核心區(qū)域千萬(wàn)豪宅“一房難求”，剛改項(xiàng)目賣(mài)得較差，廣州樓市沒(méi)能等來(lái)“紅五月”

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 孫志成 蓋源源    

雖然開(kāi)發(fā)商從4月底開(kāi)始就摩拳擦掌備戰(zhàn)“紅五月”，但市場(chǎng)仍然很“骨感”。

從成交數(shù)據(jù)看，在“五一”假期短暫亮眼后，廣州5月一手住宅成交套數(shù)環(huán)比僅增長(zhǎng)13%，增加不足千宗。與此同時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)又在放量增長(zhǎng)，多個(gè)區(qū)域庫(kù)存去化周期超過(guò)18個(gè)月，最長(zhǎng)達(dá)到25個(gè)月。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪多位廣州房企及中介機(jī)構(gòu)人士了解到，中心區(qū)域好地段的樓盤(pán)因貨量少、推盤(pán)少去化較快，與外圍區(qū)域形成明顯冷熱對(duì)比。樓市沒(méi)有迎來(lái)“紅五月”也在預(yù)料之中，后市走勢(shì)的關(guān)鍵還是在政策層面。

也有“一房難求”

作為市場(chǎng)晴雨表，廣州二手住宅成交4月已經(jīng)環(huán)比下降13.5%，5月的數(shù)據(jù)仍未有明顯起色。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，2022年5月（1-26日）,廣州市二手中介網(wǎng)簽量為1723宗（不含自助網(wǎng)簽），較4月同期（1733宗）環(huán)比微跌0.6%；二手網(wǎng)簽均價(jià)為26715元/平方米，環(huán)比上月下降1.2%。二手成交并未出現(xiàn)明顯起色，貸款利率的連續(xù)下調(diào)未能有效刺激買(mǎi)家入市，對(duì)市場(chǎng)造成的“水花”有限。

記者也從天河、番禺多位中介人士處了解到，5月以來(lái)市場(chǎng)筍盤(pán)頻出，業(yè)主議價(jià)空間也在加大，調(diào)價(jià)從幾十萬(wàn)到上百萬(wàn)元不等。

今年“五一”期間，廣州大多數(shù)樓盤(pán)都抓住節(jié)點(diǎn)拉動(dòng)到訪、激勵(lì)全民營(yíng)銷(xiāo)、讓利促銷(xiāo)等，部分樓盤(pán)還發(fā)布了成交喜報(bào)，但依然沒(méi)能帶紅整個(gè)5月。

一手市場(chǎng)則冷熱對(duì)比明顯加劇，增城、從化、花都等區(qū)域依舊冷清，而海珠、黃埔核心區(qū)域多個(gè)項(xiàng)目去化達(dá)到90%以上，如海珠琶洲一樓盤(pán)的套均價(jià)格在1000萬(wàn)元以上，首批推售就引得“一房難求”。

6月1日，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，在“等風(fēng)來(lái)”而廣州版政策春風(fēng)遲遲沒(méi)有來(lái)的情況下，樓市沒(méi)有迎來(lái)“紅五月”也在預(yù)料之中，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都在觀望這個(gè)懸而未決的“暖市傳聞”兌現(xiàn)，令市場(chǎng)的交易節(jié)奏沒(méi)有辦法加速。

而在這種不確定性的環(huán)境之下，中心區(qū)域部分樓盤(pán)因?yàn)槠涞囟蔚膬?yōu)越性和產(chǎn)品的稀缺性，不管政策如何變化都不影響購(gòu)房者的價(jià)值判斷，在政策寬松的預(yù)期內(nèi)反而有可能加速入場(chǎng)，這就是為何近期市中心一手項(xiàng)目和二手樓盤(pán)銷(xiāo)售有所起色的原因。

中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，5月廣州新房網(wǎng)簽6177宗，環(huán)比增加13%，比去年同期成交下跌40%。其中，中心六區(qū)成交同比增加28%，外圍區(qū)僅12%。住宅新批供應(yīng)10553套（119.1萬(wàn)平方米），面積環(huán)比增加102%，比去年同期則增加33%。

6月1日，廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜通過(guò)微信告訴記者，市中心區(qū)因?yàn)橥票P(pán)少且貨量也不多，一次推售一般在200套上下，土儲(chǔ)也少，所以很容易感覺(jué)“比較好賣(mài)”；外圍區(qū)域貨量大，持銷(xiāo)周期比較長(zhǎng)，所以造成去化少的觀感。不過(guò)如果市場(chǎng)和政策面還是現(xiàn)在的狀態(tài)，前面這種冷熱不均的局面還是會(huì)持續(xù)。

大家都在等政策5月后樓市就進(jìn)入了傳統(tǒng)淡季，而當(dāng)前絕大多數(shù)購(gòu)房者仍然于觀望狀態(tài)，且懷有政策預(yù)期。

“值得注意的是，如果利好政策一直在傳聞之中不能兌現(xiàn)，其所滋生的觀望心態(tài)并不利于市場(chǎng)復(fù)蘇，因此無(wú)論是選擇兌現(xiàn)傳聞還是打破幻想，都建議有管部門(mén)盡早定奪，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，開(kāi)發(fā)商該賣(mài)樓就賣(mài)樓，購(gòu)房者該買(mǎi)房就買(mǎi)房。”

肖文曉也認(rèn)為，從近年的市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，在調(diào)控新常態(tài)下，傳統(tǒng)淡旺季概念已經(jīng)淡化，市場(chǎng)趨勢(shì)更多的是跟隨行業(yè)大周期下的政策小周期變化，因此廣州樓市復(fù)蘇的步伐能否加快，還是要看有無(wú)暖市政策的助力。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，廣州僅有5區(qū)去化周期健康，分別是黃埔、越秀、荔灣、番禺和天河，去化周期在8.1個(gè)月至11.8個(gè)月之間。

按照行業(yè)公認(rèn)的庫(kù)存警戒線，只要庫(kù)存量超過(guò)12個(gè)月，就被認(rèn)為存銷(xiāo)比過(guò)大，存貨壓力較大，存在積壓和滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，白云（15.2個(gè)月）、海珠（18個(gè)月），兩區(qū)去化周期低于一年半，市場(chǎng)行情稍稍低迷；剩余的4個(gè)區(qū)，去化周期在18.6個(gè)月-25.2個(gè)月之間。

5月31日，廣州一名房企中層人士在微信接受記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在中心區(qū)好地段的項(xiàng)目倒不愁賣(mài)，豪宅去化都不錯(cuò)，但剛改項(xiàng)目去化就比較差一點(diǎn)。

黃韜指出，接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)還是要看政策，以及整體經(jīng)濟(jì)是否真的回暖。市場(chǎng)分化這幾年一直在持續(xù)，貴的房子持續(xù)升價(jià)，但是不會(huì)大漲，而其余大部分（房子）的價(jià)格都處在平穩(wěn)或緩慢下降的通道。

記者|黃婉銀 編輯|陳夢(mèng)妤 孫志成 蓋源源

校對(duì)|何小桃

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