金科股份回復問詢函：加強回款、盤活項目現(xiàn)金流以應對和解決流動性風險

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

6月17日晚間，金科股份（SZ000656，股價2.78元，市值148.44億元）發(fā)布公告，就此前深交所針對其2021年利潤、毛利率下降等問題的問詢進行了回復，較之前申請延期回復時間提前了7天。

在回復函中，金科股份針對公司在報告期內(nèi)凈利潤與營業(yè)收入變動趨勢相背離的主要原因、公司債務情況等10個問題一一進行了回復。金科表示，盡管近期房地產(chǎn)行業(yè)政策有所放松，各地房地產(chǎn)調控政策已出現(xiàn)邊際改善趨勢，但受疫情和政策傳遞時效性的影響，行業(yè)銷售回款企穩(wěn)回升尚需時日，公司現(xiàn)金流可能存在階段性承壓。但公司正通過加強回款、盤活項目現(xiàn)金流等一系列措施以應對和解決流動性風險。

來源：金科股份公告

三原因導致凈利潤下降

在回復函中，針對深交所關于公司在報告期內(nèi)凈利潤與營業(yè)收入變動趨勢相背離的主要原因，金科表示主要有三個原因：首先，公司2021年度因房地產(chǎn)項目交付增加導致當年結轉營業(yè)收入增加至1123.10億元，同比增加28.05%，但本期結轉項目受歷史拿地成本增幅高于銷售價格增幅影響，毛利率下降，導致毛利潤較上年同期較少9.74億。

其次，公司參股項目即聯(lián)營、合營企業(yè)，同樣存在因結轉項目受歷史拿地成本增幅高于銷售價格增幅的影響，導致2021年度公司享有聯(lián)營、合營企業(yè)的投資收益較上年同期減少5.09億元；第三，2021年度計提資產(chǎn)減值損失21.62億元，較上年同期增加17.52億元。

同時，金科股份毛利率的下降也受到深交所的關注。年報顯示，2021年，金科股份房地產(chǎn)業(yè)務毛利率為16.69%，同比下降6.32%；生活服務業(yè)務毛利率為33.19%，同比下降0.73%。

對于公司2021年度毛利率明顯下降趨勢的原因，金科股份表示，2021年合公司并范圍內(nèi)房地產(chǎn)項目銷售金額為991億元，合并范圍內(nèi)營業(yè)收入前40個結轉項目營業(yè)收入金額631億元，占公司2021年度房地產(chǎn)銷售及運營收入的61%，平均毛利率為19.93%；而在2020年同期這一收入金額為496億元，占比61%，毛利率為24.44%，毛利率同比下降4.51個百分點。

與此同時，金科股份近兩年前40大結轉項目中，超過60%的項目均位于華東地區(qū)、重慶地區(qū)，區(qū)域結構較為穩(wěn)定，公司主要客戶、市場占有率、房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本、行業(yè)排名及核心競爭力在此期間亦未發(fā)生明顯變化。

此外，2021年度各地產(chǎn)公司的結算項目主要為2018-2019年獲取，在此期間房地產(chǎn)調控政策及資金監(jiān)管政策較為寬松，房地產(chǎn)企業(yè)對市場估計較為樂觀，積極擴大拿地規(guī)模，土地市場競爭激烈，拿地成本提高。但近年來，政府持續(xù)堅持“房住不炒”和“三穩(wěn)”預期，各地方亦較為普遍采取限售限價調控政策，導致銷售價格未及預期，造成房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的毛利率下滑。

不過，金科股份也表示，隨著疫情影響持續(xù)減弱以及4月29日中央政治局會議關于房地產(chǎn)行業(yè)“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管”的指導精神，合理購房需求政策將逐步落地，市場信心將逐步恢復，公司應對措施有效執(zhí)行，可以逐步提升公司經(jīng)營質效，改善經(jīng)營業(yè)績。

