樓市調(diào)控背后的“變”與“不變”

每經(jīng)記者 黃名揚(yáng)    每經(jīng)編輯 楊歡

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)501422268

中國(guó)經(jīng)濟(jì)到底處于什么位置？這個(gè)話題不時(shí)就會(huì)被翻出來(lái)討論。

最近重讀《中國(guó)經(jīng)濟(jì)新方位：如何走出增長(zhǎng)困境》，這本書出版于2017年2月。當(dāng)時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，各方觀望，這究竟是短暫探底還是長(zhǎng)期換擋？為此《人民日?qǐng)?bào)》刊發(fā)了一篇長(zhǎng)文，首次提到“新方位”的概念。

書中匯聚了相關(guān)領(lǐng)域最具影響力的經(jīng)濟(jì)學(xué)者和政策制定者，探討了制度轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)性改革、全球化和對(duì)外開(kāi)放、新形勢(shì)下的大國(guó)戰(zhàn)略等重要議題，對(duì)當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)面臨的問(wèn)題及未來(lái)趨勢(shì)進(jìn)行了客觀研判。

他們的見(jiàn)解并非只針對(duì)一時(shí)一事，而是從中長(zhǎng)期考量、著眼全局，書中所涉的許多話題如今看來(lái)仍是熱點(diǎn)，政策方向與其中分析依然有諸多契合。

作者:吳敬璉/劉鶴/樊綱

出版社:中信出版社出版時(shí)間：2017年2月

今年一季度經(jīng)濟(jì)增速4.8%，四五月份受疫情等因素沖擊較大，考慮到六月份形勢(shì)好轉(zhuǎn)，有專家預(yù)計(jì)二季度的經(jīng)濟(jì)增速在0.5%左右，這樣要完成全年5%以上的經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，挑戰(zhàn)還是比較大的。

近期，一系列從上至下穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)政策密集出臺(tái)，其中，從中央到地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多政策措施尤其引發(fā)市場(chǎng)熱議——

今年以來(lái)，全國(guó)樓市松綁政策涉及171個(gè)省市地方，各地共發(fā)布政策頻次300余次。僅5月，各地樓市松綁政策達(dá)140余次，較4月份翻番。

如何理解房地產(chǎn)政策“變”與“不變”？書中的觀點(diǎn)可以提供一個(gè)思考的方向。

變

“房住不炒”基調(diào)早在2016年就已確定，但這并非樓市降溫的起點(diǎn)。

到2016年下旬，媒體報(bào)道房?jī)r(jià)仍在“超預(yù)期地持續(xù)暴漲”。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，以2015年數(shù)據(jù)為100的基準(zhǔn)，2019年12月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)，已普遍上漲30至60。

變局出現(xiàn)在2020年。當(dāng)年8月，住建部與央行約談12家重點(diǎn)房企，“三道紅線”融資新規(guī)流出，成為房地產(chǎn)行業(yè)的顛覆性事件。

此后，國(guó)家又相繼對(duì)銀行貸款、境內(nèi)外債融資，以及信托融資等主要融資渠道進(jìn)行了全方位嚴(yán)格管控。

轉(zhuǎn)折為何發(fā)生在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)？

中國(guó)工商銀行原行長(zhǎng)楊凱生在《關(guān)于去杠桿的幾點(diǎn)思考》一節(jié)提到，杠桿率分為全社會(huì)、政府、企業(yè)、居民個(gè)人等多種杠桿率。

把去杠桿作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要任務(wù)，是2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的；而“國(guó)務(wù)院的文件表明，我們目前顯然是把去杠桿的重點(diǎn)放在了企業(yè)身上，或者說(shuō)放在了非金融企業(yè)身上”。

“為什么要這樣做？盡管統(tǒng)計(jì)口徑存在差異，但各方面統(tǒng)計(jì)分析的趨勢(shì)基本還是一致的，我國(guó)總體債務(wù)率不算高，政府債務(wù)率不算太高，個(gè)人債務(wù)率偏低，而企業(yè)的債務(wù)率是偏高的。所以在這樣的情況下，我們?nèi)ジ軛U的重點(diǎn)應(yīng)該放在企業(yè)身上。”楊凱生指出。

就個(gè)人債務(wù)率偏低，他給出了一組數(shù)據(jù)。“據(jù)國(guó)際清算銀行統(tǒng)計(jì)，2015年我國(guó)居民杠桿率只有39.5%，而日本是65%，英國(guó)是86%，西班牙是73%，法國(guó)是56%，美國(guó)是77%，韓國(guó)是81%，加拿大是92%，澳大利亞是113%等。”

