足成渝兩市的市場外溢型需求。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)--500643825