公司現(xiàn)金流階段性承壓

針對公司目前有息負債的債務類型、具體金額、到期日、償付安排等，是否具備足夠債務償付能力、存在流動性風險等問題，金科股份回復稱，截至今年5月31日，公司合并報表范圍內(nèi)總有息負債規(guī)模為690.80億元，較2021年末減少88.8億元。其中一年內(nèi)（自2022年5月31日至2023年5月31日止）到期的有息負債余額為347.65億元。

在一年內(nèi)到期有息負債余額中，銀行貸款115.00億元，非銀行金融機構貸款122.84億元，一年內(nèi)到期有息負債余額中債券類融資109.81億元。截至今年5月31日，金科地產(chǎn)一年內(nèi)到期（含回售權行權期）的公司債券及ABS共計八筆，本金余額66.83億元。

至于償付能力方面，金科股份表示，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額持續(xù)為正，但受歸還到期有息負債金額增加、新增融資上賬金額減少等因素影響，公司今年一季度末貨幣資金余額較年初減少約70億元。同時受預售監(jiān)管資金使用受限及融資受限因素影響，整體環(huán)境改善不達預期，金融機構及項目合作方股東對項目公司資金調用較為謹慎，對項目資金監(jiān)管加強，公司可自由動用貨幣資金減少。

在回復函中，金科股份坦承，近期房地產(chǎn)行業(yè)政策有所放松，各地房地產(chǎn)調控政策已出現(xiàn)邊際改善趨勢，雖受疫情和政策傳遞時效性的影響，行業(yè)銷售回款企穩(wěn)回升尚需時日，公司現(xiàn)金流可能存在階段性承壓。

為應對和解決流動性風險，金科股份自2021年下半年以來開展了一系列的針對性措施，主要包括：一是及時調整經(jīng)營發(fā)展策略，2021年確定并堅定推行了以穩(wěn)健發(fā)展為主基調的經(jīng)營發(fā)展策略，把確保公司現(xiàn)金流安全作為第一經(jīng)營發(fā)展要務，全面推進增收節(jié)支，并在資源、組織和人員等方面給予充分保障。

二是大力搶抓銷售和回款。聚焦加快資源變現(xiàn)和資金回籠，實施項目分類管理，一項目一策略，堅定去庫存、調結構，庫存去化效率提升50%。三是壓降投資強度和各類開支。在兼顧發(fā)展和現(xiàn)金流安全的前提下，投資量入為出，從強調規(guī)模向強調效益切實轉變，大力實施增收節(jié)支行動，推進精細化管理，優(yōu)化區(qū)域組織機構，擴大區(qū)域公司管理半徑、壓縮管理層級，壓降公司各類非必要開支；

四是堅定盤活各類資產(chǎn)。資產(chǎn)優(yōu)化方面，處置風力發(fā)電資產(chǎn)收到股權處置款12.5億元，通過金科服務引進戰(zhàn)略投資者貢獻現(xiàn)金超40億元。項目股權優(yōu)化方面，大力度推動合資合作項目股權優(yōu)化，既為公司回籠了股東投入資金，又提升并表項目權益占比，提升項目銷售回款質效。

2022年，金科股份將從以下幾個方面確保公司現(xiàn)金流安全：一是堅持“集團資金一盤棋”強制管控，提高集團資金的整體使用效率；二是堅持資金計劃“三收三支”原則，嚴格按照“以收定支、先收后支、收大于支”的規(guī)范，強化資金計劃管控；三是強化回款，將“做有回款的銷售”作為底線，同時抓好融資上賬，確保各類資金顆粒歸倉；四是積極盤活項目現(xiàn)金流，適時處置低效沉淀資產(chǎn)，不斷優(yōu)化資產(chǎn)結構。

金科股份表示，預計隨著全國多地在樓市政策調控上逐步放松、疫情影響范圍逐步縮小，公司將積極把握今年三、四季度銷售回暖的窗口機會，做好現(xiàn)金流管理，逐步緩解短期償付壓力。

此外，金科股份還就公司2021年有息負債規(guī)模減少但財務費用增加的原因，以及存貨跌價準備計提是否充分、合理等問題進行了一一回復和說明。

【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-501351508