相關(guān)話題在時(shí)任中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅的《杠桿率、儲(chǔ)蓄率、房地產(chǎn)》一節(jié)、時(shí)任中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)樊綱的《房地產(chǎn)兩極分化與‘城鎮(zhèn)化’戰(zhàn)略的再思考》一節(jié)等也都有涉及。

但此后的情況，顯然發(fā)生了改變。

一邊，疫情前企業(yè)部門杠桿率上漲已明顯放緩。2019年，非金融企業(yè)部門杠桿率全年僅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，除了當(dāng)年一季度有較大幅度攀升，后三季度均是下降。

另一邊，中國(guó)居民部門杠桿率卻成了各部門中攀升最快的：從2000年不到5%，已增長(zhǎng)至2021年底的62.2%，超過(guò)了德國(guó)的水平，與日本較為接近。

其中關(guān)鍵的兩年，2019年上升3.7個(gè)百分點(diǎn)，2020年上漲6.1個(gè)百分點(diǎn)——兩年共上漲近10個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)貸款是拉動(dòng)居民杠桿率上升的主因：在全部居民債務(wù)中，占最大比例的是居民中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款（主要是住房按揭貸款），占到了全部居民貸款的65%，2020年末與GDP之比達(dá)到40.1%。

在此背景下，2020年8月，“三道紅線”新規(guī)出臺(tái)。當(dāng)年居民部門杠桿率增幅，隨之從前三季度狂奔的1.9、1.9、1.8個(gè)百分點(diǎn)，應(yīng)聲回落至0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2021年居民部門杠桿率維持在了2020年底的62.2%，再無(wú)上漲。

不變

提到樓市，房產(chǎn)稅不得不提。從官方到學(xué)界，這個(gè)被認(rèn)為有較強(qiáng)敏感性的稅種，時(shí)常因?yàn)橐稽c(diǎn)消息就引起諸多關(guān)注。

早在2003年10月，黨的十六屆三中全會(huì)就提出“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，這是中央第一次釋放出對(duì)個(gè)人住房保有環(huán)節(jié)征稅的信號(hào)。

2011年1月，上海、重慶啟動(dòng)試點(diǎn)，但對(duì)高房?jī)r(jià)并未起到“一劍封喉”的效果，在《本輪稅制改革的主題》一節(jié)，時(shí)任中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)高培勇指出，“價(jià)格肯定是管用的，價(jià)格不管用往往是價(jià)格還沒(méi)有足夠高。”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年上海房產(chǎn)稅收入199億元，占其稅收收入的3.4%；重慶房產(chǎn)稅收入為72億元，占比為5%。這一數(shù)據(jù)還包含了個(gè)人經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)稅和企業(yè)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)稅收入，如果僅算個(gè)人的住房房產(chǎn)稅，占比還要更低。

在不少專家看來(lái)，本次以房地產(chǎn)稅為標(biāo)志的稅制改革，不是為了加稅，而是一項(xiàng)涉及眾多領(lǐng)域的系統(tǒng)改革，它在短期可以引導(dǎo)住房合理消費(fèi)，在長(zhǎng)期可以推進(jìn)構(gòu)建更加公平合理的稅收制度。

高培勇就指出，本輪稅收制度改革，不同于以往歷史上任何一輪稅收改革。差異之一，就是“直接稅增上去，間接稅減下來(lái)，從而達(dá)到稅收制度的優(yōu)化”。個(gè)人所得稅、房地稅都屬于直接稅。

他表示，中國(guó)大多數(shù)人基本上只知道現(xiàn)實(shí)生活中有直接稅，不知道有間接稅。“間接稅階段，就是把稅收隱含于各種商品的價(jià)格中，人們?cè)谙M(fèi)中不知不覺(jué)把稅交了”，“征收效率得到提高，人們對(duì)于稅負(fù)的痛苦程度減弱了。但是，也有副作用”。“間接稅等于類退稅，收入越高的人消費(fèi)支出反而占其總收入的比例越低”。

自從去年多部委召開(kāi)會(huì)議討論后，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市擴(kuò)圍成為大概率事件，這一度成為決策部門對(duì)房地產(chǎn)稅改革的總基調(diào)。但隨著新一波疫情反復(fù)帶來(lái)的不確定因素，使穩(wěn)增長(zhǎng)面臨較大壓力。在此背景下，政策需要穩(wěn)定各方預(yù)期，其中也包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。

今年三月，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)表示，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開(kāi)展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。